“汽博中心99万买大三房，直降40万，准现房。”
“刚需价格，买汽博改善品质房。”
受房地产市场下行的大环境影响，项目面临一定的去化压力。不少开发商们欲采取通过降价促销、以价换量的策略来应对市场。最近，在重庆地产的中介朋友圈又一个楼盘“火”了，不少微信群都被刷屏。
这个楼盘就是位于渝北区宝圣湖街道宝石路旁的金鹏春晓蘭庭。为了一探究竟，记者顶着烈日，去了趟金鹏春晓蘭庭的售房部。
直降40万元
99万元的房子一共只有两套
来到金鹏春晓蘭庭的售房部，记者看到，即便烈日炎炎，依然陆续有中介带客户前来看房。
目前，金鹏春晓蘭庭在售的是建面约93-103平方米的三房产品。
一见置业顾问，记者就直奔重点：99万元的大三房，还有哪些？
“我们99万元的房子只剩一套了。”置业顾问告诉记者。
原来，金鹏春晓蘭庭今年4月进行了首次开盘，推出了10号楼，零零星星售出了一些房源，最近又加推了11号楼。
此次，金鹏春晓蘭庭拿了10号楼的一些余量房源来进行促销。但99万元的房子一共只有2套，是建面约93平方米的房源（三房两厅一卫），一套位于2楼，一套位于4楼，房源靠近马路边，4楼的房源这几天已经卖出去，现在就剩2楼这一套了。
在沙盘旁，开发商展示了10套特价房，非常醒目。其中已经销售了6套，4楼那一套99万元的房源就在“已售中”。
在售房部现场，也有购房者是冲着99万元的特价房来的，这噱头确实是足足的。
那么，这次降价的力度到底如何？
在网上房地产平台，金鹏春晓蘭庭这套售价99万元的房源，原本的备案单价为建面14610.01元/平方米，总价约136.84万元，降价了约37.84万元。
另外，一套建面约103.03平方米的房源，现在的销售特价是121.4万元，备案价是161.86万元，价格足足降了约40万元。
多次下调价格
当前去化率约26.56%
早在4月底，金鹏春晓蘭庭就推出了“金鹏30周年庆·集团特批30套特推房”，当时的总价是114万~156万元/每套。
5月初，总价改为了113万~156万元/每套，又小降了1万元。
6月端午节，集团特批了16套特推房，限时额外再享9.8折。
来到8月，总价直接来到了99万~139万元/每套。
如此大规模的促销，销售情况如何呢？
截至8月14日，10号楼的96套住宅房源，售出了43套。
11号楼的96套住宅房源，售出了8套。
整体来看，约4个月的时间，整体去化率为26.56%。如此大幅度的降价，销售情况可以说依然不太理想。
在记者看来，有以下几个原因。
一是，房地产市场下行期，整体销售乏力；
二是，大众对金鹏地产的品牌了解度不高；
三是，项目就在石盘河立交旁，所处位置并不算好，距离最近的轨道站点，也要步行十多分钟；
四是，来自竞品的压力。青云阙无论是泛会所还是园区打造、建筑设计，都给市场带来了惊喜。刚刚面市的海成云湖郡打造的是四代宅，产品更有优势。
像金鹏春晓蘭庭这类产品，项目本身都是准现房销售，不少外立面和示范区都已经展示出来，也算中规中矩。但就是这种中庸，想要在市场中脱颖而出仍有一定的困难。
事实上，金鹏春晓蘭庭就是渝北知名的烂尾楼——山东大厦。
2013年，山东大厦通过“招拍挂”，以5.3亿元摘得渝北区现代农业园区、人和组团N分区17-1/03号的地块，楼面价约3192元/㎡。
2019年，山东大厦因资金链紧张等种种原因停工，最后申请破产了。
2021年，金鹏地产以4.12亿元拿下山东大厦项目。
金鹏春晓蘭庭则是山东大厦2023年2月土地调规而改成的住宅用地项目。改规后，春晓蘭庭总占地面积64亩，可建住宅10.6万平方米，折合楼面价仅4000元/平方米。
中海渝中云锦因降价过猛
遭到购房者大量投诉
前段时间，也有楼盘因降价过猛，遭遇了业主的集体投诉。
“2024年五一假期间，中海渝中云锦小区所属房地产商私自以‘工抵房’的形式将小区未销售的500余套新房房源以低于网上备案价近40%的幅度大幅降价出售，且开发商拒绝与业主沟通。希望有关部门对此事进行调查取证，并给予答复。”这是今年5月，市民在问政平台对中海渝中云锦降价进行的投诉。
对此，重庆市房地产交易事务中心回复称：“已约谈中海公司，要求公司自查整改、规范销售行为，主动与前期购房业主沟通解释。”
早在2017年，中海地产就以16.8亿元，10053元/平方米的楼面价拿下卡福厂地块。拿地以后，搁置了差不多4年时间，直到2021年6月份项目才开盘。
最初，项目的成交均价超20000元/平方米，后续价格也是一路下滑。2023年成交均价就掉到了17000元/平方米左右。今年，价格来得更猛了，每平方米降了7000元左右，还拿出了500多套来做特价，怪不得引起了购房者的集体投诉。
今年的这次大幅降价，中海公司也表示，项目从2021年开盘以来，整体去化情况未达预期，考虑到销售周期较长，房屋装修折旧明显、维护成本过高，部分房源楼层、朝向存在瑕疵等因素，故在“五一”假期推出了特价房源。
目前，在房企资金链紧张的背景下，即便是未“爆雷”的房企也会采取“工抵房”的形式结算工程款项等，但“工抵房”也存在一定的风险。
易居研究院副院长严跃进就曾表示，对于购买“工抵房”的购房者而言，最直观的就是降价了，但可能也有交易风险，如果房企和建筑企业等有纠纷，这时认购一些“工抵房”，可能会有产权方面的纠纷。另外需要看到，如果房企过多通过“工抵房”方式来销售，可能资金压力较大，对于房屋的交付购房者也需要格外注意。
“恶意降价”不被允许
开发商潜心打磨产品
才是重中之重
当前，随着房地产市场的深度调整，一些房地产项目“降价”抢跑，遭到已购业主的投诉。
据中指研究院统计，今年以来，辽宁沈阳、甘肃兰州、河南郑州、福建宁德等城市明确不再实施新建商品销售价格指导，即取消销售限价。
取消限价意味着开发商自主定价，更多地将由市场供求关系决定，对房价涨跌幅不再设定政府指导价。
业内人士表示，取消限价有利于开发商自由定价，但同时可能加剧市场对房价下跌的预期，反过来影响二手房的价格。
市场无情，有涨有跌。
不过可以肯定的是，要想通过“恶意降价”违规竞争干扰市场秩序是绝对不允许的。
对于大部分老百姓而言，买房实现资产的保值、增值还是主流思想。又有几个人能仅凭一句“买定离手”就释然？一旦房子出现大幅降价，对于可能出现的房屋烂尾、质量堪忧、配套减配等情况，也是购房者需要考虑的。
对开发商而言，在衡量自身企业资金状况的同时，也需要从消费端的权益和诉求去综合考虑，不能“恶意降价”。
同时，在新的发展背景下，当下各地的取消限价机制虽有利于“去库存”，但也是对“好房子”政策的呼应。开发商只有沉下心来，潜心打磨产品，用心服务客户，才能走出一条高质量发展道路。
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