宋健，建筑设计师和规划设计师
专注于城市发展、板块价值、政策走向、房产投资研究
上篇整理了从北中轴到南中轴各主要板块200万左右总价，房龄相对较新，品质相对较好的套三和套四小区，今天我们接上一篇文章内容，从南边剑南大道周边的板块开始，由内向外，继续顺时针方向梳理。由于现在的新房市场基本都是较高总价，200万总价预算很难买到优质板块的新房，所以没有比较好的推荐。这是系列文章，后面的文章总价提高以后就会有相应的新房推荐。需要的朋友可以扫描文章开头或末尾的二维码加管家微信进交流群，我们文章更新后会第一时间发到群里，也可以关注公众号并一定记得星标，文章更新后就会收到推送链接。
PART 13 站南片区和大源板块
这两个区域都位于高新区，区位非常优越，位于主城和天府新区中间，在成都向南这个大版图中也是位于地理中心的位置。这两个片区最突出的亮点是学区，分别属于成都大热的高九区和高十一区，无论是小学还是中学都属于成都学区的第一梯队。由于学区的利好和较好的地段优势，这两个片区这几年受到很多购房者的青睐。200万总价预算前些年只能买到没有居住环境的小区的小套二和纯挂户学区房，而现在可以买到一些正常小区的小套三房源了，但选择面也不大。如果有学区兼过渡自住需求，套二的选择面也比之前大了很多，也能买进有一定品质的次新小区了。
我们先来看能买到套三的小区。高九片区的中海翠屏湾小区，房龄稍老，但小区维护还可以，本小区可以买到87平的小套三户型。虽然这个户型是由入户位置改出来的套三，有个小房间面积较小，但从功能性角度来说算是完整的套三了，至少可以做个书房。还有高九片区的南城都汇汇馨园、南城都汇汇晴园、南城都汇汇朗园这几个小区，都能买到标准套三户型。汇晴园和汇朗园房龄稍新一些，受主干道的影响也较小一些。高十一片区200万的套三可选择楼盘很少，房龄较新的香月湖可以考虑。本篇文章是写套三，由于该片区关注度较高，就顺便看看能买到的套二小区。高九片区可选择的小区有中海翠屏湾、南城都汇各组团、天府长城图南多等，在这些小区都能买套较大的套二户型，且户型本身格局较好，户型带来的居住体验感都不错。高十一片区可选择的楼盘较多，对小区环境有一定要求的可考虑凯德世纪名邸、建发天府鹭洲、朗基天香这几个楼盘，另外，清凤时代城、尚郡、时代晶座、逸都国际、大源欢乐颂、一品CG、世豪瑞丽、天府豪庭还有大量的房源可供选择。
PART 14 怡心湖板块
怡心湖板块和华府板块紧密相连，可以将它们统称为大怡心湖板块。怡心湖板块是二圈层的领头羊，怡心湖自身有强有力的产业支撑，怡心湖规划不错，板块定位高，高起点高标准的建设理念，怡心湖北的华府板块也是上一轮房价翻3-4倍的区域，怡心湖核心区发展空间巨大，目前还在如火如荼地建设中，未来还有诸多利好即将兑现。华府板块楼盘品质不错，大开发商抱团发展，有很多得房率较高的小三房小四房户型。地铁5号线和19号线经过片区，目前商业综合体和社区底商人气较旺，完全能满足日常需求。大怡心湖板块位于成都主要发展方向城南的剑南大道旁，地理位置优势明显，能够承接高新区天府新区的外溢人群，也能承接双流的改善人群。
这个区域完全可以考虑套四户型了，而且选择面还比较大。中铁骑士府邸、格林城、融创南湖逸家、保利叶语、德商华府天骄、九龙城时代上城这几个小区，都是品质次新小区，之前高峰期只能买到套三户型，现在可以选择套四户型了，它们的户型格局和空间尺度都不错，离地铁站、商业综合体的距离都不算远。如果是偏刚改需求，考虑品质相对较好的大套三房源，可以选择天湖湾、怡心湖岸、中海云麓世家、中海右岸这几个小区。
PART 15 红牌楼及丽都板块
红牌楼板块发展较早，城市界面老旧，人群结构偏老龄化。不过板块配套非常成熟，生活便利。轨道交通有地铁3号线、7号线、10号线，到双流机场非常方便，二环快速公交也很方便。丽都那一片的整体居住大环境要好一些，有一种闹中取静的感觉，更宜居，楼盘品质也相对较高，临近地铁7号线、5号线和8号线。
二环路、武侯大道、佳灵路、中环路这四条主干道围绕的红牌楼区域中，200万总价，就银泰香樟林这个小区品质相对较高，旁边就是医院跟公园，不临主干道，非常适合有在这个片区自住需求的人群，不过小区的出房量较少。丽都区域，中粮香颂丽都和丽都世家这两个小区品质不错，房龄较新，距离三条地铁站的距离都较近，小区都有小区环境，有片区自住需求的可以考虑。
PART 16 新双楠及簇桥板块
两个板块同属武侯新城，但新双楠城市界面及功能已经定型，簇桥板块有品牌开发商集聚打造改善及豪宅产品，城市界面更新。新双楠板块不乏品质开发商，城市界面也还算新，轨道交通可以依靠地铁三号线、九号线、十号线，商业综合体有万达广场、吾悦广场，学区资源是亮点，北二外附小和北二外附中。簇桥板块的北边是新起来的豪宅板块，龙湖、中粮、中铁建、金茂等开发商在这里开启一片改善豪宅天地，有新的商业及TOD规划，小学有川大附属实验小学。簇桥板块的南边早已定型，商业主要是社区底商和世纪百合商业广场等，学区资源不错，有龙江路小学分校和西川中学南区等。整个片区受飞机噪音影响较大，不能接受飞机噪音的人群慎入。
新双楠可以看保利花园、中铁骑士公馆、华宇静苑、华宇楠苑、蓝光金悦城、珑熙郡、中筑西府兰庭、首信首御这几个楼盘，房龄都不算老，品质都不错。前5个楼盘开发商都是大家耳熟能详的，珑熙郡是金隅开发的，也是知名大开发商，中筑是北京的开发商，在成都的这个产品是唯一一个产品，打造这个项目也算是用了心的。200万总价的套三，这些楼盘都有很多房源可以选择。如果是重学区，就考虑对口北二外附小的这几个小区：保利花园一二期、华宇静苑、华宇楠苑、珑熙郡。簇桥板块的中海锦城、绿地圣路易名邸，新希望锦悦楠庭、前两个楼盘的房龄不算太新，新希望是近几年才交房的，这几个盘楼盘品质和物业管理都不错，小区环境也较好，中海和绿地读龙江路小学新城分校，新希望都川大附小江安河分校。
PART 17 蛟龙港及九江片区
九江跟蛟龙港挨得比较近，能连成一片，这样九江也能享受蛟龙港的商业配套。片区最大的优势就是商业集中，片区的城市界面相对较新，品质楼盘较多，商业方面，优品道欧尚、海滨城、万达、时代奥特莱斯聚集。蛟龙港片区内的棠湖实验小学、双流实验小学都是知名的小学，棠湖中学、双流实验中学是国家级重点中学。对口双流实验小学的楼盘基本都是老旧小区，对口棠湖实验小学的品质小区大多距离地铁较远，所以要结合自身对地铁和学区的需求来选筹，二者需要做出取舍。轨道交通方面，片区有地铁3号线、地铁19号线加持，九江北还有17号线。
这个片区建议直接上套四，如果是买套三完全可以往里面走一点到新双楠片区。能买到套四的楼盘也有很多选择，比如蛟龙港的北大资源燕楠国际、四季金悦、佳兆业8号、远大林语城、九龙仓时代小镇、中旅名门府、川网国际花园、棠湖锦绣城、景茂名都、国运村和国奥村等。这些楼盘房龄不算老，中旅还是是近几年才交房的，小区品质不错。远大林语城、川网国际花园、棠府锦绣城、佳兆业、景茂名都、国运村、国奥村这几个楼盘对口小学是棠湖实验小学。
PART 18 五大花园及草金立交片区
五大花园由中央花园、红云花园、名流花园、交大花园、皇家花园组成，只是一个概念性地名，板块城市界面老旧，楼盘整体房龄都较老，龙湖金楠天街的到来，给板块增添了一些生机。草金立交板块是武侯政务中心所在地，也是武侯新城的重要组成部分，近年来也有不少品牌开发商进驻，比如绿城、龙湖、人居、中铁建等，板块西南向还有不错的发展空间，只是开发进度较慢，可能需要较长的发展周期。
五大花园片区有龙湖金楠天街、蓝光金楠府、中海熙苑这几个小区是不错的选择，由于中海熙苑位于铁路和三环路之间，所以总是被一些购房者遗漏。草金立交片区可关注世豪嘉柏、香悦府。龙湖金楠天街品质不错，楼下就是商业综合体和在建的地铁17号线站点，中海距离地图距离稍远了，受铁路和三环路阻隔，通达性有点影响。世豪嘉柏的优势是房龄新，距离吾悦广场和双地铁口都近，香悦府的优势是房龄较新，2020年才交房的。
PART 19 光华及万家湾板块
整个片区各方面配套相对完善，商业方面，有优品道广场、万达广场、鹏瑞利、中铁西城新天地。医疗方面，有妇女儿童中心医院。教育资源是亮点，有名校的分校遍布于整个区域，轨道交通上，有地铁4号线、9号线和13号线贯穿。万家湾片区主要以刚需及刚改楼盘为主，且有一定的品质，城市界面较新，房龄普遍较新。产业方面，有青羊工业总部基地，也算把职住学体现到位了。区域内的青羊新城规划及建设都不错，未来还有发展空间。
200万的套三可选择的楼盘很多，有蓝光coco蜜城、万科金色领域、东原时光道、保利香槟光华、恒大翡翠华庭、中铁西城、中铁瑞景颐城、光华逸家、长虹和悦府、荣盛花语城、凯德风尚、俊发时光俊园、蓝光SOFA社区等，这些小区中，由于蓝光SOFA社区赠送较大，还可以买到套四户型。这些楼盘的共同特点是房龄较新，品质不错。长虹和悦府、荣盛花语城这两个小区对口的小学相对差一些，是同辉国际学校，另外的小区都是正读青羊区名校的分校，蓝光coco蜜城在三环内，其最大的问题是距离地铁站点的距离相对较远，大概1公里出头的步行距离。
PART 20 金沙板块
200万总价预算的套三，在内金沙没有合适的小区。重点看外金沙，外金沙的北边处于金牛区和青羊区的交界处，地理位置上有些尴尬，有一种“两不管”的感觉，所以板块的发展速度较慢，整体居住环境也欠佳，但板块还是有发展空间的，只是周期问题。另外，外金沙板块目前没有商业综合体，商业配套主要依靠南面的社区底商，商业配套目前还需要依靠外光华板块。轨道交通有地铁4号线、9号线和27号线，板块北侧离地铁站点的距离较远。外金沙板块的学区资源还算充足，有成都实验小学尚雅校区，成都市泡桐树小学百仁分校、成都花园国际小学，金沙小学清波校区，草堂小学西区分校等。
可关注的楼盘有：蓝光coco金沙、海亮樾金沙、海亮爱金沙、保利金香槟、蓝光金悦金沙等。保利金香槟这个楼盘临近三环路，噪音影响相对较大，选房的时候尽量靠里面。草堂小学对应的龙湖翠微清波、中铁双龙湾、德商金沙十年这几个盘也不错，前两个房龄较老，差不多15年房龄了，德商虽然房龄新一些，但受主干道和立交桥的影响较大。蓝光金悦金沙在板块的北边，青羊和金牛交界处，也是距离三环路较近。
PART 21 茶花板块
茶花板块是成都西北向区位很好的一个板块，进可攻退可守，这种区域进可攻退可守，在牛市能够稳中向上，在熊市也具备较强的抗跌能力，板块很受主城西北向的购买人群青睐。片区有4条地铁通过，分别是2号线、6号线、7号线、27号线。商业方面，有龙湖西宸天街和凯德广场。学区方面，有茶店子小学和石笋街小学的分校。片区也有一些次新品质改善楼盘，这两年比较热门，后面的文章中会写到。
200万总价的套三，房龄相对较新且一定品质的楼盘，这个片区的选择面并不大。在乎房龄或小区环境的可以选择天羽揽月轩、金牛新都会、顶峰水岸汇景这几个小区。有学区需求的可选择西西学府里小区。
PART 22 国宾和华侨城板块
国宾板块是金牛区重点打造的板块，定位国宾高科新城，也是产城一体的板块。板块规划不错，是主城区有预期的板块之一。由于区域还有发展空间，未来还有利好可以兑现，土地储备量较大，近年来的新盘很多，所以这几年的热度很高。出了金牛区的地缘性改善人群之外，还有很多郫都区的购房者在关注。由于板块内产业用地很多，所以不是很适合对居住的纯粹度有一定要求的购房者。这个片区自住是可以的，不太建议纯投资客群购买，因为大方位是西北向三环外，没有在成都发展的主要方向上。另外，片区未来的购买人群还是地缘性改善及郫都区的改善人群为主，购买力很难支撑较高的天花板。
200万总价预算，可以买到西岸官邸、远洋朗基国宾御府、长虹天樾这几个楼盘的套四户型。套三户型选择面就很大了，有北京城建龙樾熙城、正成拉菲、恒大西锦城、万科金域西岭、保利学府城、国宾时光汇、中粮祥云里以及华侨城的众多组团。
PART 23 中海国际及成外板块
板块临近两所高校及成都外国语学校，有体育公园和城市森林公园，商业综合体和社区底商能满足日常需求，但板块内及周边缺乏医疗配套，轨道交通有地铁6号线和2号线以及有轨电车。板块城市界面及功能定型，已无发展空间。板块距离犀浦商圈比较近，适合郫都区的偏刚改的购买人群或有小孩在成外上学的家庭。
可关注龙湖源著、保利香槟国际、远洋朗郡、新希望皇冠国际、万科城、万科城臻园、朗基御香、成都后花园等楼盘。其中可以买到套四的小区有：万科城、万科城臻园、朗基御香、成都后花园这几个楼盘。保利香槟国际、万科、朗基这几个盘距离地铁较近且就在成都外国语学校旁，龙湖源著和远洋朗郡临近保利两河森林，但轨道交通很不方便。还需要注意的是这些楼盘有些位于金牛区，有些位于高新西区和郫都区，所以在具体小区的选择上也要把这个考虑进去。
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