宋健，建筑设计师和规划设计师
专注于城市发展、板块价值、政策走向、房产投资研究
在大家月复一月的盼望中，这个万众瞩目的楼盘：金三29亩—华润锦宸府，终于在一点风吹草动之后迅速取证了。居然还是公证摇号，这让很多原本对此楼盘不抱任何希望的购房者欣喜若狂。但它匆匆而来，也要匆匆而去，从报名到选房仅6天时间。冻资170万才能参与摇号，尽管要在短短两三天时间准备170万资金，也难阻挡大家想要上车的激情，取证之后我身边很多朋友及客户都给我发消息咨询相关事宜，在我的记忆中，已经很久没有这样的场景了。
网上很多文章都是对这个楼盘赞不绝口，基本都说优点，今天我尽量客观地给大家进行全面的分析。
板块分析
01 板块概述
金融城三期，就是指天府大道以东、锦江大道以南、东至新成仁路的区域。金融城河西片区打造（高新区范围）已基本成型，位于锦江区的河东片区才刚刚起步，未来重点打造金融城东TOD、交子公园特色金融街、滨江商业步行街、成都街坊四个产业组团，规划和产业都有所升级，金融城三期河东片区全名“交子公园金融商务区河东片区”。以“生态+商业”为特色重点建设，金融城三大商业集聚区之金融城东商业聚集区也是呼之欲出。（以下图片为早期规划图，仅供参考，具体情况以最新规划为准）
金融城三期河东片区东接潘家沟片区，南临中和湿地公园，西临锦江，北接琉璃场，用地规模2.82平方公里。整个河东片区主要以“公园、街道、建筑一体化”理念进行打造，将重点引入持牌金融机构、金融科技、数字人民币、财富管理和时尚消费等细分领域企业和高能级总部企业。
金融城三期建设尚在起步阶段，目前大部分土地还处于初步整理阶段，已出让和拟出让土地都以商业用地为主。交子公园位于锦江东侧的河岸区域已全部建成，是成都目前唯一横跨锦江中轴线的城市公园。交子金融梦工厂四期正在施工，项目占地约58.7亩，分A、B两个地块开发，预计今年竣工。据了解，交子金融梦工场四期定位为“金融科技高品质科创空间”，未来将引入聚焦数字货币、区块链、人工智能、云计算、物联网、大数据为代表的新一代信息技术金融科技创新创业企业。
金融城河东片区规划有10宗住宅用地，分为南北两区。北区地块有2宗，出本次预售的华润锦宸府之外，还有早已建设完成的蜀瑞苑。南区的8块住宅用地，共317亩，这8块地中有一块编号为H12,占地约24亩的土地在金融城三期河东片区的供地计划中，也就是说今年有望出让。
02 板块价值
金融城三期几乎是大家公认的未来头部板块之一，也是潜力非常大的板块，紧邻目前成都最顶部的金融城一二期。金融城三期虽然位于锦江区，但实际上是成都市ZF在主导，高新区管委会和锦江区在合力打造，从这个角度可见这个板块的重要性和确定性是非常高的，这也是它跟潘家沟和白鹭湾板块的重要区别，所以琉璃厂、潘家沟和白鹭湾板块都在蹭它的热度。类似金融城、攀成钢、天西等板块，这个板块也肯定是有极高的IP价值。
从另一个层面来说，之前金融城一二期的规划受到城市能级及城市发展局限性的影响，导致其存在一些遗憾。比如金融城一二期没有足够高度的地标建筑，没有优美的天际线，没有足够体量的产业集群。参考其他一线城市，足够高度的地标建筑及集群不但可以提升板块的能级，还能提升城市的影响力。再比如金融城的住宅品质也很一般，外立面、公区、园林、户型等都已经跟不上城市发展的步伐了，产品过时加上房龄老化让很多住金融城的人都有换房的打算。而金融城三期是承载着弥补这些遗憾的使命而来，从其规划中可以看到有了高300米和350米的建筑以及有层次感的天际线，产业规划上也能弥补金融城的缺陷。我们再来看住宅，华润锦宸府虽然不是很完美，但也算是一个很好的开端。未来南边的8宗地相继面世大概率也会做高端产品，特别是这8块地是挨到一起的，成片开发，有利于形成良好的高端改善居住氛围。
再说板块对应的购买人群，这一点非常重要，因为板块的天花板本质上是由购买人群的购买力决定的。毫无疑问，这个板块的规划、地段、定位、产品门槛等决定了它的购买人群主要是高净值人群和高收入人群。往小了说，金融城三期可以承接周边各高能级板块的高端改善人群，比如金融城、大源、新川、攀成钢等板块，也可以承接全成都各板块的高端改善人群，因为金三板块区位较好，去哪儿都不算远。往大了说，金融城三期可以承接全省甚至全西南片区的高净值人群，人往高处走，成都是西南片区的老大，那么买入成都有预期的顶部板块肯定是绝佳选择。当然，它也能承接一线城市的外溢人群，这几年一线城市的外溢人群来成都的还不少。
楼盘分析
01 楼盘概况
项目为住宅兼商业用地，总占地29.45亩，四栋住宅加一栋商业，容积率2.5。住宅共170套，分两种户型，240平（88套）和280平（82套），2梯2户板式大平层。240平的单价为4.16万左右，总价1000万左右，280的单价4.65左右，总价1300万左右。精装交付，装标7999元，交房时间预计2026年X月，物业是华发物业。本次取证楼栋为1、2栋，共84套房源。
两个户型都是套四四卫设计，且都带露台。240户型整体是不错的，户型面宽大，客厅大，主卧大，三个房间加客厅都朝南，缺点是由于露台是在客厅旁伸出来的，所以对客厅有一定的遮挡。
280户型整体是优于240户型的，端厅设计，客餐厅三面采光，主卧也是接近三面采光，但这个户型的劣势就是露台直接采光及日照会差一些。
02 项目优缺点
优点：地段方面，地段不但有稀缺性还有绝对的竞争力，板块价值较高，想象空间大，未来还有诸多预期利好要一一兑现，是未来额顶部板块之一。
产品方面，产品我觉得是非常有吸引的，架空层做到了10米，公区和园林有档次，大面积玻璃幕墙覆盖，颜值较高，两个户型都是套四四卫设计，户型也是属于迭代户型。
价格方面，这个面积段对应这个总价，在整个金融城是有较高性价比的，比如1000万左右在金融城主力改善盘中只能买到190平左右的户型，但在这里可以买240平，且房龄更新、产品更好，颜值还更高。当然金融城的房子是有学区溢价和区域成熟度加成的，所以理应更贵，买金三其实就是买预期，以时间换空间。
缺点：地理位置方面，该楼盘位于金融城三期最北边，对比南边的八块地锦宸府就显得有些孤了，交子公园以北这一片就这一个商品住宅楼盘，不能像南区那样形成改善抱团，就不能形成集聚效应。
产品方面，楼盘的外立面没有完全升级，还有涂料的存在，240户型的山墙是涂料，一下就拉低了楼盘的档次，这样的外立面缺陷未来可能会被南边碾压。产品没有隐私性较强的电梯入户，这也是一个遗憾。项目北向是两栋近距离的写字楼，在视觉、采光、隐私性方面对项目有一定的影响。另外，据去现场看过样板间的朋友说该项目装修有点对不起7999的装标。
学区方面，具有极大的不确定性，金融城三期河东片区属于锦江区，不像金融岛是高新区的高九学区。而板块周边是锦江区的锦5区和锦6区，那么问题来了，金融城三期河东片区未来会划到锦5或者锦6吗？如果真的划入了，学区就是最大的缺陷，没有学区溢价价值就会大打折扣。当然，这一片也有可能单独划成锦7区，如果再引入优质的教育资源，再加上生源纯粹，那这一片就完美了。
购买及选房建议
01 购买建议
如果说剪刀差的话确实很难得到一个准确的数值，因为没有可直接对比的楼盘，结合目前这个市场，对比金融岛（要综合新产品和老产品的差距，期房的资金成本，学区差距等问题），我们只能粗略计算，锦宸府240户型和280户型分别对标金融岛的179户型和226户型，1000万左右买到金融岛179户型，减去150万高九学区溢价，单价4.7万左右。1300万左右买到金融岛225户型，减去150万高九学区溢价，单价5.1万左右。所以剪刀差还是有几千。
金融城三期目前还是起步阶段，还有很长的路要走，没有成熟度，现在买是买的板块预期和剪刀差。如果是投资需求，一定要考虑周期问题，但周期又是不可控的，再看总价已经到了成都普通住宅的天花板了，在预期板块去触碰天花板也是有一定的风险。但也有可能暴击，带来意想不到的收益，前提是大趋势向好，板块按规划健康平稳地发展，再加上学区利好。但无论怎样都不会太差，因为地段及产品优势太明显了，所以投资的话，只要你心态较好，看好中国房地产，也是可以买的。结合目前这个市场环境和本次取证的价格，我个人觉得240平户型的性价比略高一些。如果是自住需求，我觉得就可以闭眼买了，非常适合改善置换或者先买到以后再住，自住需求建议选择280平户型，因为户型更好，视野也更好。
02 选房建议
这次预售只有两栋楼，选房也很简单。无论是240平户型还是280平户型都要注意低楼层的硬伤问题，比如240平户型的1号房西边有一栋16.4米高的商业，且商业跟本楼栋之间还有地下车库出入口。280平户型的北边是16.4米的商业，南边是11.9米的商业，楼栋的西边临路，所以在楼层的选择上尽量选择高楼层。
240平选房建议：240平建议首选1号房，因为1号房南向没有明显遮挡，且有交子公园南边的地标建筑群视野，视野还很不错，所以在楼层的选择上建议从次顶往下选。如果是只能选择低楼层了就建议选择2号房，因为商业及地下车库对低楼层的影响较大，且不能看地标建筑群，所以还不如选择2号房看中庭景观。
280平选房建议：280平户型建议也是首选1号房，1号房西侧商业地块容积率较低，高度可控，整个西南侧都是低矮建筑为主，所以西南方向视野很开阔，有不错的锦江视野、地标建筑群视野以及未来的网红桥视野。但在楼层的选择上一定要尽量选高区，还是从次顶往下选，如果是楼层太低就建议果断放弃了，因为无论是1号房还是2号房都有明显的硬伤，今年南边24亩地块还有机会，实在不行还有七块地在等着你。2号房高区的视野也是很不错的，能看到较完整的地标建筑群。
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