总有一波人喜欢吃唱空的流量，在早几年大行其道的造谣。要想稳住楼市，这些依靠造谣抹黑为生的，应该是被重点打击的。其实只要你了解游戏规则，这些造谣基本就是一眼假。多看一眼都是对智商的侮辱。今天想说的并不是这个什么住房养老金，只是看到有感而发，现在的楼市已经脆弱到住建都如此敏感了。保障房到底有没有可能实行？实行了之后，对哪些房子的冲击最大？其实保障房也不是一个看新鲜的事儿。在早些年有一些什么共有产权房。经济适用房。总归来说都可以，归为保障一类。为什么早些年又没有大规模推行下去呢？归根结底，还是因为没有钱啊。一般就做做样子，应付下。现在提出的保障房，如果还是大规模去新建商品房。我是不看好的，跟以前一样换汤不换药。现有的财政情况没有可能大规模实行。钱就是命根子，帝国的命脉。没有钱，皇帝也只能妥协。恶化了地方财政，已经让地方政府苦不堪言。更不可能拿宝贵的土地资源去修建大量的保障房。如果保障房又是大规模新建，那么哪里来钱呢？这不仅仅是要大量修建的钱，还要侵占土地资源。以前楼市还可以的时候，可以让开发商买单，购房者买单来补贴保障房。比如早期的什么人才公寓。如果是后者，就不用耍了，要么梦里有，要么把锅都给砸了。每个人都希望和马爸爸平均一下。保障不应该成为ZZ工程，大量浪费资金去修建，应该主要从存量下手。
存量就是大量出租的老破小，大量的商业性质的公寓，比如玉林，钢管厂等板块早就是租户占比远远大于自住了。这些板块交通方便，生活便利，本身就已经承担了给低收入人群居住的职责。通过政府出面，通过收购或者长租，长期收购这些小区，同时通过改造，优化水电卫生环境。最后租赁或者低价有限制出售给低收入人群，保障其基本的居住和读书需求。并且随着政府，收购。积累的产权越来越多，还有利于老城的更新。未来能让很多片区逐步焕发新颜。同时一些非主流地段可以考虑集中新建部分，比如靠近主城区的西河，靠近高新的白家，靠近天新核心区的兴隆老镇等等。保障房，不应该挤兑各区的核心土地资源。不应该助长等着发攀成钢，大源，麓湖之类的房子这类懒惰想法。
想想保障房，保障的是什么人群，最低收入层级的人群。而成都的楼市，最低层级的房子，100万以内的老破小和二圈层电梯房。所以这也是我一直以来不推荐买老破小的原因，哪怕二圈层的次新电梯房，也不太推荐。
尤其是现在很多买老破小，耐以生存的租售比，将会被保障房打成残废。也不是，保障房无论用何种方式，首先他没有太多土地资源怼在核心区。
所以核心区的维护还不错的刚需房，我认为也是没有问题的。在成都的楼市分层来说，老破小和二圈层次新刚需构成了最下面的层级，代表着入门的购买力。两者互为竞品。老破小居住条件差，但配套好，二圈层次新居住条件好，但配套学校不如老城区。比如华润二十四城7期，翡翠城五期，这种刚需盘，总价基本200，300的样子。因为这种刚需产品，即便保障房出来，对他的影响也没那么大。首先保障房位置好的，普遍房子不会太好，房子好的，大概率也是各区的郊区去了。无论和租金还是买卖，受到保障房冲击会远小于老破小和二圈层。
其次，经历过这2年的下行，相信大家也不再迷信豪宅。豪宅，在上行期的时候，确实很好，牛逼也可以吹的啪啪响。但是一旦进入了下行期，尤其是经济寒冬，豪宅租金跌的稀里哗啦，租售比也撑不住。但是核心区的次新刚需，无论是流通性，还是租售比，都表现很好，在这个特定的下行阶段，其实是更优质的资产。这个在之前的文章也写过了，目前核心区的刚需成交频率依然旺盛，少数楼盘价格还有略微上浮。
当下，最惨的反而是300多到1000的房子。中产聚集的区间，因为对未来的悲观，能改善的都不改善，反正刚需将就住着。流通性奇差，甚至比1000多2000万的顶级豪宅流通性更差。
如果现在想买，尤其是刚需客户，这种2，300万的核心区次新刚需是一个不错的选择，无论是阶段性自住，还是保值未来出租都很不错。上半年有个客户买的，自己比较会经营，租售比做到2.8%，未来叠加一轮降息，就是完全没现金流压力了。同时这种产品的租金比起豪宅稳定的多，空置率也低的多，位置的可替代性也相对较低，资产稳定性更优。为什么在很多年前的时候，其实不大推荐豪宅作为资产储备？
只是被限购等等特殊原因，导致了豪宅，改善的一波超额增幅。正如解除限购的政策出来之后，我认为大户型会下跌，核心区的小户型稳住或者回升已经在实现。![]()
不要因为保障房，妖魔化刚需房，核心区的次新刚需依然值得持有。最后，欢迎对房产感兴趣的朋友，加入我们自有的购房交流群。我们会在群里分享楼市新闻、政策、优质楼盘等跟房产相关的信息和话题，欢迎大家积极参与，一起交流，共同进步！
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