前言
光伏投资企业租用业主提供的屋顶开发分布式光伏发电项目，鉴于投资金额较大，在前期需要做好勘查工作。若未及时提出异议，而是以实际行为履行了合同，例如支付租金或进场安装施工，则投资方事后再主张合同解除并退还租金的难度极大。我们先看一则案例。
01
案情回顾
2017年8月，汽车公司与新能源公司签订《分布式光伏发电项目土地及其附属设施租赁协议书》（以下简称“合同”），该合同约定汽车公司将其名下的建筑屋顶出租于新能源公司建设光伏发电设施，场地租赁期限为20年，并约定新能源公司于合同签订后90天内支付首两年租金190万元。
协议签订前，新能源公司委托第三方对租赁现场进行踏勘，汽车公司于2017年7月11日向踏勘人员提供了案涉施工图，同年8月2日踏勘人员将案涉施工图及相关报告提供给新能源公司。
2017年10月，新能源公司委托检测机构到汽车公司项目场地对1-7#车间的钢材强度取样并检测，2017年10月17日检测结果显示，汽车公司1-7#车间部分钢材的实际强度低于汽车公司提供的建设工程设计方案中的钢材强度。
2017年11月9日，新能源公司为检测案涉场地钢材支付了检测费80000元。新能源公司还于2017年10月委托第三方开展项目屋顶加固工程方案设计，为此支付设计费45000元。
2017年12月6日.新能源公司向汽车公司支付2年租金共计1900000元。
2019年11月14日，新能源公司向汽车公司寄送《律师函》，主张合同部分无效、部分解除，并要求立即返还已付款190万元。新能源公司认为，汽车公司不按原设计规范建设，租赁场地中的1-7#车间以及销售副厅未按《建设工程规划许可证》的规定建设，涉及该部分的协议无效，，且因汽车公司1-7#车间以及销售副厅部分的协议无效，余下的可利用场地只占原场地的极少部分，无法满足项目建设及运营需求，致合同目的无法实现。
双方协商未果后，新能源公司诉至法院，
请求法院判决确认合同涉及1-7＃车间、销售副厅部分的协议无效，请求法院判决确认《中科动力分布式光伏发电项目土地及其附属设施租赁协议书》中涉及办公楼及空地部分的协议于2019年11月15日解除。
诉讼中，汽车公司承认案涉工程实际使用的钢材标准低于建设工程设计方案中的钢材标准。
02
法院判决
本案经历一审、二审。一审法院支持了新能源公司的诉讼请求，汽车公司不服判决，提起上诉。二审法院认为：
本案汽车公司建设房屋前依法已取得建设工程规划许可证，即便案涉车间部分钢材的实际强度低于建设工程设计方案中钢材强度亦不属于未按建设工程规划许可证规定建设的情形。因此，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。一审法院认定合同部分无效属认定不当，予以纠正。
新能源公司在签订合同后已对案涉车间的钢材强度进行检测，在明知钢强度未达标准的情形下仍然支付了两年租金，且实际使用了部分租赁场所，其在合同签订两年多后要求确认案涉合同部分无效、并要求返还已付租金190万元并支付相应利息缺乏事实和法律依据。
最终二审法院撤销一审判决，判决驳回原告新能源公司全部诉讼请求。
03
案例启示
上述案例中，原告新能源公司对案涉房屋钢结构强度检测时间为2017年10月，却在2年之后提出异议。显然，此时新能源公司行使合同解除权将受到合理期限的限制。因主张合同无效不受期限限制，笔者推测，本案中新能源公司最终选择向法院主张合同部分无效，从而要求返还租金。然而，该主张也缺乏事实和法律依据，最终未获得二审法院支持。倘若新能源公司在获得检测结论后当即提出异议，并根据合同约定要求解除合同，此时新能源公司的主张更易得到法院支持，避免190万租金的损失。
04
实务操作建议
本案纠纷是在国家光伏补贴退坡的大背景下发生，多种因素导致案例中的光伏投资方决定退出，屋顶承重问题仅是其中因素之一。但是，本案对于光伏投资企业而言，仍具有一定的借鉴价值：
1. 及时提出异议
光伏投资企业需知悉，一旦项目进入实施阶段（包括但不限于实际支付租金、安排施工单位入场施工），此后再就建筑屋顶存在瑕疵提出异议并要求解除合同，因违反“诚信原则”，除非出现法定无效的情形（如项目所依托的建筑为违章建筑），一般很难得到法院或仲裁机构的支持。因此，在项目实施前，对业主提供的场地设施进行勘查并及时提出异议，十分关键。投资方应重点对建筑产权、荷载承重、屋顶防水、用户消纳等情况进行调查，形成相关报告或记录。若存在有关疑问或瑕疵，应与业主进行协商、沟通，并就解决方案形成会议纪要或补充协议。
2. 及时采取措施以减少损失
上述案例中，新能源公司对案涉房屋钢结构强度检测时间为2017年10月，但却在2年之后提出异议时间并要求解除合同，而其支付的租金也只覆盖2年租期。在此情形下，即使业主同意解约，双方应按照“多退少补”的原则办理结算，新能源公司至少应按照其实际占有的面积和占有时间支付租金，从已付租金中扣除后，实际所剩无几。因此，今后若遇到的确需要提前解除合同的情形，应当机立断，及时提出，以减少损失。
3. 完善合同条款，在合同中设置“先决条件条款”
投资方可以在其与业主签订的合同中，约定“先决条件条款”。具体而言，可以将“完成屋顶荷载复核”“完成项目场地勘查”等作为项目实施的先决条件，在特定期限内仍未满足先决条件时，投资方可以提前解除合同。另外，双方甚至可以约定项目施工方进场前，任何一方可以提前解除合同，无需承担违约责任。
作者介绍
执业律师10年+，从法律人的视角观察新能源行业和工控数据安全，具有服务有关能源类、互联网企业的经验，合作、咨询欢迎私信。
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声 明
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