之前提到过商业，自己也在买入商业。
评论区有同学提出，为什么不考虑高租售比一点的公寓。
今天就系统的聊聊对几种高租售比资产的看法，以及为什么我不考虑高租售比的公寓。
之前的文章里，有不少同学问过，高租售比的商业公寓如何等等。
首先我们来理一理，高租售比的主要资产有哪一些。
老破小
公寓
写字楼
商铺
厂房
老破小，我是一直不推荐的，前文写过，自己看。
哪怕保障房不落地，老破小依然是置换链条之外，其次老破小面临郊区次新房的竞争。
而越来越发达的交通，才是毁灭这些老破小的根本。
交通足够发达，我住温江，龙泉的次新地铁房，依然能很方便的出入市区。这才是对老破小的核心冲击。
再说说公寓。
公寓目前很多租售比能到5-7%，甚至有的签酒店签的好的能到8%左右。
从现金流来说，这是一个不错的资产。
但是，公寓有两个很大的问题。
第一，吃不到经济周期红利。
小公寓面向的客户，普遍是买不起房子的。未来想要租金溢价，涨价，靠的是平均收入的上涨。
用打魔兽的话来说，你的客户对象是每周的周常低保户。小公寓的租金上涨，取决于平均工资上涨。
公寓第二个问题就是管理麻烦。
这还是牵扯到一个问题，就是面对的客群。我们的商业管理公司创始人，之前买过几套二环路万达的公寓，他比较会装修运营，租售比做到了8%。
租的价格很高，但是这种公寓租客换租频繁，管理精力让他崩溃，他直接全部卖掉。
用他的原话，还不如做写字楼。
其实公寓比较好，省事的是租给酒店长租，很多也能给不错的回报，但是太依赖酒店的经营，一旦酒店垮了，比如疫情那几年的冲击，又是一个头疼的事。
所以，除非你只想要相对稳定的租金，当买一个长期理财产品，不然就不要考虑公寓。
然后来说一下，我比较关注的写字楼。
写字楼的客群和公寓完全不一样。
写字楼面对的客群大多也算是个企业主或者公司管理人员，相对维护精力更低。
并且在经济周期转暖的时候，租金会呈现明显的上涨。
比如2014年大源很多写字楼3，40的租金，到18，19年达到峰值，可以租100+，但是最近几年随着经济下行，又跌到6，70.
可见写字楼才是真正的经济晴雨表。
写字楼的租赁情况，价格情况，实际上是比任何数据都能反应经济的晴雨的。
所以经济回暖，写字楼的租赁情况会第一时间感受到。
当然，写字楼自己掌握不好周期和节奏，也很容易掉坑，比如早些年买写字楼的，很多1万大几买的，现在膝盖斩卖出。
目前的写字楼，不少资产运营良好，能做到8-12%的回报。
如果对写字楼资产有兴趣，可以扫码加我们新成立的恒心商业管理公司的联系方式。
主要为有写字楼同学，租不出去，租不起价格提供解决方案。
托管，联营等多种模式可以选择。
以及部分有选筹买卖需求也可以顺带做了。
之所以投资成立这个公司，是因为这2年给我做的商业托管，基本做到了8-12%的回报率，且很省事，稳定。算上杠杆，20%是有的，稳定可信且真实。
所以写字楼在跌入低谷后，现金流其实很优秀，也可以吃到经济复苏的红利。
唯一的问题就是门槛较高，需要很专业的运营能力，但扫码即可解决。
比如圈里都知道，我年初买的协信中心，目前租金50大几，实际上刚买下来的时候只能租30，但是花了几万块钱微改，租金提升到了50大几，就是目前我投资的恒心商管的创始人加菲，帮我做的。
4.商铺
商铺我认为更考验能力，在电商环境冲击下，我不太建议一般人去碰商铺。
除非是非常稳定的餐饮铺，但是这价格绝对不会便宜，也就是一个定期理财产品，还不如买跌价后的公寓稳定。
所以，极端不推荐，除非你是专业玩家。
5.厂房
短期看衰，长期是很优质的资产。
为什么短期看衰。
厂房和写字楼都是和产业相关的，经济晴雨表。
现在这个经济情况，短期不乐观。
但是相对于写字楼的过剩，厂房在成都，在龙泉山西侧，在绕城外，五环外这些地方，因为控地指标，其实反而是稀缺的。
并且厂房的租客比写字楼更稳定，尤其是制造业等等，搬一次家的成本很多都是几十万起步，非逼不得已，不会搬。
厂房也是能随着经济周期，吃到经济红利的产品，但是工业用地，不好拿。
写字楼是过剩，你需要去拼运营实力。
厂房其实池子很小，供应也少，门槛也高，很多大企业想拿地，都没指标，还得去山东边，何况中小企业了。基本都得租。
厂房的运营难度也低，远比写字楼低，尤其是经济比较好的时候，都是主动上门求租。
毕竟厂房和写字楼一样，是经济活动的必需品。写字楼还要面对供应量大的竞争，厂房供应还不够。
无非是经济问题导致的短期低迷。
掌握生产资料，才是长期的根本，一级生产资料不要妄想了，这些生产必需品还是可以考虑考虑的。
总结下。
租售比高的老破小，不推荐。
公寓，如果你只是想要稳定理财收租，且有时间管理，还不错。
写字楼，需要解决运营能力可以重点考虑
商铺，非专业不推荐
厂房，如果有机会能拿价格合适，位置合适的工业地，这里面最优质。
