宋健，建筑设计师和规划设计师
专注于城市发展、板块价值、政策走向、房产投资研究
最近锦江区和天府新区有两个热门楼盘要开盘了，一个是锦江九悦（锦发广场），另外一个是蔚蓝卡地亚花园城——蔚蓝阁N8。很多朋友在问我这两个楼盘究竟值不值得买，因为这个两个楼盘很多人都期待已久了，但价格都是接近市场价了，没有很明显的价格优势，而现在市场还是在下行，现在买的话价格优势会不会很快就消失了呢？所以今天我来说说这两个楼盘的楼盘价值、购买建议以及选房建议。
蔚蓝卡地亚花园城—蔚蓝阁N8
楼盘位于天府新区总部商务区的天西板块，板块定位为未来的顶部板块，把时间周期拉长，未来的板块价值毋庸置疑。本次开盘的是蔚蓝阁B区的N8楼栋，也是该小区的最后一栋现房住宅，蔚蓝阁B区是卡地亚花园城呈现的小区中位置最好的，因为离武汉路最远，在整个组团的中间位置，不像轩A轩B以及阁A的很多房源都会受到武汉路的噪音影响。本次开盘共计164套清水房源，两梯4户塔楼，共两个户型，151平的套三双卫和180平的套四三卫。在备案价的基础上优惠6个点销售，优惠后的单价3.2万左右，两个户型稍好楼层的总价分别是500万左右和600万左右。
我个人很喜欢蔚蓝卡地亚花园城这个楼盘，卡地亚花园城也是很多购房者心中的白月光。开发商有情怀，很早之前就在用心做产品了，非常注重细节和服务。外立面整洁大气，大面积玻璃幕墙，在外立面维护及管理上也是相当到位，到目前为止没有一户封窗，经常能看到有蜘蛛人在清洗外立面。
园林设计也是很用心的，有自己的独特风格，地面铺装拼花给人高级感。在公区方面，卡地亚在7年前还没有天西板块规划的时候，就做到了现在很多开发商都做不到的公区品质，一楼大堂6.3米的挑高，星级酒店式大堂的装修标准。小区其他楼栋的一楼大堂做得本来就很不错了，有高规格的公区、休息区、健身房、书吧，而这次的N8还在其他楼栋的基础上做了升级，可见开发商对品质不断追求的精神。还记得在夏天进入单元门再到电梯的那种凉爽的感觉，因为大堂和电梯都有空调。
再说物业，不到4元的物业费，比很多8元物业费的服务更好，可以说是成都物业费性价比之首。物业服务人员都是帅哥美女，站姿走姿都很讲究，业主归家帮业主提东西，装修送礼，节日礼品问候以及各种其他有求必应，这些都牢牢俘获了业主们的心，是对购房者的充分尊重，也是卡地亚在购房者心中的地位矗立不倒的根本原因之一，还有一个重要原因是卡地亚一直以来对品质的不断追求。这段说的有点多，是因为我觉得卡地亚的这种精神值得发扬，其他开发商在追求极致利润的时候也多用点心，不能忘了本。
楼盘的优缺点
楼盘的主要缺点：第一，本次开盘的N8是2梯4户的塔楼，还是44层的超高层产品，这样的产品会明显影响以后的居住体验感，比如未来等电梯时间过长，户型的通透性不好等。第二，如今的改善新盘基本都是2梯2户或一梯两户的板楼了，塔楼是上一代产品，随着时间的推移，这种塔楼产品的市场接受度会越来越低。第三，本次开盘还是清水交付，如果你准备近年入住的话，长期的装修噪音不可忽略。第四，得房率不高，相对现在很多新盘的高得房率产品，卡地亚这个产品的得房率只有90%左右。
楼盘的主要优点：第一，开发商做产品非常用心，这个产品是以前设计的，在那时候能做到这样的品质实属难得。第二，小区园林、公区、外立面等在整个片区都非常能打，尽管是以前的产品，现在仍然可以排在第一梯队，超越很多这些年才交付的楼盘。第三，物业服务质量在整个成都是屈指可数的存在，物业的性价比一直遥遥领先整个成都。
购买建议
对于本次优惠后的开盘价格，我觉得是几乎没有剪刀差了，结合市场走势，就是市场价，3.2万的单价可以在阁B买到位置、朝向和楼层都不错的房源，还能买到2梯3户朝西南有视野的187户型，也能买到151的房源。而这次开盘的185户型是西北朝向，朝向不太好，这次的151户型有一定的视野价值，虽然前面两边都会有遮挡，但还是能从中间看出去。新房的优势主要是金融政策好且是现房，一楼大堂也做了升级，前五年可以0月供。另外如果对视野及朝向有一定要求，看中的就是151的视野及朝向，买这个也是不错的。对于大多数购房者而言，如果你看重新房的金融政策，或有新房情节，或看中这次公区升级的细节的话才建议购入，否则建议稳一下。
选房建议
由于客厅是挑高6.3米，下一层的客厅挑高会挑到上一层去，所以奇数层和偶数层的户型格局有细微差别，比如180户型，我觉得奇数层户型比偶数层要好一些，一是中间没有长长的过道，二是客厅对面是书房，通透性更好。再看151户型，偶数层虽然有长过道，但可以把户型设计成带小窗户的书房，而奇数层只能设计成没有窗户的书房，所以我个人更喜欢偶数层。
至于选房顺序，只有一栋楼，所以就很好选择了。151平的户型最大的优点是视野，所以建议先选高区，从高到低选，需要注意楼下有幼儿园，楼层不能选太低了，否则宁愿放弃。180平户型是西北向看阁B和阁A双中庭，我个人更喜欢中低楼盘，中低楼层看双中庭的景观效果很不错，所以建议把中低楼层放在首位，然后选中楼层，然后再看高楼层，最后看较低楼层。
锦发广场—锦江九悦
项目是清水现房销售，开发商统一封窗，售楼部及样板间已开放，预计最近几天就会取证。交房时间今年12月20号（以开发商合同约定为准）。车位诚意金2万，住宅诚意金1万，交了这两个诚意金的客户进行A轮摇号，只交住宅诚意金的参与B轮摇号，A轮选房结束后如果还有剩余房源就由B轮摇号选房，标准车位价格26-28万。
楼盘位于二环路与东大街的交汇处，二环内，牛市口地铁站旁，属于海椒市片区，片区生活氛围浓厚，有较强的烟火气。对面二环路外侧就是成都主城区改善之首的攀成钢板块，紧邻万象城商圈，往里走到春熙路太古里，往外走到攀成钢万象城，从区位及地段上来说是非常有竞争力的。楼盘周边各项配套成熟，既能感受城市的烟火气也能享受大商圈带来的中高端配套，既能沉醉于市井的喧闹也能享受时尚的生活快感。成都最近几年在二环路内的供应量是非常有限的，特别是低总价较小户型的供应更是屈指可数，所以从稀缺性这个角度来说，这个楼盘对主城的刚需及刚改有足够的吸引力。
该项目在锦3片区的划片范围内，有领头羊七汇，以及盐道街、田家炳、川师附等不错的学校。同时新开设了七中育才华兴和川师附中锦华分校，也有十七中、三中这两所较弱的学校。
楼盘的优缺点
楼盘的主要优点：地段较好，具有非常强的竞争力和吸引力；稍低总价刚需刚改的稀缺性明显，二环内寸土寸金，后期供应越来越少了；现房销售，无需长时间等待，也没有烂尾风险；限价楼盘，相对周边楼盘，此楼盘有一定的价格优势；楼盘由开发商统一封窗，不会存在后期因为是否封窗或封窗不统一导致外立面难看的局面；学区虽然算不上完美，但整体来看还是不错的。
楼盘的主要缺点：地块较小，小地块就意味着小区中庭环境较小，对在小区活动的体验感肯定会有影响；商住混合，虽然商业和住宅是相对分开的，但由于有这些写字楼和公寓的存在，还是会对一些楼栋的采光、视野、日照有一些影响；得房率较低，阳台统一封窗就意味着是算全面积，没有半阳台的赠送，也没有假飘窗的赠送；紧邻二环路及高架，南北地块都会受到二环路及高架噪音的影响，只是不同楼栋受到的影响有一定的差距。
购买建议
如果要加个26-28万的车位才能买到较好位置的话，价格就没那么香了，很多房源也没有购买价值了。当然，还要看取证后的一房一价，清水限的均价还是有优势的，如果房源之间价差拉的太大，较好位置房源的剪刀差可能也所剩无几，再加上昂贵的车位价格，可能大多数房源都没剪刀差了，这时候它相对二手房的优势主要就是5年0月供的金融优势了，所以提醒准备买这个楼盘的朋友要理性、慎重地考虑。如果稍好位置开到2.6万多，再加上车位的溢价部分，单价到2.8万多甚至2.9万，80%的得房率，清水房，还是二环高架的硬伤。对比东韵雅苑的二手，东韵是精装，得房率更高，还没有高架硬伤；对比乐天二手，乐天学区更好，精装，有小区环境。再看看这两个小区近期的成交价和挂牌价，也许你就不会觉得锦发性价比有你想的那么高了。
选房建议
前面说了两个地块都会受到二环高架的噪音影响，相对而言，北地块受二环高架影响更小一些，更安静。在这里先特别提示：选房时尽量选择受二环高架影响较小的楼栋或位置的房源。在楼层的选择上，建议还是尽量把顶楼和5楼以下排在后面。其他楼层从高往下选，项目本来就没啥中庭环境及景观，所以选中低区就没有太大的意义，再加上此楼盘在采光和日照上受写字楼及公寓影响较大，楼层选高一些采光和日照也会更充足。
119和116平户型选房建议：北3#的位置距离二环路最远，噪音影响最小，受周边楼栋的遮挡最小，视野和采光也较好，所以首选北3#。由于南4#楼的视野较好，采光和日照非常充足，所以接下来选择南4#楼。北4#楼受前面和东面的公寓、写字楼影响较大，采光和日照及隐私性也有影响，所以排在第三顺位。南2#楼正前方被南4#楼遮挡严重，楼间距又较近（仅27米左右），且受二环高架噪音影响较大，所以最后选南2#楼。
136和141平户型选房建议：北3#楼的遮挡最小，且距离二环路最远，北3#的西边户靠内侧，受二环噪音影响最小，所以建议首选北3#西边户，再选北3#东边户。南地块4#住宅的高区视野较好，相对北4#楼西户而言，采光和日照都明显更好，所以接下来选南4#西边户（因为高区有视野，所以越高越好）。北4#楼西边户相对南2#楼西边户而言，北4#楼西边户距离二环路更远且不是正对前面的商业，能够看出去，所以接下来选北4#西边户。然后再选南2#西边户。西边户选完之后，然后再选北4#东边户，因为相对南地块的东边户而言，北地块受噪音影响更小。接下来才是选视野和噪音并存的南4#东边户，最后选南2#东边户。
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