最近关注了下市场，发现一个问题。
这个问题其实是前几年大家都预计到的，但是没想到这么狠的。
就是新产品对老产品的冲击，太夸张了。
尤其是新产品扎堆的新版块，对附近的老产品冲击。
比如天东，天府里这种3T6，3T4的老产品，二手2出头，隔壁位置更差的邦泰缺靠着更新的产品，2.6，2.7的单价，反而卖的极好，现在还不好买到正常楼层。
同一个板块，更差的位置，单价差距达到了20%。
新的产品，确实无论是户型，设计，得房率都远远比这些老产品好。
这个现象其实不仅仅是出现在新区，老城区也有。
越秀天悦云萃卖到快3万的价格，隔壁的次新二手房甚至跌到了1开头。
一边是新产品，单价疯狂提升，一边是二手老产品疯狂跌价。
从某种层度来说，这就是ZF主导的产品革新，既然土地卖不出去，那就用新规促使新产品。
最终达成了土地不降价，但是产品革新，革了二手房的命。
这对很多二手房业主而言，确实不是什么好消息。
未来同一板块，价格都不是一个体系。新产品和老产品单价会差距极大。强如卡地亚的2T4，3T4在目前的新产品冲击下，都跌的稀里哗啦。
最典型的例子，卡地亚的250的2T2的户型，虽然有所下跌，但都是平大盘的跌幅。
比如之前1000，现在800，看似跌了有那么多，但是你参考同价位的保利天悦260平，西派澜岸225，誉峰200（赠送大），这种房子这个跌幅其实就是大众跌幅，并没有超跌。
真正跌的厉害的反而是2T4,3T4那种产品。这个就比老城区的好品质的2T3,3T4跌的多的多，卡地亚的3T4很多之前3.5+，甚至3.7+的房子，直接跌到了2.5，
老城区的2T4,3T4的产品虽然也有所下跌，但下跌幅度，确实没有这么厉害。
比如华润24城7期，2019年次新，品质过关，巅峰时刻2.9万的单价，目前同户型最近圈友买的2.2，300万出头套4，高楼层。
虽然有所下跌，但比起卡地亚的跌幅，确实小的多。
还有一些品质相对更好的，表面扛的其实很厉害，不过也就是表面扛，贝壳成交量很低，几乎冰冻，暗地里其实也在降价抢跑。比如龙湖梵城挂价还稳在3+，但实际私下成交已经到2.6，2.7的了，贴发行价。但比起卡地亚确实是跌的少很多。
其实哪怕是天东的天府里，也是从2.8降到了2.1左右，也比卡地亚表现好。
针对这个现象，我个人觉得，有2个原因。
第一点，可能是卡地亚在豪宅，高改片区，这种3T4所受到冲击，比普通片区更大。
无论是天东，还是万年场，其实整体不算高改片区，人们更容易接受3T4，3T6这种产品，户型也没那么大。
第二点，天西还处于新房供应阶段，迭代新房具备碾压性优势，尤其是楼市下行，倒逼开发商提升品质，迭代产品，像华华二期，完全改过自新，重新做人，这产品完完全全把老产品吊起来打了。
在这种扎堆新房，新产品的板块，这种老产品就更容易受到冲击。
上面所说的，天府里也好，二十四城也好，同板块也没有那么多新产品冲击。
在产品革新的时代大潮下，强如卡地亚的品质和品牌也撑不住。
这其实对现在的你选择方向能够提出很大的参考。
如果你在意产品，光厅，面宽，电梯入户等等，那么就选择新房，哪怕价格贵一些。至少从得房率，新理念等来说，新产品比老产品贵20%那是最基本的差价，甚至更多，所以你也不用在意这个单价。
如果你当下比较急需求，预算又不是那么高，那么我就建议去找那种跌的很多的老产品，品质维护过得去的。
比如上文说的华润7期，是我今年强推的单盘，圈友最近半年买了不少，有租出去的同学，租售比达2.8%，叠加降息，几乎已经零成本了，而且是2019年的次新。
当然像卡地亚3T4这种，价格跌到这个位置，如果急需自住读书，也是可以考虑的。
毕竟和新房单价已经要差出大几千，甚至近1万了。
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