前言
在以合同能源管理模式开展的光伏项目中，若业主提出转由承租人与投资方结算光伏电费，相信多数投资方并不会拒绝。然而，本文介绍一个案例，原产权人在其房屋已处于司法拍卖阶段时，突击与承租人、投资方签订三方协议，约定该由承租人与投资方结算电费，原产权人从承租人获得一次性“转让费”。那么，该三方协议对此后拍下房屋的新业主而言，有法律约束力吗？
01
案情回顾
2017年12月，实业公司作为产权人与食品公司签订《房屋租赁合同》，将名下多栋厂房出租于食品公司经营之用，水、电、通讯等费用由食品公司承担。此后，实业公司与新能源公司签订《光伏合同》，约定由新能源公司使用厂房屋顶建设分布式光伏电站项目，自并网当日起，项目发电用电价格约定按电网公司供电价格的80%（百分比）计算，优惠差价作为屋顶租金，电费由新能源公司向实业公司收取。光伏电站项目并网后，所发电量实际由食品公司使用，新能源公司与实业公司定期结算光伏电量，再由实业公司与食品公司结算光伏电量。
此后，实业公司名下的上述厂房因其他经济纠纷被法院依法拍卖。拍卖期间，实业公司与食品公司签订《补充说明》，将实业公司享受光伏优惠电价的权利以35万元的价格转让于食品公司，食品公司有权与新能源公司直接结算光伏电价，享受电价优惠。同日，实业公司、食品公司与新能源公司签订《三方补充协议》，约定：此后由新能源公司按照本协议与食品公司结算，食品公司按照每度0.60元的标准，直接向新能源公司支付电费。
另，实业公司长期拖欠新能源公司电费，新能源公司曾起诉要求实业公司支付，诉讼请求得到法院的支持。
2021年9月，新业主（或“新产权人”）通过竞拍取得厂房的产权，但拍卖公告中并未公示案涉《光伏合同》、《三方补充协议》、《补充说明》。后新业主将新能源公司起诉至法院，请求法院判令新能源公司支付自2021年10月起算的屋顶占用费。
（备注：因篇幅有限，以上案例根据真实案例进行简化，请勿对号入座）
02
法院判决
法院认为，案涉《光伏合同》成立并生效，被告（新能源公司）实际占有案涉屋顶的时间均早于案涉房屋设立抵押权、被法院查封、原告（新业主）通过司法拍卖取得案涉房屋的所有权的时间，现被告主张继续使用案涉房屋之房顶，原告作为案涉房屋的受让人，应当概括继受原所有权人实业公司在《光伏合同》中的权利义务，自取得房屋所有权时，即2021年9月27日起继续履行该合同。
关于《三方补充协议》是否可以约束原告。原告并非《三方补充协议》的当事人，上述协议签订时，案涉房屋已被法院查封，且实业公司已经收到了相关拍卖裁定，知晓案涉房屋已进入拍卖程序，其转让上述权利并变更租金标准的行为，显将损害通过司法拍卖取得案涉房屋所有权的买受人的利益，亦构成对原告通过司法拍卖取得案涉房屋所有权后所概括继受的《光伏合同》相关权利的无权处分，且上述协议并未在拍卖过程中申报及公示，亦无证据证明原告在参与拍卖时知晓上述事实，故该协议不能约束原告，不能对抗原告自取得案涉房屋所有权后基于《光伏合同》享有的租金收取权利。故此，原告有权依据《光伏合同》约定主张被告支付自其取得案涉房屋所有权起的租金，原告于2021年9月27日取得案涉房屋所有权，现主张自2021年10月至2024年2月之租金，并同意参照被告提交的发电收费明细清单中上述期间应收电费总额计算，有事实及法律依据，法院予以支持，根据《光伏合同》之约定按照应收电费总额的20%计算租金。
03
案例启示
从上述案例看，原产权人（实业公司）在明知厂房已处于拍卖阶段时，仍与新能源公司和承租人签订《三方补充协议》和《补充说明》，并收取所谓“光伏转让费”，不仅损害了新产权人的合法权益，也损害了新能源公司的权益，是纠纷的“始作俑者”。本案对于光伏投资方和实际用电方有很大的启发，即在与产权人签订有关协议时，特别是涉及到权利处分，应当保持审慎，尤其在产权人已有长期拖欠费用时，更需要保持警惕，建议关注产权人的资信情况和涉诉情况。
但总体而言，本案的结果对于新能源公司并不算差。一方面，法院已确认了新能源公司与实业公司存在屋顶租赁合同关系，故为其适用“买卖不破租”规则，使得《光伏合同》可以继续履行下去；另一方面，新能源公司也能够与实际用电方直接结算电费，避免了实业公司拖欠光伏电费。
作者介绍
执业律师10年+，从法律人的视角观察新能源行业和工控数据安全，具有服务有关能源类、互联网企业的经验，合作、咨询欢迎私信。
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声 明
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