从外部看，这片住宅没什么特别，土黄配砖红的外立面透露着90年代的审美，四幢规整的板楼围住一块空地，有点国内90年代新村的意味。可作为公寓，它又名不副实，因为缺乏新加坡公寓配套的游泳池、健身房等设施。
这套公寓位于新加坡芽笼红灯区。如果不是中介的大力推荐，我估计一辈子也不会有机会来到这里。“永久地契，1000平方英尺（约92平米），每平方英尺价不足1000新币，租售比可以达到4%以上，还有en bloc的潜力。” 在中介的描述下，这套地处红灯区房龄30年的公寓似乎成了能一夜暴富的潜力股。
备注：1）新加坡公寓产权分为99年、999年租赁地契和永久地契，其中999年地契基本可视为永久地契，相比99年地契，永久地契的保值性更高，一般价格也更贵。
2）en bloc为集体将房产出售给开发商或政府，业主一般可以谈判获得高于市场价的底价来出售房产，从而获取可观的增值收益，因此常被视为投资机会。
进入公寓楼，我注意到过道上斑驳的墙面，这在注重维护的新加坡公寓中实属少见。很快来到了要看的房子门口，一个矮胖的油腻大叔给我们开了门——正是房东本人。中介熟稔地和房东打了招呼，房东很惋惜地感慨了en bloc功亏一篑。此时已是下午三四点光景，房东却似乎刚刚睡醒。原来房东就在红灯区开店，他本人也住在这屋里，租客正是他店里的员工。
屋子很暗，隐隐散发着一股因缺乏日照而产生的霉味。仔细一看，发现所有的窗玻璃都涂了墨绿色的漆，倒也省了窗帘。中介解释道，因为房东和住客都昼伏夜出，所以不让阳光进来，方便补觉。房客都不见踪影，或许是房东让他们都离开了，方便看房。
除了房东的主卧没有改动外，客厅和其他房间都隔成了一个个单间，有几间甚至没有窗户，狭小的空间仅容下一张单人床，整套房大概住了四五个租客。中介看出我的疑惑，忙补充道，新加坡刚刚通过法律，把每户租客的人数从六人提高到了八人。他甚至建议把剩下的客厅再隔出两间。
网上类似房源示意照片
我礼貌性地等他把话说完，就示意看完了。走出公寓楼的大门时，一个浓妆艳抹的女人匆匆进来，我瞥了她一眼，她更是加快了脚步，像是觉得自己不该在这个阳光充沛的下午出现。
回到车上，中介向我继续推荐——如果有八个房客，就可以超过5%的回报，即便扣除各种费用，4%的净回报率还是很大可能的；再加上以后有en bloc的可能，一夜暴富不是梦想。至于贷款，虽然大银行不太容易批这类房子，但他也可以想办法，找小银行帮忙……
昏暗出租房内的一幕在我眼前挥之不去，没想到在富裕的花园城市也有这样一面。我已听不清中介的话，只明确道：我觉得投资房这个阶段不适合我们，我们接下来还是看自住房吧。
回去之后，我和队友做了些功课，把买房的预算和大致需求明确了。以我们目前的PR身份，只能买公寓（买二手组屋还需要等三年），我们对公寓的年限要求是2010年以后建成，房型是3房或2房+书房，需要保姆房，区位方面理想是RCR，靠近地铁站。
这里需要提一下新加坡的区位划分，全城分为三个区域：CCR（Core Central Region中央核心区），RCR（ Rest of Central Region 其他中央区）和OCR（Outside Central Region中央区以外）。新加坡和欧美城市不同，除了主岛之外的圣淘沙，基本不存在郊区的高档住宅，最豪的项目还是在中央核心区，住宅的尺价格也最高。
新加坡分区地图
但是，从2023年4月起，新加坡将外国买家的私宅额外印花税，从之前的30%直接提升到60%后，CCR的豪宅销售一落千丈，因为外国富人是这类豪宅的主要买家，而翻倍的印花税让富人也望而却步了。相比而言，RCR和OCR是本地人改善住房需求首选区域，在疫情之后的RCR和OCR的公寓尺价暴涨30%以上。
由于CCR尺价下跌，中介甚至向我们推介了一套乌节路豪宅——Cuscaden Reserve于2023年交付后，尺价从3500新币一路跌到2900以下，跌幅接近20%。这一次，我果断拒绝了，因为这不是我们的需求：即便是这样的尺价，以我们有限的预算也无法买到3房，更不要说中央核心区缺少学校、大超市等中产家庭日常生活所需的设施。
Cuscaden Reserve
中介又给我们推荐了位于14区的Tre Residences。这个公寓建成于2018年，共250个单元，步行3分钟到Aljunied 绿线地铁站。14区内的巴耶利峇空军（Paya Lebar airbase）基地预计2030年后将搬迁，还有一系列重建规划，因此被中介视为新加坡最具潜力的地带之一，但由于这里在历史上不是中产家庭首选的居住区，因此在RCR内属于尺价较低的价格洼地。
Tre Residences平面图
在新加坡公寓中，这属于小型项目，配套有游泳池、健身房等，小区的户型为
中介给我们看了两个3房和一个4房的双钥匙。两个三房都朝向轻轨，噪音很大，且没有保姆房，就不予考虑了；四房的双钥匙稍稍超出预算，但是因为多出一间房还是有一定吸引力。
因为第一次接触到双钥匙这种户型，我们颇感新鲜。“双钥匙”的历史要追溯到1980年代，为满足多代同堂的居住需求，新加坡建屋发展局推出了双钥匙组屋。这类户型可以分割成两个独立单位的住宅，适合年轻家庭和长辈分开居住。后来这种户型也被私人公寓项目采用，除了用于多代同堂，还可以满足自主+出租的需求。乍一看，这简直就是稀缺品；可是仔细分析，就发现了“硬币的反面”：
1）由于必须为两套房的大门预留门厅空间，还需要增设一个小型厨房，双钥匙格局会浪费空间，如下图所示，Tre Residences中的普通4房户型和双钥匙4房，面积相等，但是普通4房有更宽敞的客厅，封闭厨房和保姆房，整体结构更加合理。
2）双钥匙公寓在计算水电费时视为一个单位，若租户不节约水电，屋主要负担更高昂的水电费；
3）更关键的是，双钥匙属于相对小众的户型，未来出手可能比普通户型的难度更高。
双钥匙4房户型图
显然，按照我们目前的需求，双钥匙并非首选。
之后，中介又陆续给我们看了几套我们预算内位于RCR的公寓，但都有各种“硬伤”，不是户型不合理，就是太吵，或是离地铁站太远，或是没有保姆房……
虽然没有看到满意的房子，但是我们加深对新加坡房地产市场的了解：
首先，RCR未必优于OCR。我们对比了新加坡公寓的价格热力地图和区域图，发现位于RCR的14区的价格反而大大低于OCR的19区或21区等。19、21区属于成熟区域：交通便利、设施齐全，是新加坡中产青睐的住房升级区域。毕竟新加坡才700平方公里，约等于上海面积的九分之一，因此没必要把区位限定在RCR，而要基于自己的需求来选择区位。另外，关于CCR，尽管从价格热力地图来看，中心区的尺价一般高于其他区域，但是从2019年到2023年五年的涨幅来看，CCR的涨幅最低，其次是RCR，涨幅最高的OCR达到41%。这其中，政府调控印花税，CCR本身底价高等都是CCR吸引力降低的原因。
新加坡公寓价格热力地图
新加坡公寓价格趋势
其次，永久地契未必优于99年地契。在新加坡公寓的项目分为：小于100个单位的精品公寓, 100-400个单位的小项目，400-700个单位的中项目，以及700个单位以上的大项目。其中，精品公寓往往以注重隐私、永久地契为卖点；但是从数据来看，精品公寓入手价格不低，增幅却小。自2010年以来，永久地契的精品公寓涨幅为41.5％，较大型公寓增幅却高达74.6％。而且，精品公寓尽管设施少，分担维护费用还更高。因此，永久地契不一定优于99年地契。99年地契的大中型规模公寓，由于设施齐全，维护成本较低，在市场上的吸引力性往往高于永久地契的精品公寓。
最后，学区房的选择因人而异。学区是很多家庭购房的硬标准，但是，这里的学区主要是指小学学区，对于我们而言，某娃已经五年级了，她很喜欢目前的邻里小学，坚决不同意因为搬家而转校。而新加坡的中学需要通过考试进入，在考试结果出来之前很难确定孩子能进入哪所中学；因此学区不再是我们购房的重要考虑因素，只要靠近地铁站和商业设施，孩子和大人的通勤时间可控就行。
“看房，是不少打工人在搬家或者置业前期，给自己做的市场调研。这件事本身不用花钱，当下也暂时不急着成交，所以也少了很多紧迫感。”
在这种松弛的心态下，我们开始了在新加坡“佛系”看房。随着这项“爱好”的深入，我们也渐渐明确了自己的需求，进入更加精准的找房阶段。
《新加坡买房记（下）：去签约的路上，我们反悔了》将在近日发布，敬请关注。
