宋健，建筑设计师和规划设计师
专注于城市发展、板块价值、政策走向、房产投资研究
川发天府上城突然取证了，4号楼，130套房源，单价是1.65万到1.83万之间，均价在1.75万左右。总价131万到183万，户型为79平到101平之间的套一和套二，4梯10户，公寓式住宅产品，精装现房，值得入手吗？
下面我从两个维度来给大家分析。
首先我们对比同小区的二手房的价格。本小区套三套四的挂牌价基本在1.8万左右，还能谈价，清水为主，还有些是装修好了的，有增值税。很多人觉得本次取证的房源是精装现房，也没有增值税，所以有明显的剪刀差，完全可以买。但当你冷静下来，理智思考后就会发现这次取证的房源跟以往开盘的房源完全没有可比性。
因为本次取证楼栋是4栋，4栋跟其他楼栋完全不一样，是完全独立出来的楼栋，在小区外面，没有小区环境，开放式小区，4梯10户，典型的公寓式住宅。结合产品、面积段、户型等因素，楼栋未来的租客应该会很多，甚至还可能有商用的，管理上难度较大，很难保证房屋的居住品质。另外，楼栋位于牧华路和瑞祥路的交汇处，噪音影响也是特别大的。再说户型的功能性，80平居然是套一，90-101平是套二户型，这种面积对应的功能性是有缺陷的。
再来对比中海锦江城云璟，这个小区跟川发4栋有一定的可对比性，因为这个小区没有小区环境，是超高层小区，但客观说，结合地理位置、楼盘品质、产品受众面、户型功能性、物业管理等因素，云璟的综合素质是明显高于川发4栋的。而云璟无增值税，精装修的房源也才1.6万出头，所以从这个角度来说，川发4栋的价值是明显低于1.6万的单价的。
我们再来看这批房源户型的得房率，以92平套二单卫为例，以户型建筑外墙的中轴线来画闭合图形计算，实得面积为66平左右，其得房率是72%，公摊很大。一般情况下，得房率较低的正常住宅产品的得房率为85%左右，很多户型的得房率可以做到90%以上，比较优秀的户型，赠送较大的得房率甚至可以达到100%以上。比如鑫苑鑫都汇75平的户型，实得面积是68.44平，得房率是91.25%，那么川发展建筑面积92平的户型的套内面积还没有鑫都汇建筑面积75平的套内面积大。也就是说这批户型扣掉柱体及建筑内外墙及装饰面，其实际使用面积是非常小的，并不能带来较好的内部居住体验感。
然后我们再从总价角度来说。对于买房这件事而言，总价是关键，因为总价决定了你能买哪儿和买到什么样的房子，而单价只是你参考及对比的一个指标。对于100多万总价预预算的客群而言，他们买房主要是追求功能性，也就是说在这个总价预算范围内，尽量买功能性比较齐全的一套房子。比如能买套三就尽量买套三而不买套二，能买套二就不买套一，而且绝大多数客户对是否有小区环境，梯户比，还有物业等都是有要求的。只有极少数客群不在乎功能性，去买这种产权面积较大的套一或者是套二来居住。也就是说，川发四栋这种在本片区定位为较大面积的套一或套二，它的受众面是非常窄的，未来流通性也会很差。
131万到183万的总价可以对比鑫苑鑫都汇小区和中海锦江城云熙小区。这两个小区都是次新房，鑫都汇交房时间是2016-2017年交房的，中海锦江城云熙是2020年左右交房的。130万左右可以买鑫苑鑫都汇75平的标准套三单卫户型，而在川发只能买到套一户型。150万左右就能在鑫都汇买85平标准套三双卫户型，而在川发只能买小套二户型。180万可以在中海锦江城云熙买95-100平的标准套三单卫或双卫户型，而在川发只能买100平左右的套二户型。
综上所述，我觉得川发4栋这个价格是偏高的，不值得购买。就算纯投资收租金也不建议，因为这个片区的租金本来就不高，这种产品类型及功能性也有明显的缺陷，租金收益大概率是算不过账的。这种独栋产品的租金跟那些顶部板块的独栋公寓或住宅产品没有可比性，因为川发位于普通板块，就没有板块带来的IP价值；也没有其他中高端独栋公寓或住宅产品带来的星级物业管理服务，简单说就是品质差，物业差，那就不能带来情绪价值；户型的套内面积也偏小，不能满足高租客群的基本需求。
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