上海楼市，二手房挂牌量突破23万套，你知道这意味着什么吗？
大家好，我是孙少睡，这是我的第228篇房地产文章。
我们很多人谈论数字喜欢比大小，但就像你在地球仪上看不到人一样，这里的每个数字都代表着几个家庭的重大抉择。
在当下这个供求关系微妙的房地产市场中，挂牌量的变化往往意味着风向和心态的转变。
23万套，相当于从现在开始，就算没有新增房源，按10月无数措施催出来的网签数来算，也需要13.8个月才能消化完。
也就是刚好2026年的元旦。
但对上海而言，这似乎并不意外。虽然之前大家都没关注过，但实际在过去五年里，上海的二手房挂牌量一直在增长。
2019年这个数字还只有区区10万出头，短短五年，已经膨胀了超过一倍。你要说房地产市场还是之前那个派头，或者说要回到之前那个派头，显然不太可能了。
还是先具体分析一下数据。首先，外环外房源占比明显走高。以前行情好的时候，内环内、内中环是上海楼市的绝对主力。如今外环外房源的占比却在稳步提升。尤其在嘉定、青浦、松江等几大新城，挂牌量攀升得更为迅猛。
这说明什么？
在从业者眼里，它昭示着上海楼市的重心正在悄然东移。当越来越多的刚需和改善需求被推到市中心之外，城市新区的吸引力也随之水涨船高。毕竟对普通购房者而言，幸福不在于拥有一套老破小，而在于置业的性价比。
对购房者来说，在过去几年勉强在郊区上车的现在，趁着各种优惠还在，抓紧把远大新挂出去，还是要回到中环以内来买房的。
看完分布，再看这组数据：在过去五年间，300万以下、300-500万的房源占比直线下降。取而代之的是500-800万、800万以上的"豪宅"盘。
2019年已经是上海房地产最后的辉煌，从那时起，房地产就开始进入了漫长的横盘、阴跌、嘴硬、明跌、自救的过程中。原来400万的虹口，现在也能1000万了。
房子还是那个房子，总价高了就当他是改善吗？日光盘、千万豪宅屡见不鲜，这座城市的居住结构，已然发生了质的改变。
变化也远不止于此。从面积上看，50平以下户型占比锐减，70-150平成为市场主力。而从房龄来看，2010年前后是一道明显的分水岭，在此之前的房子正加速退场，而后的新房则如雨后春笋般冒出头来。
上海楼市的新陈代谢，正在悄然发生。
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说了数据，我们再说下市场基本面。按照最新的挂牌价数据，经过这一轮大起大落，上海楼市已整体回到了2021年的价格水平。
当然市区在2021，郊区基本上在2018甚至2016了。这意味着什么？它意味着无论是房东还是购房者,都在经历着一场极有耐心的博弈。
一方试图 defending price，,另一方则努力 bargain hunting。但现状是，在供求的天平上，双方胜负难分。
这场 tug-of-war 将走向何方？我的判断是，短期内价格继续大幅波动的可能性不大。
一方面，在经历了长达数年的下行周期后，房东的心理防线已经足够强韧；另一方面，库存如此，市场很难再现疯狂，理性购房已成为主流。
这样的市场环境，房价只可能继续在震荡中筑底。
当然这并不意味着个别板块、个别标的不具备 alpha 收益的可能。最近经常听说有的房东违约涨价，宁愿赔偿违约金也不按原价出售学区房。
虽是几个个案，但也从侧面印证了市场信心的不平衡，认知差异。普遍来看，在当下的上海，降价叫卖仍是主流，一切要看板块，看标的。
那些地段绝佳、配套俱全的次新盘，或许有望借势突围；但那些地处偏远、品质平庸的老破小,恐怕只能在降价中苦苦挣扎。
所谓 location，location，location，在长期价值投资的逻辑下，三个词虽然一样，但一个都不能少。
最后，还是回到那个飙升的挂牌量数据上来。23万套看似是个威胁，实则是市场出清的必经之路。在经过漫长的筑底期后，存量去化完成的那一天，才是上海楼市重现朝阳的时刻。
只是在那之前，我们都需要一些耐心。
