宋健，建筑设计师和规划设计师
专注于城市发展、板块价值、政策走向、房产投资研究
看我们海星交流群的聊天内容，有些楼盘出现的频次较多，所以我专门集中去跑了一遍，今天来跟大家聊聊这些楼盘，希望能给到在考虑这些楼盘的朋友一些有价值的参考。另外，最近政策更新频繁，楼市不像之前那样静谧了，欢迎大家通过上面二维码进群，以便第一时间接收到楼市最新消息和了解动向。
保利新川天珺
楼盘位于新通大道以北，学区上划分，属于新川A区，位置不算新川核心，距新川之心公园2公里左右，好在楼下就是地铁。保利天字系是保利最高端定位的产品，还未开盘，在诚意金锁房当天就取得了亮眼的成绩。有143平、169平、205平三个面积的户型，三个面积的总套数差距不大，没有走小面积为主，大面积撑门面的路线，所以定位改善。
楼盘之所以那么受欢迎主要有以下几点原因：1，全部做到了独栋独单元；2，很多楼栋都有较大的楼间距或较好的视野景观；3，户型是迭代户型，且有较高的得房率，特别是169户型，亮点十足；4，两梯两户，电梯入户，阳光入户花园，纯板式结构；5，开发商在小区大门、会所、公区等地方是花了大价钱的，品质感十足；6，外立面的铝板用料及造型成本较高，在新川数一数二的存在；7，外立面都有圆弧玻璃及圆弧铝板设计，增加了外立面的高级感。
但需要注意以下几点：1，板块天花板问题。新川板块属于普通二级板块（大源西属于强二级），很难支撑太高总价，如果不是一定要住新川，205户型建议慎重，投资直接避开。2，开发商问题。开发商问题懂的都懂，不懂的去看看他在成都的其他项目，该项目目前呈现的只是一部分，后期能继续保持，且能呈现其他宣传或未宣传的细节才是关键。3，外立面问题。除了205户型之外，其他户型外立面还有大面积的真石漆，这算还没卷到位。4，定价差问题。143定价较低，性价比不错，169虽然户型很好，但单价太高，要考虑为这个户型付出较高溢价是否值当，205户型单价总价都太高了。
购买建议：买143户型住和投都还行，买169就当买个心头爱值不值看自己，买205建议再斟酌一下。另外，样板间开放后建议去把示范区、未示范的公区及各种细节看仔细一些才做决定。最后，希望开发商这次能不负众望，哪怕是为自己争口气也值，否则以后还怎么翻身？
保利天府臻悦
楼盘在天西板块最西南角的位置，位置挂角，楼盘西边临益州大道高架，南边临广州路，都是主干道，噪音影响不可忽略。据说臻悦是仅次于保利最高端定位的天字系，全是两梯两户板楼产品，面积是120平到188平之间，188户型只有两栋，主力户型是143和133平，楼盘定位刚改。楼盘是阵列式布局，楼间距小，隐私性差，采光和日照不太好。
从目前展示的小区会客厅、部分中庭、外立面以及一楼大堂的品质来看，算是跟楼盘的刚改定位相匹配，在同等定位的楼盘中属于中偏上水平吧，但毕竟这是展示区，未来整个园林、地下室及其他公区的呈现如何需要打个问号，前几年开发商口碑不好，所以这次购房者最好谨慎一些，尽量多落实一些细节问题。
从户型角度来说，户型有亮点，得房率高，算是迭代户型了，美中不足的是133和143户型由于客餐厅和卧室是通过做假飘窗的获得赠送面积，所以没能做成落地窗，这对客厅的美观和大气有一定影响。188户型客厅不统一封窗是个问题，未来会面临外立面不统一的问题，另外，三个卧室朝北也是一个缺点。
对于这种刚改定位而非纯改善或高改的楼盘建议尽量控制总价，188有点偏大了，且亮点不够，公区品质也没有足够的竞争力。133户型空间感明显比不上143，且133户型离主干道更近，噪音影响更大且视觉体验感较差。所以这个楼盘适合总价预算有限，有需要套四户型的刚改人群，如果买的话建议买143户型。
据说楼盘的优惠力度很大，目前还没有确定具体优惠多少，说价格大概率有惊喜，有兴趣的可以关注起来。如果不是特别着急的购房者建议可以等等以后批次，因为后面批次更靠东边，受益州大道高架影响较小。个人觉得从目前的市场形势来看，等一等说不定是更好的选择，但如果第一批次卖的不错，下批次也有涨价的风险。
中交锦江颂
林家坝板块区位好，也是这一两年的一个明星板块，可以把这个板块理解为金三的外溢板块，如果未来金三起来了，跟这边连成一片，加上区位优势，板块还是有极强的竞争力的。目前金三都还在发展初期，林家坝的发展周期和过程中的不确定性就是最大的风险。板块本身最大的问题是生研所和墓地对板块的影响，这一片占地面积太大了。
楼盘的优点很多，比如楼盘的具体位置在绿廊旁，周边的景观资源较好，距离公墓的距离也很远。所有楼栋都是独栋独单元设计，户型也很不错，通透性好，在片区及周边小区中，这个盘的户型有足够的竞争力。还有3.3米的层高设计，一般改善小区都是3.2米以内的层高。呈现出来的公区品质也不错，对得起楼盘定位。装修亮点也是可圈可点的，比如化妆柜冰箱、外置过滤水管、阳台客厅地面平齐等。
但楼盘的缺点也很多：1，开发商是中茅房产，贵州的地方小开发商，取这个名字主打一个情怀，跟茅台没啥关系的。中交地产只是挂牌，没有股份，让中交出品牌目的是让房子好卖。现在要卖房，所以示范区呈现非常不错，但后期有一定的风险。2，如今的刚改及改善小区的公区卷的起飞，而这个楼盘只有3栋楼一楼做了架空，跟很多一楼全架空的楼盘比起来，这个楼盘的公区空间明显局促了。3，未来楼市会进一步分化，开发商应充分考虑业主的情绪价值，所以外立面也是越来越卷，很多楼盘开始做外里面大面积铝板、石材、玻璃幕墙，而此楼盘外立面真石漆或涂料面积过大，铝板或铝条的使用量太少，缺乏品质感。4，装修上虽然有很多亮点，但整体感受是细节做的还不够到位，装修的品质感一般。5，价格问题，这是重点，3.5万的单价在这个板块来说不算贵，但考虑到价值和性价比就要结合楼盘的综合素质来看，这个单价对于这个楼盘我觉得是明显偏贵了。
购买建议：楼盘优点很多，但前提是你要能接受上面这些缺点。我个人认为这个楼盘的价格贵了，建议三思而后行。
建发望江云启
建发这个开发商做的意境图略夸张了些，大家擦亮双眼，准确的位置关系及视野情况可参考我发的卫星图和实景图。
楼盘位于武侯区和锦江区的交界处，属于武侯高攀路片区，片区老破小扎堆，城市界面差。但这个位置可以很好地蹭到东湖板块的热度，定位高端改善，在片区鹤立鸡群，周边缺高品质改善新房，供需决定了这个楼盘会好卖。
从宣传及展示的细节来看，这个楼盘品质挺高，但视野不能只信意境图，视野只有通过东北向看出去，但东北向是次采光面，视野价值就会大打折扣。由于距东湖较远，且前面还有老破小，所以要高区才有视野。
建发、保利、人居三盘对比
1，从学区角度来说，建发跟保利类似，是武侯区的学区，人居有锦江区的学区溢价，所以在价格上跟人居东湖有差距理所应当。2，从品质角度来说，人居的品质是比不上保利和建发的，特别是人居的产品力和户型，都明显比不上另外两个。3，从视野角度来说，人居大户型的视野优于保利的视野，保利视野优于建发的视野。4，从价格角度来说，建发228户型好楼层据说950万左右，保利261、264户型好楼层950左右，人居东湖261户型1100万左右。
购买建议（目前建发价格不明确）
1，如果总价到了900万以上，建议还是选择保利天悦好楼层了，相对建发面积更大，品质也高，视野也不错。不买人居261是因为总价太高了，还是清水，结合人居的品质及定位，这个总价在这里还是有点危险，至于学区，另想办法吧。2，如果是800-900万之间，最好能蹲保利中低楼层的261和264，实在不想蹲才上建发大户型。3，如果总价是700-800万之间，又不需要兼顾学区，更看重楼盘的品质，或许建发194是一个不错的选择，因为买保利预算低了，买人居品质又低了。4，如果总价是600-800万之间，需要兼顾学区，那就买人居东湖长岛的162、175和199户型了，虽然人居的产品不行，品质也比不上其他两个盘，但在用材用料上还是舍得，整体品质不差。
另外，对视野有较高需求的人群可以关注下万科天逸，总价1300左右，视野很好，但高区视野好的不太好买到。
麓湖生态城黑石岛、长湖阙
麓湖起步区B2组团黑石岛
亮点：现房交付，独岛地块，定制叠拼别墅
开盘时间：预计8月开盘
价格：预估总价2000-4000万左右，定制精装约1-1.5万元每平
面积：上叠约500，中叠约310，下叠约380
定制方案：上中下叠的室内和车库效果风格都有一一对应的方案，平面布局接受局部调整
麓湖湖心区C20组团长湖阙（长湖阙的详细资料在我的上篇文章中：最全汇总｜成都今年还有哪些楼盘值得期待？）
亮点：500平大平层，定制户型，定制装修，空中花园大平层
开盘时间：预计7月初
价格：预计总价3000万左右，定制精装约1万每平左右
面积：标准层面积约500平，顶跃约1700平
定制方案：三种平面布局（3-5房方案）+三种效果方案，购房者可以交叉选择。
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