宋健，建筑设计师和规划设计师
专注于城市发展、板块价值、政策走向、房产投资研究
招商32号地块翎云阁马上就要开盘选房了，这块地在天西板块中的位置是很不错的，招商396地标下，绿廊旁。楼盘定义为封面住宅，这个自信来自于跟地标同框且有高颜值的外立面。
本次取证了3栋楼，先是7、8号楼取证，接着4号楼也取证了。最开始是只打算卖7、8号楼的，据说报名人数较多，开发商为了尽量多去化又多开了一栋。这批次的取证价格比之前的预期低，但优惠力度很大，优惠的算法很复杂，简单算了一下，大概优惠8个点左右。那么问题来了，既然那么多的诚意金客户，不愁卖，为啥还会有这么大的优惠且还整的这么复杂呢？从总平图来看，7、8号楼的位置不错，4号楼靠益州大道，位置差一些。
楼盘优点
一，楼盘外立面
外立面是全铝板加玻璃幕墙，且幕墙面积足够大，不再是之前的那种格子玻璃了。对于高端改善楼盘，颜值是非常重要的，能够为业主提供情绪价值，颜值最直观的体现就是外立面了。但目前市面上很多楼盘做到了颜值漂亮却没有做到室内的良好通风效果，幕墙窗的开窗面较窄，通风效果不好。但这次招商却使用了系统窗，系统窗的价格是比较高的，看过样板间的都会发现，系统窗是可以向两边推开的，系统窗的运用能很好地解决室内通风的问题，也能保证外立面的统一和美观。
二，户型的得房率及空间感受
三个户型的得房率都是90%以上，且除了210户型之外，其他户型都做到了客餐厅多面采光，从户型的空间尺度感来说，进去之后整体感受是不错的，整体符合迭代户型的基本条件。相对招商其他批次的产品，这次翎雲阁在这方面进步不少。
三，公区用材及细节
公区方面，用材用料也实在，墙面及地面使用了大量石材和奢石，地面也增加了拼花设计，在局部地方有翎羽印花设计，跟楼盘名字呼应。我看后觉得招商翎雲阁的公区在市面上还是有一定的竞争力的。
三，室内装修方面
相对以前几个批次的装修，这次的装修提升较明显，比如室内装修的用材用料，细节上对比以前也有明显的提升，还有室内的电器规格也较高。
四，地下室
据说地下室车库品质较高，全吊顶，但目前还看不到，需要等后期呈现。
楼盘缺点
一，建筑密度
主要缺点是楼栋分布太密了，楼间距也小，大部分房源的隐私性都不好，这样高的密度也让小区的室外活动空间变小了。这样的建筑密度跟豪宅定位有些不搭，对居住体验感多少有些影响，目前看样板间是看不出来的，因为很多楼栋还没有修建起来。
二，展示区域及样板间赶工痕迹明显
招商本来是可以做好产品的，但之前交付的产品都不太用心，赶工痕迹太明显了，导致细节出现了很多问题。包括这次的展示区域及样板间，都有赶工痕迹。翎雲阁是2026年底才交付，时间足够，希望招商这次不要让购房者失望，用心对待。
三，小区园林方面
只展示了一小部分，从目前呈现部分来看，不算差，但也不亮眼，差点意思，目前还看不到改善豪宅该有的档次，还需要继续观察才好评论。
四，装修设计方面
虽然在用材用料上没话说，但在整体设计上差点意思，在细节和色彩搭配上跟麓湖的装修设计比还是有差距，7000的装标，如果拿给万华来做的话，参考麓湖的样板间装修，可能万华可以做出招商要花9000才能达到的效果。
四，层高及户型设计
对于封面豪宅的定位，3.15米的层高显然矮了点，3.3米的层高才对得起这个定位吧？进入样板间我也能感受到这个层高让整体空间稍微压抑了一点。户型设计我觉得也有些遗憾，虽然是端厅设计，但进去的空间感受还是有点像传统的竖厅，开间小进深长，亮点在于三面都有采光，跟市面上很多端厅比显得不够大气，不知道大家有没这种感受。
五，视野方面
虽然有些位置的有些楼层有一定的视野，但视野不算完美，没有那种溢价能力很强的视野面，且视野不在主采光面上或者有一定的遮挡，我觉得这个不算缺点也算遗憾吧。
购买建议
首先地理位置优越，价格也还是有优势的，毕竟外立面、公区及装修的品质都上去了。然后看产品本身在整个天西板块及周边板块都是有竞争力的，未来的产品分化会体现在价格上面，招商这个产品很能打。特别是外立面，未来呈现后可能是个爆点，站在楼下就能让部分人的情绪价值拉满，就会让人有想买的冲动。
纯自住需求，或很在意楼盘颜值的自住为主客群，或对封面建筑有情怀的人群，我建议是可以买的，价格合适，如果对产品又比较满意，建议抓住这次机会，毕竟这次的位置好，优惠力度也大，后面的批次位置差一些，价格也说不准，机会成本也是成本，产品是有缺点，但很难找到完美的房子。
投资需求的人群，如果现金流足够充裕，且做好了长持的打算，且在天西建仓量不大，就可以入手。如果现金流不够充裕，或者天西已经有一定量的建仓了，建议这次不买，因为据我了解，这次的金融政策不够稳定，几个合作银行的金融政策还没有见底，而后面金融政策越来越友好的概率还是比较大的，稳一稳可能以后买的持有成本更低。
选房建议
277户型：
7栋东边户高区首选，7栋西边户高区次选（等以后地标建筑呈现后，西边户高区看地标建筑视觉很不错），然后7栋东边户中低区，再选7栋西边户中低区。4栋就比较好选了，东边户优于西边户，因为西边会受到主干道益州大道的影响。
235户型：
需要注意的是8栋比7栋高，8栋是24层，7栋只有19层，所以235的高区比如21层以上能越过7栋，可作为优选，然后选中低楼层看中庭，最后选择中高楼层，因为南面有楼栋遮挡，看不出去，与其看其他楼栋的窗户还不如低一些看中庭。
210户型：
这户东边能看出去，所以建议从高区往低区选，从次顶层开始。
另外，很多人纠结买210还是235，210的位置更好，主要是这个位置的隐私性和视野更好，可以看出去。但235的户型更好，相对235来说，210的户型不算完全迭代户型，还是传统的户型设计，但235的隐私性较差，跟7、10栋楼间距较近，对视严重，前面还有9栋遮挡。至于选哪个，我觉得就看自己更偏向于户型本身还是位置了，根据自己的偏好来买就没错。不用太担心未来转手的问题，因为未来这两类偏向的人群都会有，而且数量可能差距不会太大，个人觉得偏向户型的稍微多一些。
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