1，2周，前转了一下天府新区在售的几个热门点的新盘。
正好，有同学在知识星球里提了一个问题，我觉得应该是很多同学关心的。
索性就把最关注的点拿来详细说一下。
这个回答的时候，阅天府还没取证，其实阅天府就可以参考招商58的逻辑。
这篇文章早就写了，考虑到麓湖马上要销售，未免引起争议就没有发，等麓湖销售完了，才发出来。
首先为什么麓湖悦溪，我更推荐小户型。
一方面是价格，小户型单价2.8。大户型则要3万多，差不多贵了10%+。
这个价差，如果是在常规的楼盘上，可能不算什么，甚至是正常。
但悦溪在麓湖不算一个正常的小区组团。他其实有很多因素，不利于住家。
如图所示，悦溪虽然是独立的小区，但是底商，独立商业，综合体环绕，是的步行可达，确实很方便。
同时紧挨着一所中学。
这居住起来，需要对噪音，拥堵等等具备一定的抗性。
可能很多人无法理解这个到底多影响，那我就推荐你去几个地方感受下。
商业有多堵，和悦广场那儿，应该能体会到，学校有多堵，教科院附中或者天府七中上学放学，可以去感受下。
然后还有就是噪音，学校，商业的环绕噪音，尤其是学校的噪音，可比商业大多了，你确定你是否能接受？
如果以上都能接受，那才考虑居住。
这也是我上文所提的，为什么我更推荐小户型的原因。
小户型的租户，住户，对这些因素没那么敏感，后期的现金流也好，风险也好都是最低的。
但是160户型，除了瑕疵位置，最低总价500多万了，无论是租还是住，对这些都会敏感的多。
所以我回答里也提到，可以去淘正常入门级组团的二手房，3万多现在肯定能买到的。比如玥港这些，就算贵也贵不了多少，而且还是现房。
然后顺路还看了一个公园区的盘，麓湖西派XX，挺失望的，3万多的高价盘，依然是涂料房。2024年了，新的报规报建的高价房，还这么玩，实在是没胃口。
不要总说我只看外表，你一个房子，连外表都不过关，价格还那么贵，哪儿会有爱情？
麓湖为什么那么遭人喜欢，始终坚持的高品质，哪怕是2T4，他就是受人追捧。
然后再说说回答里的招商58。
这个组团一直被诟病很久，包括去年的时候我也不怎么推荐。
其实主要被诟病的点，就是设计老旧，外加强行的封窗导致得房率降低等等，最终实得价格偏高。
但是一切的缺点，在价格面前，就不那么重要了、
现在58的价格开始优惠了，可能很多同学还不知道，招商这次的优惠，相当于把损失的得房率的部分，从价格上直接找补回来了。
这次去看的时候，算了一下，156的价格只需要400多万，比起悦溪的160差不多便宜了大几十万，甚至接近100W，这就把招商的得房率劣势给抹平了啊。
另外就是天西的区域对比公园区，长线看，还是有优势的，只是当前的呈现不够，尤其是天西南纯开荒。
房屋功能性差不多，实得小一点，交房快的多。再加上招商的PPT兑现能力，也一直还可以，不用太担心呈现。
最关键的是除了得房率的问题，没有明显的缺点和隐患，这个其实对于一个资产来说是很重要的，追求平稳安全更甚于高收益。
最后再说说户型本身。
反正我个人是不太喜欢麓湖那个160的，竖厅在这个面积段，采光面不足，进深太深。
采光和开阔感，一定是不如横厅的。招商和阅天府的横厅户型实用性更强。
而且麓湖这个160，异形的不是阳台，是室内，不好用。
相对而言125的小户型，异形的只有阳台，室内方方正正，更好用，价格还便宜那么多。
所以，套3的小户型，我更推荐悦溪，异形不影响室内，价格便宜，后期不利因素影响小，租金长线看也应该很不错。
4，500万的总价，我则更愿意选招商和阅天府，便宜了大几十万，甚至100W，区域更优，确定性强一点，户型更好用一点，虽然品质可能不及麓湖，但也可算个中上，整体没什么大的不利因素风险。
至于悦溪160那个也不是说就不能买吧，只是我个人对后期那些不利因素比较担心。
如果你确实喜欢麓湖，也是自住属性更多，并且对这些不利因素接受，那还是可以的。麓湖业主卡，在眼下，还是有巨大的加成。
毕竟麓湖那个兑现，从来不会因为是刚需组团，就扣成本，降标准。
这才是很多人越来越认可麓湖的原因吧！
那天本来还想去看阅天府的，销售给我说外立面在整改，可以去看看效果，无奈时间来不及，就没去。
没过多久，阅天府也取证了。
140的户型其实做的很好，总价大概也是400多万，其实逻辑和招商58的156户型差不多，我认为从长期的资产性价值来看，都优于麓湖W2的160。
而且这批次的140也不直面高架桥，没有了大瑕疵，户型，电梯入户都是满分。
之前喷阅天府，主要是因为他的实现能力实在是有待观察。
如果真的能够改邪归正，好好提升品质，这个盘的户型，价格还是值得入手的。
