我之前分析楼市行情走势的思路有两个，第一个是货币视角、第二个视角是供需视角；
供需视角的切口将房子归属商品，所以我们的文章会分析库存、土地供应、购买力、居民杠杆率等等；
货币视角的切口将房子归属于投资产品，逻辑会更复杂！
比如——
我们朝九晚五的工作换取的报酬——钱，作为商品的等价交换物，我们应该用钱换取什么“产品”才能叫做“价值投资”，才能让我们在同样的时间内获取更多的回报！
如上，是我写混知房产公众号500多篇原创文章的核心观点！
不过呢，今天的文章我想换一个视角，以时间为轴，以城市为图，以住建更名事件为锚点，带大家看看未来的样子！
提醒：本文内容略深，但如果大家耐心读完，就会明白买房的方向是什么了！
01
关心房子的伙伴最近应该都看到了类似的新闻：多地住建局更名。
即，由原来的[住房和城乡建设局]变更为[住房和城市更新局].
“住房“两字没变，仍然在最前面，但名字当中的城乡建设变成了城市更新，也就是建设变成更新了！
据不完全统计，截止目前湖北省全境17个地市州完成了更名（武汉、襄阳市、十堰市、仙桃市、神农架林区）。
另，沈阳、深圳等城市均以城市更新局的名称进行了相关文件的发布！
由此可见，住建局变成住更局不是一个省、一个区域的地方行为，而是全国范围内的共性事件！
可以预见性的结果：就是2024年下半年，住建局会陆续变成住更局。
那么，名字的变更，意味着什么？
我看了一些报道，其观点大致如下：
1、[曾经的大基建时代变成了大维修时代]
这种观点认为，我们当前房地产交易量持续下降，无法产生新的增量，所以我们当前属于存量时代。
所以，未来会针对老房子、城市建设施、包括城中村改造、老旧废弃厂房更新改造、城市地下管网改造、城市排水防涝进行维修；
2、[通过拆迁改造释放更多的购买力，更新的本质是拆迁]
这种观点认为，城市更新的本质类似棚改，就是为了救当下的楼市！
毕竟，中国的21个超特大城市的中心区域有很多城中村，拆迁可以释放更多的购买力！！
...............
我明确地告诉大家，上述种种言论都是“偏颇之词”
因为城市更新的“更新”二字虽然经常出现，但官方从来未对其定义、概念、外延做过解释！
就像2021年提出的房地产新发展模式一样，到底什么是新发展模式，从来都是“大家开悟”的理解!
同样，城市更新这个词很早就有，但到今天，地方城市也好、G方也罢、都是含糊其辞，并未言明！
所以，要理解住建局更名住更局这个事情，大家需要明白两个维度的底层逻辑：
第一个维度：更新范围
也就是说，城市更新的范围是什么，具体包括哪些事项，只有知道了城市更新的“更新范围”才能明白“建设”变成“”更新”所指何处！
第二个维度：时间范围
全国范围的住建局变为住更局，这件事的背后一定跟着宏观决策。
也就是说，“更名"只是结果，其背后的意图才是未来的关键！
那么，城市更新的范畴包括什么？
简单来说城市更新包括旧村、旧厂、旧城镇、棚改、综合整治这五个维度。
在城市更新的五个维度中，除了综合整治以整治、维修为主、拆改为辅，其余的旧村、旧城镇、旧厂、棚改都是以拆除重建为主。
所以，把城市更新理解为“存量时代“的维修，就是不懂装懂的胡说！
因为拆除重建本身就是非常典型的房地产开发行为！
为了让大家明白，我特意去深圳住更局网站找了一些截图，大家可以看看！
如果上图截取的内容还不能让大家意识到拆除重建是“更新”的重点，那么再以深圳为例，给大家呈现几组数据。
深圳2023年拆除重建——
城市更新单元计划——计划公告项目共1030个，拆除范围面积共8748.4公顷。
城市更新单元规划——规划公告项目共692个，拆除范围面积共5544.1公顷，可开发建设用地面积共3529.4公顷。
实施主体确认——实施主体公示项目522个，拆除范围面积共3386.9公顷，可开发建设用地面积共2225.7公顷。
所以，住建局变更为住更局，由“建设”变“更新”其范畴虽然包括了城市老旧设施的维修，但其底层逻辑：仍然是释放城市核心区域的土地价值！
换句话说，还是房地产范畴的拆旧建新
那么，既然底层逻辑还是房地产范畴拆新重建，为什么不叫建设，要改成更新呢？
这就涉及到了第二个维度的问题：从时间范畴看，背后的意图是什么？
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
背后的意图是什么？
就是城市的空间布局和功能布局将发生改变！
把这句咬文嚼字的内容翻译成普通话就是：中国21个超特大城市的规划方式，将发生改变！
所有买房人，如果你已经看到这里，那么下文的每一个字都请记住：
——以前，城市规划以城乡土地开发建设为主，也就是住建局的“建设之意”，开发新区、建设新区是重点；
——未来，是城市土地再利用为主，也就是住更局的“更新之意”，更新的重点在城市核心区域，人口密集区域；
所以，建设和更新两个词，落到城市规划建设的蓝图中，意味着区位价值将发生巨大的改变！
来，大家看下面这张图，我结合“他山之石“的案例给大家说清楚！
这是东京“一都三县”的建设用地图。
一都，就是日本首都东京都，三县就是东京圈的神奈川县、千叶县和琦玉县！
而东京的城市规划经历了三个阶段：分别是中心聚集、围绕中心扩散、再次中心聚集！
——中心聚集
就是城市规划最早期的雏形，大量的人口聚集到城市最早的“城市中心区”；
——围绕中心扩散
随着经济和人口的发展，城市规划向外扩张，郊区城市化出现！
——再次中心聚集
此时东京规划的重点是城市空间和土地再利用，也就是通过城市更新，引导人口再次向中心聚集！
日本东京“再次中心聚集”的过程中，有个全世界范围内都非常出名的代表项目：六本木！
六本木项目就是城市更新项目，其更新建设是从500个老住户手里收购的产权，并更新了174亩土地…………
文章至此，通过日本东京城市规划的三个阶段，以及日本城市更新项目，我想告诉大家：
住建局变成住更局，不是什么“狗屁维修时代”的胡扯，而是我们将开启为期不低于10年的“城市中心再聚”！
换句话说，过去20年我们的城市规划开发重点，是向城市郊区扩张的；
未来20年，我们的城市规划重点，是以城市中心老旧厂房、老旧房屋、老旧小区、老旧城中村进行土地再利用。
也就是说，拆除低矮容积率的旧村、旧厂、旧小区，在城市中心区域建设更高容积率的综合体项目！
如果大家对上述内容还是无法理解，我再给大家举个例子！
下图是深圳核心地段，城市更新项目的“规划图”。
大家知道这个项目建设完成之后，将居住多少人吗？
不低于10万人口！
是的，伙伴们，一个项目居住生活10万人口，所以都是60层，70层的住宅！
所以，住建局变成住更局，意味着城市中心的土地再利用、再开发，而土地再利用再开发的本质：
就是建设更高的项目，卖更多的房子，收取更多的土地财政！
所以，住建局变成住更局，不是一个时代的落幕，而是一个时代的开启，是以城市中心土地再开发、再利用时代的开启！
这也意味着，未来城市规划的重点不是曾经“城市摊大饼的郊区”，而是城市中心“更新”释放的土地再开发。
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
03
最后，说几点！
1、买房建议
以时间为轴去看城市蓝图，我明确的告诉大家，2个趋势：
1、郊区低容
大家还记得去年取消了容积率1.0限制的事情吗？
这意味着，郊区和城市外围区域在未来的容积率会越来越低，低容积率产品才是主流！
这点我不多说，大家可以看看苏州近期的土拍和产品规划，就一目了然了！
那么，各个城市郊区，在之前开发建设的容积率0.4、0.5、0.6的项目，2梯6户、2梯8户的超高层建筑会怎么样？
会变成贫民窟～
所以，我建议大家尽可能去核心区域购买次新二手房，不要去远郊购买一套大一点面积的新房。
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
2、中心区高容
今天文章的中心思想不过就是这几个字：中心区土地再利用、再开发，高容积率是必然！
因为城市更新项目，建筑成本超高，如果容积率太低，就无法收回成本，所以，可以预见的未来就是：城市更新项目，40层都算低的！
所以，买房怎么选？
要么选郊区的低容积率产品，类似联排、别墅，不过这类产品保值性一般，自住没话说，见天、见地、见院子，舒服！；
要么就选核心区的次新房，就是过去15年内建成的多期开发的小区，位置、产品、物业管理都不弱，不说多升值，但绝对保值.
当然，近几年核心区开发的新房，性价比最高。
2、中心区的地价会更贵
上海取消限价土拍限价溢价率超过30%，大家就以为“天大的事情了”。
我明确的告诉大家：土拍溢价的比例，在城市更新“土地再利用”看来，都是小意思！
因为城市更新的综合体项目，会让“城市中心土地再利用”之后的价格翻倍、再翻倍,毫不夸张的讲：寸土寸金！
所以，买房选哪里？答案还不清楚嘛~
这次行情与以往不同，城市选筹的逻辑已经发生变化，我也会把每周重点内容、经济解读放在内部直播中，大家添加我的微信，避免错过 。
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