上海的楼市又一次让人看不懂。经济大环境不好，失业率高企，年轻人找不到工作，消费降级的声音此起彼伏，但反观上海市区的新楼盘却是一开盘就售罄，甚至有些楼盘摇号还得准备几千万的现金证明。
到底是谁在买这些房子？这其中是怎样的逻辑？今天我们就来聊聊这个看似矛盾的问题。
经济不好，反而利好中高端住宅？
很多人觉得，经济不好了，房价就该跌，没人买房才对。但实际情况是，“经济不好”对上海这种超一线城市的中高端住宅而言，反而是利好。
为什么？因为经济不好，打击的主要是年轻人的赚钱机会和中低收入人群的消费能力，而不是那些已经站在财富金字塔上层的群体。
举个例子。经济不好时，小老板们开始收缩业务，裁员、停产、减库存，把原本投入在生意里的资金抽出来。
这些钱可能出不了国，也没有好的投资渠道，最后就很可能流向了核心地段的房产。
毕竟，相比于其他高风险的投资，核心城市的高端房子依然是最稳妥的资产保值工具。
这些人不是普通的刚需，他们是那些手里握着两三千万流动资金的“小老板”，或者是中年高管、资深医师，甚至是靠股市、房市等资产增值积累了财富的中产阶级。他们的财富积累方式和经济周期的波动关系不大。
说白了，经济不好，伤的是年轻人的就业，亏的是前两年高杠杆买房的中低收入群体，但对这些人影响甚微，甚至还给他们提供了“抄底”的机会。
豪宅市场：一个“隔离”的游戏
再往上看，豪宅市场已经和普通住宅彻底“隔离”了。买豪宅的人，考虑的问题早就不是房子本身的居住属性，而是资产配置、财富保值，甚至是身份象征。
核心区域的高端房产之所以受欢迎，是因为它的稀缺性和保值能力。即使在日本房地产泡沫崩盘后，东京核心区的房价依然率先回到泡沫前的水平。上海作为全球顶级城市之一，自然也有这样的吸引力。
数据显示，2024年前10个月，上海内环和中环的新房总销金额占全市的46.5%，总价1200万元以上的房子占比达到18%，总价3000万元以上的房子占比更是同比增加了4个百分点。
对于这些富裕阶层来说，经济不好并不代表他们没钱，而是代表他们的投资选择变少了。降息、通胀、通缩的综合影响下，他们需要一个“避风港”，而核心区域的高端房产是最安全的选择。
穷人以前买不起房，现在还是买不起；而有钱人以前买房，现在可能更愿意买，甚至买得更多。
一开盘就售罄”的真相：饥饿营销+存量置换
很多人问，为什么新楼盘一开盘就售罄？这里面自然有开发商的“套路”。大数据时代，市场上到底有多少刚需购房者、改善性购房者，开发商心里门清。
通过控制上市房源的数量，用“饥饿营销”制造稀缺感，每次开盘都让房子“一抢而空”。这种手段，不仅能保持房价的“体面”，还能稳住市场的信心。
但更大的真相是，这个市场的火爆其实是“存量置换”。上海楼市里活跃的，主要是那些已经有房子的人。他们买房子，不是因为没有房，而是因为想换更好的房子。
比如有的人卖掉中环外一套老破小，再加点钱换成内环的新房。还有人买新房后迅速转手，通过“婚更”“短频快”赚个辛苦费。
这一切，都是少数人的游戏，跟普通人没太大关系。
数据也能说明问题。比如，2024年10月上海新房成交套数5283套，同比仅增长4%。但成交结构却很有意思：总价1200万元以上的房子成交占比增加了7个百分点，140平方米以上的大户型占比也增加了6个百分点。
这说明市场的主力消费群体，早已和普通刚需无关，而是那些改善性需求的人群。
经济增量没了，但存量富裕阶层还能撑场子
当前经济的一个显著特征是增量减少。所谓增量，就是经济增长中新增的财富和就业机会。以前我们常说GDP“保8”“保6”，就是为了新增就业。但现在，增量的速度大幅放缓，甚至为负。这对年轻人和中低收入群体来说，是沉重的打击，但对存量富裕阶层的影响并不大。
上海楼市的现状，其实可以看作是经济存量的一种体现。富裕阶层拥有稳定的资产和收入来源，他们可以继续“买买买”“换换换”，而年轻人、普通人却连入场的资格都没有。数据显示，上海新房市场的需求主要集中在1500万元以上的高端住宅，这些房子的购买力，来自于那些已经站稳脚跟的中产和富人。
上海的特殊性：稀缺性+政策刺激
不得不提上海楼市的特殊性。作为全球金融中心，上海的核心地段房产一直是稀缺品。再加上政策的频繁刺激，比如降税、降息、取消豪宅线等，进一步释放了积压的购买力。
数据显示，2024年10月上海新房成交量环比增长43%，但供应量却环比减少了40%。这种供需失衡的局面，进一步推高了房价和市场热度。
有人拿香港和上海比较，说香港的非顶级豪宅每平米50万元以上，而上海的豪宅限价才15万元，简直是贱卖。
虽然这种说法有点夸张，但确实说明了上海房价的上涨空间。随着上海经济总量的增加，核心地段的房价天花板还远远没到顶。
说到底，上海楼市的“一开盘就售罄”，并不是因为大家都变得有钱了，而是因为这个市场早已分层。
经济不好，打击的是年轻人和中低收入群体，但对富裕阶层来说只是投资选择变少了。房子，尤其是上海核心地段的房子，依然是他们最安全的资产避风港。
所以，当有人问“经济不好，为什么上海楼市还能这么火”时，答案其实很简单：穷人没钱买，有钱人更想买。
