前言
在不少屋顶租赁合同或合同能源管理协议中，合同中约定“若遇拆迁，则本合同终止，双方互不承担责任”。然而，在实践中，除通过房屋征收这一途径外，土储机构、平台公司以收购房屋资产等方式实现城市更新、产业转型升级的目的。而此时，若屋顶业主将房屋转让给平台公司时，是否属于拆迁或征收？是否可以适用合同有关约定无责解除合同？我们先看情形相似但结果不同的两个案例。
01
案情回顾：2个案例
案例1
2016年10月，机电公司与新能源公司签订了《屋顶租赁合同》，双方约定由新能源公司租赁机电公司的厂房屋顶，用于分布式光伏发电站项目，租赁期限为20年。合同第十一条约定：“解除本合同的条件，11.1甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任；（1）该房屋依法列入房屋拆迁许可范围的……”合同签订后，项目于2017年6月建成投运。
2018年5月，因机电公司厂区位于水源二级保护区，区政府通知机电公司的房屋停产搬迁。对此，机电公司通知了新能源公司终止租赁合同，主要理由为该房屋被依法列入房屋拆迁许可范围。新能源公司对此不予认可。
因双方对拆除项目协商未果，机电公司诉至法院，请求法院确认机电公司通知新能源公司解除《屋顶租赁合同》终止租赁关系的民事行为有效。
诉讼中，机电公司申请法院调取证据“区自然资源和规划局申请收回国有建设用地审批卡”，用于证明厂房位于政府拆迁范围。对此，新能源公司认为，该文件内容显示政府是经过与机电公司以协商方式来回收土地的，而且该文件内容明确提到机电公司负责解除与第三方民事关系，解除到位后再签订国有土地收回协议，这充分说明不是政府强制性的行为，而是机电公司与政府协商后采取的自主行为。
法院认为，已有充分证据可以证明涉租房屋、空地已被政府依法列入拆迁许可范围，且政府的拆迁并非是机电公司可以控制的，因此合同约定的合同终止的情形已成就，机电公司通知新能源公司解除《屋顶租赁合同》终止租赁关系的民事行为有效。
案例2
2018年6月，新能源公司与材料公司签订《分布式光伏示范应用项目合同》一份，约定新能源公司在材料公司屋顶上安装光伏电站，材料公司无偿提供建筑物屋顶供新能源公司使用二十年，所发电量优先销售给材料公司使用。
2023年5月，当地因优化产业结构，园区开发公司与材料公司签订《企业资产收购协议》，收购材料公司的国有土地使用权、房屋、构筑物等资产。当月，双方完成了不动产变更登记手续。2023年5月23日，材料公司向新能源公司发送《合同解除通知书》，以其与园区开发公司签订了《企业资产收购协议》为由，要求解除与新能源公司签订的合同，并要求新能源公司组织人员拆除光伏设备、恢复原状。新能源公司回函拒绝解除合同。
新能源公司诉至法院，请求法院判决确认材料公司单方解除合同的行为无效。
法院经审理后认为， 园区开发公司不是政府指定的征收（拆迁）部门，没有征收（拆迁）资质，园区开发公司与材料公司是通过平等协商的方式签订的协议，园区开发公司收购资产的行为不属于政府拆迁行为。材料公司虽于2023年5月23日单方通知新能源公司解除合同，但未举证证实存在合同约定或法律规定的一方可以解除合同的情形，故该单方解除合同的行为无效。
02
案例评析
两个案例的争议焦点都是光伏所依托的房屋是否已被政府征收（拆迁），如属于征收（拆迁），则屋顶业主有权解除合同，反之则无权。与读者朋友分享上述2个案例，其实主要想说一下目前司法实践在认定“拆迁”“征收”时，可能存在不同的观点，可能采取不同的认定标准。案例2中，采取比较严格的认定方式，即案涉项目是否被列入政府征收，需要有关主体是否是合格的征收机构，而在案例1中，法院依据“区自然资源和规划局申请收回国有建设用地审批卡”认定案涉项目所依托的房屋已被纳入征收（拆迁），但收回的具体原因，并未言明。
03
案例启示
实践中，除通过政府房屋征收这一途径外，在一些城市更新、产业转型升级项目中，土储机构、平台公司以收购房屋资产等方式实现城市更新、产业转型升级的目的，此时是否属于双方约定可以无责解除合同的情形，如上述案例所示，存在争议。建议双方尽量予以明确。尤其对于光伏投资方而言，应避免在“若遇拆迁，则本合同终止，双方互不承担责任”类似笼统的条款，而是尽可能对政府征收（拆迁）的概念进行明确有关定义，尽量明确仅在政府征收的情况下适用无责解除合同。
作者介绍
执业律师10年+，从法律人的视角观察新能源行业和工控数据安全，具有服务有关能源类、互联网企业的经验，合作、咨询欢迎私信。
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声 明
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