宋健，建筑设计师和规划设计师
专注于城市发展、板块价值、政策走向、房产投资研究
当被执行人没有或无法履行相关债务时，法院依职权对被执行人所有的房屋进行评估拍卖，被拍卖的房屋即是法拍房。很多人对购买法拍房不是太了解，今天我给大家列出买法拍房的一些注意事项。
一，信息来源
法拍房一般都是优先采取网络拍卖的方式，信息了解的渠道主要是淘宝网的阿里拍卖和京东拍卖，有些房源也会通过人民法院诉讼资产网、工商银行融e购、北京产权交易所等网站进行拍卖。
二，法拍房不代表能捡漏
法拍房不一定是捡漏价，如今信息非常透明了，优质房源竞拍激烈，成交价也可能会超过市场价。特别是在市场火热的时期，法拍房的关注度也会更高，在拍卖过程中更容易让人上头。在市场下行期，虽然关注法拍房的人群明显减少了，但较优质房源关注度依然很高，捡漏难度也大，只是相对上行期更容易一些。
三，法拍房怎么看房
竞拍之前，法院会指定辅拍机构负责统一安排看样，但需要意向竞拍者自行通过官方公告联系到辅拍机构看样，成交后法院不会承担瑕疵担保责任。
四，法拍房可以贷款吗？
很多法拍房源都是不能贷款的，比如没下产权的或者有其他特殊情况的房源，所以竞拍前一定要自行向第三方贷款银行落实是否可以贷款，不要看到淘宝网上写的可以贷款就认为能贷款了。法拍公告说的很清楚，拍卖成交后，买受人须在具体的时间内将尾款打入法院指定账户。所以，不管网上的房屋拍卖信息有没有注明是否可以贷款，拍卖成交后，买受人均须在这个时期内将尾款打入法院账户。
五，关于起拍价的问题
一般情况下，第一次起拍价按照评估价的基础最高下浮30%确定，具体下浮比例由法院确定，即一拍可按评估价七折进行。第二次拍卖起拍价按照第一次起拍价基础上最高下浮20%确定，具体下浮比例由法院确定，即二拍最低可按评估价五点六折进行。
六，关于定金或者尽调费的问题
有些公司喜欢用起拍价来吸引客户，用起拍价打房东急卖的广告来让客户联系他们，然后说捡漏概率很大，让客户交高额定金。但大概率不能按预期的捡漏价格买到，这个定金或者尽调费又是不能退的，所以，建议大家准备参拍的一定要控制定金或所谓的尽调费金额。
七，税费的问题
拍卖成交价不包含税费，仔细阅读拍卖公告，一般情况下税费是根据税种由买受人和被执行人各自承担各自的税费，比如买家承担契税，卖家承担增值税和个税。
八，悔拍的后果
悔拍后的保证金将依次用于支付拍卖产生的费用、弥补重新拍卖价款低于原价款的差价、冲抵本案被执行人的债务 。除了不予退还保证金之外，法院还会对悔拍者训诫。如果被认定成恶意悔拍，根据法律规定可以对相关人员采取拘留、罚款措施。
九，成交后不能解约
竞拍成功后，若房屋有瑕疵或质量问题，买受人不能解约或要求赔偿，所以竞拍前一定要了解清楚，慎重参拍。
十，过户的风险问题
有些房源是不能正常过户的，比如土地性质是划拨的房产，需要补交土地出让金之后才能过户。比如在拍卖公告中披露存在无法过户风险的。
十一，其他费用
竞拍前一定要调查清楚该房屋拖欠的物业费和水电气费等，这些都是由买受人承担，这有可能是一笔巨大的金额。拍卖公告中一般均会载明被执行人拖欠的物业费由买受人承担，但也存在部分买受人不愿承担被执行人拖欠的物管费的情况。发生此情形时，应当由买受人与物业公司通过另案诉讼解决。
十二，户口及学位的问题
法拍公告可能不会写明该房屋的学位是否被占用，法院不会强制要求被执行人迁户口，也不会对该房屋的学位负责，所以需要买受人自行向相关部门及被执行人了解和协商解决。
十三，法拍不破租赁
买卖及法拍都不破租赁，法院不负责落实租赁情况，也不保证法拍公告的租赁情况是真实的，所以房屋的真实租赁情况需要买受人自行核实，包括租金和租赁合同年限。房屋成交后，买受人若发现房屋上的租赁合同不真实，实际租金远低于拍卖公告中的租赁合同中约定的金额时，向法院主张撤销拍卖或者赔偿损失的，法院均不予支持。
十四，交了保证金可以不参拍吗？
买受人交了保证金报名参与，也可以不出价，保证金也可在拍卖结束后申请退回。
十五，被拍房产是夫妻共同所有的情况
夫妻双方中一方作为被执行人时，法院拍卖夫妻共有的房屋，一般不会通知另一方。
十六，违章搭建的问题
若法拍房上存在违章建筑，成交价不包含处理违章建筑的费用，违章建筑由买受人自行处理，若交付后因违章建筑被处罚，责任由买受人自行承担。买受人购买房屋后，应当按照规划局的规定，拆除违章建筑或者缴纳罚款后，向规划局申请解除对房屋的交易限制，完成前述限制程序后方可办理过户。
十七，成交后的房屋腾空问题
拍卖成交后，被执行人或房屋内的居住人员拒不搬离，由法院组织法警强制搬离，对不予配合的人员，处以罚款或拘留等强制措施。若撤离后继续纠缠，买受人可以另案起诉占用人。
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