5月份写了一篇成都二手房正在崩溃
现在市场进行到哪个阶段了呢？‘
次顶豪宅已经全面崩溃，地域性楼盘反射弧开始反射过来了。
先说说地域性楼盘。之前的文章也提到过。
这一轮下跌，依次是天新，高新，主城这样传递过来的，主城的地域性楼盘不是不跌，只是反应比较迟缓。
到了6，7月份，很多地域性楼盘也反应过来了。
比如保利时代，从2.9成交也下降到有2.5，2.6的挂牌了。实际上有包税2.4的房源也已经上了砍价博主的视频。
这种就和上一个时代的太阳公元一样，不是因为他抗跌，只是因为他反射弧长。
楼市上涨有周期和板块轮动，下行一样。
所以，其实现在地域性楼盘还没跑的，有人出价不错就赶紧跑，地域性楼盘的下跌才开始。
除了地域性楼盘外，目前豪宅里千万左右的市场已经明显走低。
除了顶级标志性楼盘和超大稀缺户型，常规豪宅已经下行非常明显了。
比如我经常哪来举例的南门3个不同板块的竞品.
誉峰二期200的主力户型，实得220，金融城代表作，峰值成交1300+。
西派澜岸225，大源代表作，峰值1100+。
卡地亚250平，峰值1100。
这几个户型，实得差距不大，房龄也相近。
麓湖没有类似的大平层，所以不太好直观比较。只有芸台漫汀和上述产品是竞争关系，但产品类型不一致，而且实得还更大一些。
单纯从誉峰，西派，卡地亚3个盘的竞争户型来看，虽然产权面积差异较大，但是实得空间和功能性是差不多的。
誉峰为什么一直以来高单价，他是有道理的。200的房子比250的卡地亚还大一点。
但是我们也说过，买房看总价和实得。所以誉峰这个房子和卡地亚实际上就是竞品。
誉峰已经从1300的峰值，降到1000出头。
卡地亚，也降到900附近。
西派目前没成交，但是有一套最安静的楼栋，最好的楼层，去年还价1000不卖的，现在业主已经主动降到9开头，还未卖掉。
基本上可以看到，价格大家都是同生共死的。道理之前的文章也阐述过。不记得自己看前文。
比如卡地亚跌到了900左右，誉峰还卖1300.
这个价格长期就是站不住的，金融城作为成熟的头部区域，他正常情况下比同等的天西贵个20-30%是正常的。但是差了40%了，要么就是誉峰跌下去，要么就是卡地亚涨上去。
作为下行期，大概率就是跌下去，所以现在1000出头在誉峰买200的户型其实很好买，某种程度，就是价格被拉下去了。
对手盘，不止是同板块。
上文说的南门三个代表性楼盘，均为对手盘。
同样的高新和老城的也是对手盘。
就以同样的这个面积段的为例。
受制于高新区的下行，高新区和老城是有很大客群重叠的，所以这一样会拉低主城区的竞品价格。
当然保利这个盘带不错的精装，对价的时候要适当核算一部分精装价值进去。
卡地亚和西派，誉峰互为对手盘。
誉峰和保利天悦也互为对手盘。
价格互相关联影响。
除非大的政策变动，比如学区之类的，不然大家都是半斤八两，无非先后。
我有时候就很不理解的地域黑，好像别人跌的很开心，他自己的不跌一样。都是一个城市，无非就是10%，20%的区别。
其实成都5月之后跌成这样，真的是应该出乎太多人意料了。
像仁和春天这种最好的板块，才成交的套3，10楼，单价3.3多，跌回2019年的价格了，算利息的话已经亏损了。
云著4T4的塔楼正常楼层，单价也走到2.6包税了，这个新房买成2.2，算上利息成本也不赚钱了。
为什么现在300，400万以上的房子难卖。
因为大家都不相信房子还能赚钱了。
现在看似每天成交量火热，其实都是真刚需房。我才卖的西门的一套，200多万的房子，1天就卖掉。
南边去年挂着卖的去年有人给1050万的，今年直接只还价900万，也是够吐血的。
这也印证了之前说的，小户型稳住，大户型下行。成都解除限购有用吗？
目前观察的华润七期，杉板桥等小户型集中地，筑底还是比较明显，成交频率也很高。
没有大的环境变化，基本上这些好地段的刚需房算筑底了，刚需自用可以考虑入场了。
如果想买大户型，可以再等等，去年的策略是做准备不急，今年可以调整为逐步观察入市。
有的房子你别看挂牌贵，实际上已经很难成交或者没成交了。比如万科天荟。而旁边的龙湖樊城在非贝壳也走到裸3W带全套家具家电的价格了。
那种咬死以前价格的，你不搭理他就是，下半年总有房东缺钱的，稳不住的。
目前1000万的次顶级豪宅普遍都跌下来了。但是超大户型松动还较少。但是也开始破防了。
小户型可以下手，大户型可以再等等。有需要可以扫码
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