10月25日起，有房贷的人都收到了房贷利率从4.2%降到3.9%的消息，着实很高兴。有人降幅更多，直接从4.2%降到了3.3%，每个月省了好几百，相当于变相涨工资了。
（资料图片/牟哥美摄）
至此，本轮楼市新政已释放出降存量房贷利率、降首付、减税费、提高公积金贷款额度等多重政策组合拳。
最重要的是，自9月中旬起，售楼部花样繁多的营销活动也大幅增加起来，比如低首付活动、送车位活动、返装修款等等。
还在观望的人也开始犹豫了，低利率和低首付政策以及较大的买房折扣，是不是说明当下确实是比较理想的买房时机？
也有人坚定不移地说：给“韭菜”减负，并不能让剩下的人积极踊跃去当“韭菜”。
那么问题来了，在今年政策利好的情况下，到底是买房划算还是租房划算？
买房
万家灯火有自己一盏
谈钱前先谈感情。
一个人从踏入社会找工作开始，租房买房就成了一个绕不开的话题。
有人刚毕业的时候，租了个不到10平方米的小卧室，卫生间和厨房是公用的，一套房子被分隔出好几个隔断间，一个月600元、700元的房租。
后来因为太拥挤，租了一个月租800元的主卧，有一张大床，带独立卫生间。
再后来收入水平稍提升了一点，租了一套一室一厅，月租1600元，有完全属于自己的生活空间，居住环境算是稍微得到一点改善。
这类居住轨迹，很多人都非常熟悉。纵使常说着自己一人吃饱全家不饿，但若身在异乡，谁不想让自己有点归属感？
对大多数人而言，买房的安全感大于租房的安全感。租着房，一边打工一边攒钱买房，才是常态。
（网络截图）
网络上，关于买房或者租房也一直是永恒的讨论话题，洋洋洒洒数不清的理财顾问发表过意见。而多数网友提到自己的买房原因：一是稳定，二是安全感。
总结起来就是：
“如果只算经济成本的话，在利率4、5个点的时候，肯定是租房划算，相对买房省了首付钱和一部分利息。但租房免不了频繁搬家，房东一会儿要涨租金一会儿要卖房的，真的很心累，万家灯火却没有自己一盏。”
房贷利率降低
购房成本大降
如果说，情感上是倾向于买房，但经济账算起来太亏，不得不租房，这类人可以重新算一笔账了。
自2023年来，央行已4次下调五年期以上LPR，且降幅巨大。
今年调整了3次，2月份单独下调了5年期报价，7月则同步下调了1年期和5年期的LPR报价，10月又下调了：
2023年6月下调10个BP；
2024年2月下调25个BP；
2024年7月下调10个BP；
2024年10月下调25个BP。
经过几次下调，眼下房贷利率已是历史低点。重庆首套房/二套房贷利率已经降至3.2%。
以重庆中心城区一套120平方米的三房为例，商业住房贷款100万元，现在利率按3.2%来算，每月房贷4324元，月供本金1658元，月供利息2600余元，一年利息支出31200元。
如果是租房，一套120平方米的精装修三房，月租金大概在3000元左右，装修品质好、地段好的则更贵。租房一年至少净支出36000元。
（资料图片）
也就是说，现在租房的支出，已经很大可能要远远超过购房一年的利息支出。
即便加上本金后，买房子看上去每个月比租房子的支出要高一点，但是付出的每一笔钱都在帮你获得这套房子。而租房一年假设支出36000元租金，若干年后这套房子也不属于你。
租金回报率升高
有望提升至3%以上
某个时期适不适合买房，还有个计算公式。即当租金回报率（也叫作租售比）如果高于房贷利率，那么就可以购入房产了。
那么什么是租售比？如何计算？
权威定义指出，租售比，一般情况下指房屋租金与售价的比例，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。
房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1:200到1:300。比值越高，说明房价中的投资需求越大；比值越低，说明通过出租获取回报的时间越长，房产的投资价值相对较低。
（资料图片）
按月租金与房屋单价的比值来计算：
租售比=每平方米月租/每平方米房价或租售比=月租/房价。
示例：重庆某小区一套120平方米的住房，目前售价11000元/平方米，月租5000元，合每平方米租金40元。则租售比=30/18000=1：275。
有市场机构测算目前一线城市租售比已接近2%的水平，二三线城市升至3%左右。长期看租金仍有望稳步上涨，过去十年我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%。相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。
对此，业内人士认为，央行通过二季度货币政策报告，向市场传递了重要信号：房地产的租金回报率正在回升，随着利率不断走低，定期存款、银行理财的收益率不断下降，现在买房，尤其是买了大城市、核心区、配套好位置好的房子，未来获取合理的租金回报是可行的，能跑赢大多数资产的投资回报率。
最后，到底买房还是租房，不必陀螺打转原地内耗。如今的低利率和房价状态，确实给尚未买房或者需要改善买房的购房者提供了机会，不妨在自己的经济实力范围内做出最好的选择。
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