9.26过去20多天了。
这20来天，成都的楼上算得上是最近一年少有的疯狂。
关于9.26楼市最黑暗的时刻即将过去
这一段时间新房火热，二手也有一定程度的流动性。
但总体是量升，价不动。
尤其是一些改善房，价还明显下跌，因为之前很多盘没成交，看似没跌，实则已经没有流动性了，最近只是低价成交了而已。
从分层来说，还是那句话--要么刚，要么顶，中产是真惨
刚需目前的价格算是稳住。
改善的中间层，惨不忍睹，除了之前文中分析的经济环境对改善的冲击交大。
还有一个原因则是前些年成都楼市行情好，大量160-190的改善产品在这2年逐步解禁开始流入二手端。
可能大家忘记了，以前的70/90政策，让成都囤积了天量的小户型。但是需求在前几年改变，因为严苛的限购，让很多人勾着手也要去上套4，大套4的新房。
这些房子的供应量，也就跟着上来了。随着后市解禁，将会大量的流入市场。
所以这也是我也一直不太看好这个面积段的产品。尤其是没有什么竞争力的产品。这段时间这个面积段的产品，压力也是最大的，谈价空间也是最大的。
熟悉的同学都知道，我在这几年一般都是推荐要么200+的终改，要么是120-140的极致功能性套4.
同样的条件下，不推荐160-190这个改善区间段的产品。尤其是过去那些2T3,3T4的产品。
关于2T2，电梯入户对居住体验的提升，也是说过很多年的，这个在二手市场，一定是有绝对优势的。
关于这一点，很多开发商才逐步反应过来。
像林家坝很多主力控制在140，金茂的又反过来直接干到200+。
其实并不是错误的，相反这个是正确的。
除此之外，成都这个市场。
尤其是新房市场最重要的变化就是业主的面子，才是最重要的。
到现在为止，很多开发商都还没理解到这句话。
这个变化其实大概从4，5年前就开始了。简单点说，就是现在的开发商太多花招了。喜欢在过程里扣各种成本，以达到利润的目的。尤其是前几年限价+市场好，变本加厉。
但是扣成本有各种扣法。为什么有的楼盘扣的让人笑嘻嘻，有的楼盘扣的让人愤怒。
举个例子，麓湖前些年限价的楼盘也会扣一定成本。但是人家麓湖会扣，绝对不会打业主的脸。
大堂，电梯间不会扣，扣在哪儿，比如绿化细节，比如地下室。
同样年代的云著，就是反例，扣大堂，扣公区，把业主的脸面吊起来打。
哪怕到了最近2年，一样有很多开发商理解不了。
什么是业主的面子？
朋友来，第一眼看到的，并且很难后期改动的。
现在而今眼目下，一个要称为高端的新盘。
2T2的电梯入户，漂亮的外立面，精致的园林和公区，豪华的地下车库。
是必备的4个条件。
成本不够，可以从内装扣，绝对不能去扣这4个成本，业主要给你玩命。
希望各位KFS脑子不要犯病。
随着房价的上升，房子已经不再是自住和投资2个基本功能了。
承载了很多额外的功能。
比如社交属性，情绪属性。
房子已经比豪车更具备社交属性。
10多年前的成都，土豪和普通人，都住70/90的筒子楼。但是未来不是了。
一个小区的门槛价格，能买一般小区几套。然后社交属性就这样被划分开了。
10多年前的成都，没有什么视野溢价一说。
现在文儒德前排8W，后排4，5万的价格，同一小区。。
长湖阙，两侧，同户型，差价1000万，同一栋楼。
因为提供的情绪价值不一样，装13属性，最值钱。
可笑的是前几年一堆开发商的方案做的跟傻逼一样，招商56，锦绣等等都浪费了优质的视野资源。
把视野价值，情绪溢价利用到极致，还得看卡地亚和麓湖。
除了以上的四大必备基本条件。
下面说的，起步门槛+视野，则是两个隐藏条件。
如果一个楼盘想要吹高端，先看这个4+2的斤两如何。
4是基础，2是溢价。
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