宋健，建筑设计师和规划设计师
专注于城市发展、板块价值、政策走向、房产投资研究
现阶段锦江区比较火的板块是林家坝，社群中咨询较多的也是林家坝的几个新盘，但很多人非常纠结，总是下不了手。有些人觉得林家坝板块目前在售的几个新盘的品质都很一般，未来没有竞争力；也有些人怕公墓、生物研究所、厂房会对片区的发展以及未来房屋的流通性造成影响；还有些人觉得林家坝的发展周期很长，未来有一些不确定性，现在也不适合居住。但对于主城东南方向的地缘性改善客户而言，选择面并不大，特别是三环内，三环内锦江区目前关注度较高的是川师大TOD片区，这个片区跟林家坝比起来还是有很大的区别的，特别是板块定位和购买人群方面，这个我在文章后面再说。目前该片区关注度比较高的两个楼盘是锦江嘉祥附近川师大TOD锦江府和仁和29亩。
川师TOD锦江府南地块（二期）
川师TOD锦江府是由轨道城市集团和锦江统建联合打造，共计205亩，分为三个地块，一期北地块已经售罄，二期南地块即将预售，第三个地块是商业地块，商业地块据说是华润万象系，南地块紧邻华润商业和地铁四川师大站。
锦江府一期没有上渠道，去化周期很快。接下来二期南地块很快就会预售了，相对于北地块，南地块有以下几个优势：1，南地块的建筑密度更小，北地块是20%，南地块是10%；。2，南地块的容积率更小，北地块是2.5，南地块是2.0。3，南地块更纯粹，北地块有板楼也有塔楼，起步面积134的套三，南地块是纯板楼，起步面积是143的套四。4，南地块的外立面升级了，两个地块都是铝板加幕墙外立面，但北地块的幕墙面积更大了。
我觉得锦江府有两大亮点值得一提：一是外立面，目前很多楼盘都没有卷到位，比如金三、林家坝、大源西、新川等板块的新盘，在外立面用材上面还是最大程度的控制成本，还在大面积使用真石漆或涂料，这种外立面经受不住长年的日晒雨淋。而锦江府这个楼盘在外立面用材上面是真的舍得，几乎都是大面积的幕墙加铝板。二是总平的点状式布局，近年来很多楼盘受地块大小、建筑限高及其他指标影响，都设计成了阵列式布局，阵列式布局因楼间距较小，站军姿式排列，导致隐私性较差，采光或日照不太好，而锦江府这种点状式布局保证了较大的楼间距，中庭景观更丰富，让每户尽量获取更多的采光和日照，且隐私性相对好得多。
项目占地79亩，由小高层和高层组成，总户数590户，跟上次一样还是清水交付，有144平、175平、207平三个户型，都是2梯2户套四，接下来要取证的楼栋分别是7栋、8栋、14栋，涵盖了项目全部户型。需要吐槽的是楼盘户型没有迭代，户型的得房率并不高，目前很多楼盘不算电梯入户的得房率都能达到90%以上，而锦江府的得房率只有82%左右。目前预计价格会比北区高一些，均价可能在3.2万左右。
先看144户型，统一计算规则，真飘窗我没有计算面积，阳台算了全面积，南地块和北地块的得房率几乎一样，82%左右，南地块的优势是2梯2户板楼，有电梯入户。
再看175户型，计算规则一样，两个地块的得房率也是一模一样，还是82%。
学校方面，项目紧邻成都重量级的私立：成都嘉祥外国语学校，距离师一学校和川师附小这两所名校也非常近，我觉得把它理解成“私立书包房”也行吧。项目对口的公立中学就一般了，锦江4区。不过楼下的新学校还是值得期待，目前在建中，还不知道由谁来领办，大概率不会差。
仁和29亩项目
去年底，仁和以楼面价23500元/㎡拿下这块地，今年4月份该地块取得了建设工程规划许可证。仁和作为已深耕成都近三十年的本土企业，在成都口碑一直不错，涉及百货、房地产、餐饮、酒店、物业管理、运业为一体的多元化企业集团。仁和春天国际花园、仁和春天百货、仁和新城购物中心等项目都是由它打造的。
从规划图中可以看出，规划总建面约5.96万㎡，容积率2.0，总建筑密度仅13.78%，绿地率35%。地块共规划了5栋建筑围合式布局，包括1栋会所和4栋21F的中高层，独栋独单元设计，各楼栋错开布局，让每栋建筑的视野几乎都没有遮挡。共计约160户，户均建筑面积超240㎡。全部为2T2大平层，大量端厅产品，且做到了三面采光。由于楼面价高达23500元/㎡，又是套均200多平的大户型，加上会精装交付，可能该项目的单价会达到40000元/㎡左右，总价到千万级别。
仁和有打造好产品的能力，从规划图上的建筑轮廓可以看出仁和的户型图大概率会非常惊艳。目前还没有项目外立面的效果图和基本信息，相信开发商不会让大家失望。项目在主城锦江三环内具有足够的稀缺性和竞争力，可以说在三环内的新盘中几乎没有竞品。但对于这样的高总价产品来说，虽然产品可能有足够的吸引力，但光靠地缘性改善自住是难以支撑的，需要四面八方的改善客群来购买，但结合川师大的地理位置，非顶部板块，板块也不够强势，且是没有IP价值加持的区域，楼盘也是鹤立鸡群的存在，非地缘性改善客群是否愿意过来为高品质产品买单呢？我们拭目以待。
购买建议
锦江府：板块不够强势，城市界面差，板块的发展空间有限，加上预售的清水价格已经达到3.2万的单价了，所以投资需慎重。虽然楼盘的户型没有迭代，但产品整体在整个片区还是有竞争力，加上旁边的优质私立学校加持，适合地缘性初级改善自住的人群或有这几所私立学区需求的人群购买，但由于板块原因、楼盘定位原因和户型未迭代的原因，最好控制总价，不要买太大的户型。
仁和29亩：千万级总价的产品需要在顶部板块或有IP价值的板块才能发光发热，这样的地段的这样高总价产品有以下几个问题：1，大多数地缘性客户预算不够；2，全成都的高净值及高收入人群可能又看不上这个板块及周边环境；3，外来降维打击的购房者及外来高改人群大多会关注城市的顶部板块，而忽略了此区域。所以我觉得此项目适合不想出三环的，且对产品要求特别高的地缘性纯自住高改人群。
板块对比
锦江府的总价区间跟林家坝的中交和能建高度重合，仁和29亩的总价区间跟林家坝的金茂高度重合。川师板块和林家坝这两个板块的定位是不一样的，川师板块属于主城三环内的地缘老板块，林家坝板块属于主城及高新的外延板块。
前者的地缘性属性较强，吸引的客群主要是地缘性自住客群和少量投资客群，习惯了主城成熟的配套，很多都不能接受离开三环去开荒。这类投资客群偏保守和求稳，不太愿意去冒风险和赌周期。
后者地缘性相对较弱，吸引的客群主要是在南边及周边工作的改善客群，四面八方的投资客群以及外来购房群体。对于这类投资客群而言，可能他们之前经历过一些板块的开荒，享受到了城市发展带来的红利，所以愿意继续与自己选择的板块共进退。
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