播客｜陶然谈「城中村改造」与「城市更新」新模式
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历史
2024-11-12 18:17
上海
围绕着房地产以及相关的一系列土地问题，可能到了2024年已经是国人喜闻乐见的“显学”之一，而近几个月来推出的房产新政们也给了大家不少想象的空间。当浪潮逐渐褪去，巨额地方债务、土地利用结构等问题重新浮现。城市更新背景下，“货币化改造”之路提供了什么新思路？众望之下的“保障性住房”制度，实践曾出现过哪些窘境？相较于其他地区，为何中国城市没有出现大规模低密度住宅？面对天价债务，又有哪些新的处理逻辑和方法？请听陶然老师带来的精彩分享！
本文为基于节目录音的口述稿，仅对语法与用词做部分修改。
成都「大拆迁时代」谣言背后，微拆迁仍有机会
程衍樑
说到城市更新，尤其是拆迁，在今天2024年再提拆迁，总觉得有点穿越的感觉，很多人可能平时不太关心这部分经济政策和行情的，会疑惑，怎么中国这些城市还要拆迁？还在盖楼？不是都说土地财政模式不可维系了吗？但是从您刚才的分析角度，其实里面有很多是在试图消化目前房地产带来的问题的一些举措。您一定关注到，10月份有一个谣言满天飞，所谓成都进入“大拆迁时代”，虽然后来官方出来否认，说完全是谣言子虚乌有，但我觉得这背后好像也反映了一种时代情绪。我觉得当时的谣言之所以出现，肯定是因为楼市不好，就会有一些，比如开发商会放这些消息，说马上要拆迁了，货币化拆迁了，所以我们的房子可能可以涨起来，你就赶快买吧，它是有这样特殊的目的在。但是正如我刚才讲的，货币化补偿我们的一线和一些强二线、超大、特大城市的城中村和老旧小区的居民的这个方法，一定要尽快引到未来的房地产市场政策和城市更新政策里面去，我认为这是一个好方法。广州、深圳有大量城中村，位置非常好。北京、上海还有杭州，可能城中村不太多，还有些城边村其实跟城市中心也不是很远，那周边的房价还挺高的，至少北京、上海在城市中心有很多那种八九十年代，甚至七八十年代盖的老旧小区，地段非常好，房子却非常破。上海房地产市场一个典型现象，有大量的老房子。你看上海所谓的次新房，尤其在内环内有些区域，比如说长宁这种地方其实都非常少。像中山公园，或者天山这样的一些板块，位置都是不错的，但你看很多人去买房的话，他其实就很犹豫，因为这些房子本身的素质和质量都存在很大的问题，跟现在这些在郊区，比如外环外开发的那些产品基本就不是一个时代的产品了。对，就是你看过去这些年，我们政府曾经一度想过在这个地方做所谓的有机更新，给它加电梯，基础设施做一点改善。其实这些地段土地的最佳不是这么个玩法，实际上这样做了以后，第一政府要掏钱，赚不了钱。第二老百姓还不见得满意，因为他希望被拆迁，而且最好就近还迁。其实把这些房子拆掉再盖起来，实际上是一个很简单，成本也很低的事情，尤其是经济成本。当然也不是说一天全部搞完，我们未来比如5到10年，甚至10到20年，把它逐步做完。这不仅有助于拉动中国的经济增长，也有助于短期内消耗现在的库存商品房，中长期会改善老百姓的生活条件，同时在这个地方增加商品房的供应。你刚刚提到一个意见，过去这种微改造，就是对原有的这些住房，很多是那种比如赫鲁晓夫楼或者说90年代那批住房加装电梯，或者进行这样一些调整，其实从效率上来说是非常不经济的，你提到最好一个方式给他们重建，但这里面财务成本能合理吗？为什么地方政府到现在为止，好像没有看到在中国大规模尝试这样一些行为？位置比较合适的地方，财务成本是非常合理的，为什么呢？把这个房子拆掉基本上不用花钱，里面的钢筋水泥还可以卖点钱。拆掉以后重新建，如果采取一个市场化的机制，一平米三四千质量相当好的房子，而这些地方的房价如果是4万的话，那么基本上给政府交的地价就是一平米2万，所以从经济上来看，在房价比较高的，不要说上海这边的房价可能八九万、十来万，新商品房只要房价在三四万以上的地方，老旧小区拆迁，地方就可以赚钱。我觉得确实从地的面积角度来说，容纳很多人去做一户建其实完全够的，但这可能跟整个城市建设的趋势有关，中国可能自始自终走的就是那套土地财政，你看很多根本就用地不紧张的那些城市，四五六线城市还是在建高楼。很多年前都讨论过，为什么不去像有些国家那样，做各种低密度住宅？其实在这个问题上还可以再往前走一步，我觉得非常有空间。因为在我们中国，我们讲这种传统农区，就是纯农区，有很多村在八九十年代搞了一些乡镇企业，乡镇企业后来都关门了，但那个土地已经从耕地转化为非农建设用地了，性质已经是非农建设用地，不是耕地了，它现在在那儿空着。还有很多空心村的宅基地也在那闲置，大概加起来可能有两三千万亩，哪怕把其中的一小部分复垦成为耕地，相当于对这些村来说，政府掏个几千块钱帮你，一亩地几千块钱帮你复垦，然后把这些耕地送给你，这些村里面乡村振兴、复垦的钱就出来了。然后我就产生了一定数量的土地指标，我把这个土地指标挪到城乡结合部有很多位置不错的一般农田上，当然这里面基本农田不能碰，然后政府比如说这100亩的一般农田，一般农田就有了指标可以变成这个非农建设用地，我们典型地叫做“城乡建设用地增减挂钩”，完全可以这么玩。然后这个一般农田现在可以搞非农建设，但它还是集体土地。现在政府干脆比如说一亩地掏个十几、二十万，跟这些一般农田的村集体和村民说，我把那个土地捐给你，当地农民也很愿意，因为这个土地如果是农业的话，它价值不高。然后就把这个土地变为国有土地，再把这个国有土地也按我刚刚说的方法分割出，让给城市里面希望改善住房条件的中高收入人群，包括一些企业家。其实我问过很多这样的人，包括一些企业家，如果能有这样的条件，就在国有土地上出让，不要那么奢华，但可以做比较低密度的住宅，对于很多人来说是非常有吸引力的做法。我认为其实未来的前景也很大，不仅不会危害粮食安全，甚至还有助于为乡村建设提供可持续的资金，这也是未来一个好的方向。其实有一种土地的置换，要把那些在真正在乡村的，让它还耕。对，有一部分还耕，然后这边我觉得有一部分土地可以从耕地变成建设用地。谈到深圳城市更新，除了像这部分城中村拆迁，你提到还有另一种土地整备，能展开讲一讲吗？实际上是另外一种模式，深圳在搞土地整备跟城市更新有什么差别呢？就有些村，它那个非法的比例，就刚才讲的法外面积比例特别特别高，一家盖了1980、2980（平米），盖了好几栋，我就没办法给你拆了，他们就是采取了一种方法叫土地整备，就是对于非法用地和用房面积超过一定比例的村，政府跟这个村集体进行谈判。我给你一个总的盘子，比如你非法的面积有50万平米，合法面积可能只有10万平米，这50万平米我就给你算个总账，可能给你赔个30万平米，但是30万平米你们自己在村里面各家去分，政府拿走剩下的那块土地。其实这个方法思路是有一定的帮助，但我刚才讲了，其实按照我前面解释的这种赔偿方法，法外面积我也给你赔，租赁住房就可以解决这个问题，就是把城市更新和土地整备统一起来，没必要搞两条轨道，这是第一个。第二个，叫做利益统筹的思路，就是刚才我说50万平米，我给你赔30万（平米），然后你们自己分交给村集体来解决。这个思路在下一轮深圳的城市更新中其实还可以用得上。我给你举个例子，因为深圳的情况是很微妙、复杂的。本村的人在里面盖了一些房子，还有很多来自粤东、粤西，甚至湖南、江西的打工人，他们当时找村里面干部或者是村民，也要了点地，他在上面也盖。对于这些人来说，现在要赔他就很麻烦，因为他不是村民，那个480（平米）就很难赔他。但他可能比如盖了一个800平米的，那这个800（平米），我不能赔你480（平米）的商品房，但是800（平米）都可以1：1或者稍微打点折，给你赔租赁住房。但这个租赁住房又会存在一些问题，就说原来我是从这个村里面另外一个人那儿买的，现在要赔的时候，那个人他跟我说这个800（平米）不能都赔，我也得分一部分，他们俩出现纠纷了以后，这个事情就拆不动了。利益统筹方法是什么呢？反正最后我给你先盖好800平米的房子，你们都不要挡，但是你们俩怎么分配？你们俩自己谈，在你们俩谈好之前，这个房子由村集体来帮你把租金扣着，你们自己通过法律程序或者调解程序调解好，不要因为你们俩没有谈好，这个拆迁就不进行，不要影响拆迁，交给村里面来解决问题，这就是一个好的方法。然后慢慢我们大家再去摸索一些所谓的规则，或者叫潜规则或者是明规则，大家慢慢摸索，不影响拆迁。
程衍樑（微博@GrenadierGuard2）
陶然 香港中文大学（深圳）人文社科学院教授
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《人地之间》
