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前几年的武昌核心楼市青黄不接，今年的武昌核心供应大爆发。听说今年有不少汉口、汉阳的改善购房者都跑道武昌来看房买房了。
继前不久沙湖天境拿地4个月就清盘之后，沙湖沿线马上又来一个王炸。接下来“武汉阿松”来解析武昌核心近期爆出的又一个新盘：建发望湖。
建发望湖楼盘动态：已报规，共370户，户均建面约170平，目前在建发朗玥售楼部做了展示区，预计1月份开放售楼部和样板间，预计首开2、3、4号楼建面约155-220平带装修房源。PS：本文为第三方出品的信息参考，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。
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近期，武汉市规划局进行了武汉兆弘房地产有限公司申报的新建居住、商业、商务、中学（复合公交首末站）项目一期（A-1地块）规划方案批前公示，即建发望湖项目。![]()
该项目是今年6月底，建发房产拿下的P（2024）031号地块，位于武昌区中北路与兴河路交叉口，占据武汉内环一线沙湖的位置。![]()
建发望湖一期（A-1地块）占地面积约2.6万方，总建面约9.2万方，其中计容建面约6.6万方，住宅建面约6.3万方，容积率约2.52，共370户，户均建面约170.5平，共417个停车位，住宅停车位仅按1辆/1户配置，停车位配比较低。（刚需楼盘一般按照每100平一个车位配置）![]()
从平面图来看，项目地块东南不紧邻中北路，西至规划道路与沙湖天境相邻，西北临沙湖大道和沙湖，东北为规划中学地块，北至兴河路。项目一期住宅与二期学校地块之间由公共通道隔开。
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项目1、2、5号楼基本都是东西朝向，且同一栋楼中2个单元朝向略有差异，4号楼为西北朝向。这几栋楼主要居住空间朝西，正面观湖，电梯间朝东，这样的设计是非常大胆的。这样设计一方面可以让湖景更大化，主卧看湖，另一方面，西晒会相当严重，主要居住空间在下午会阳台直接斜射，不会会很热，而且阳光会非常刺眼。
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此外，只有3号楼是西南朝向，垂直于中北路和沙湖，侧面观湖，南面对沙湖天境，这样日照方式会更舒适，但湖景也差了不少。![]()
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大门效果图：
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项目地块西北部有一排1-3层的退台式商业，按照这样豪宅的惯例，不排除做成商墅的可能。
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商业效果图：
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根据置业顾问介绍，项目预计首开2、3、4号楼。其中2、3号楼为27层的高层住宅，一线临湖；4号楼为44层的超高层，二线临湖，不过也有一定景观视野。建发望湖最小户型建面约155平，其次还有建面约160、185、190、220平户型，产品比较纯粹，都是改善类大户型。其中1号楼2个单元，两梯两户，1单元23层，户型建面约160、210平，2单元31层，户型建面约160、185平；2号楼1个单元，两梯两户，27层，户型建面约190、224平；3号楼1个单元，两梯两户，26层，户型建面约160、193平；4号楼1个单元，两梯两户，44层，户型建面约155、157平；5号楼1个单元，两梯两户，44层，户型建面约155、185平。（个人制图，不能保证数据100%准确，请以售楼部为准）从户型图来看，建发望湖也是妥妥准四代户型，有大面积的阳台和飘窗优化面积，优化后得房率估计也不低。建面约224平户型 四房两厅三卫：
位于2号楼北侧，东西朝向，4开间朝东，客厅为西、北、东三面采光，采光面相当大。其包含主卧在内的3个卧室和客厅均朝西，正面看沙湖，但西晒也会非常严重。东向3个卧室入口相近，且位于门口玄关旁，相当于进门就是主卧，而客厅却在房间里面，属于“反向设计”，很具有创意。户型客厅西侧以阳台报规，还有一个次卧和洗衣服是按阳台计算一半建面的，其他的部分也有大量飘窗优化面积。
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位于2号楼南侧，东西朝向，包括主卧和客厅在内的4开间朝西，正面看湖。该户型单从户型图来看是比较常规的传统户型，就是朝向独特，湖景好、西晒也严重。另外次卧带的卫生间为异型。该户型南向有大量以阳台计算一般建面报规，还有大量飘窗优化面积。位于3号楼西侧，3号楼主朝向为西南向，包括主卧在内的3个卧室均朝西南，卧室是侧向看湖。不过该户型客厅设计非常独特，三面全是玻璃，只有2个立柱，西侧可以正对湖景，西晒也严重。从规划上，西侧是按照阳台报规的，但户型图上直接把阳台和客厅打通了，这样的户型“武汉阿松”干了这么多年房地产，在武汉市场还是第一次见。位于3号楼东头，4开间朝南，南北通透，这个户型就比较常规了。位于4号楼，4号楼本身是东南-西北朝向，东南侧为中北路，西北侧对沙湖，4号楼并非一线看湖，3号楼对于其中低区有遮挡。但4号楼的户型设计依然很有创意，将电梯厅核心筒设计在南面，因此北向开间比南向要大。餐厅、次卧2开间朝东南，主卧、客厅等4开间朝西北看湖，摒弃了以往采光优先的设计，变为湖景优先，很大胆！点赞！该项目也是建发继建发朗玥之后，在沙湖板块的又一新盘，目前的展厅也是建发朗玥营销中心里面。
从沙盘图来看，该项目的看湖面较宽，基本上每栋楼都有一定看湖视野。近期项目规划效果图也已流出，中式风格比较明显。
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现阶段，该项目还未有更多消息对外释放，预计2025年1月份开放实景示范区，估计明年初开盘。拿地情况：
建发望湖即P（2024）031号地块，也就是电车二公司片A地块，在2024年6月28日土拍中，该地块由黄石悦发房地产有限公司（建发）斩获，成交总价9.909亿，成交楼面地价12010元/平。值得一提的是，该地块住宅+商业总计6.63万平方米，扣除不可售的部分之后，实际楼面价达约14945.7元/平，还需代建学校和公交场。目前开发商变更为武汉兆弘房地产有限公司，股权结构如下。![]()
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地块主要要求：
项目用地内控制1所18班中学，由项目竞得单位进行建设。
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中北路电车二公司片于4月公布了调规方案。根据武昌区申请，拟对其辖区内A110205管理单元控制性详细规划局部用地进行规划修改。现根据住房和城乡建设部相关规定将主城区A110205管理单元控制性详细规划导则局部用地修改内容进行公示。
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修改内容包括：
将中北路电车二公司片原规划控制的公共交通场站用地、居住用地、商业用地、加油加气站用地调整为居住用地、中学用地、商服用地，并将中部规划道路北移并调减道路红线宽度，新增一横一纵2条公共通道，连通沙湖大道、中北路和规划道路，改善片区微循环。
通过对比发现，调整规划后的地块新增了大面积住宅用地，新增了中学用地等，不仅将新增核心住宅，对片区来说也新增了教育资源。
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关于该地块教育配套也有相关说明，根据拿地之前的官方文件可知，地块内配建一所公办初中，校名暂定沙湖中学（水果湖二中分校）。![]()
从楼面价来看，该地块成交楼面价约12010.9元/㎡，低于中海东湖玖章P（2023）134号地块约13824.88元/㎡的楼面价。
不过，因为需要代建建面不大于约1.2万方学校和约0.42万方公交首末站，扣除这部分建筑面积，实际楼面价达约14945.7元/平，与旁边的沙湖天境即P（2024）032号地块楼面价约15301.3元/平旗鼓相当。
1、目前建发望湖的价格还没公布，从看湖视野以及面积段来看，建发望湖的定位预计会高于沙湖天境，预计价格也会比沙湖天境更高，估计总价起步就要450万以上。建发此前在武昌核心的建发璞樾和建发朗悦定价都相对合理，不算特别便宜，但也不会定太贵，还是追求销量的。结合明年的市场预期，一线看湖的2号楼均价逼近4万/平，3、4号楼在3-3.5万/平可能性较大，其中3号线西头和4号楼高区价格会明显高于楼栋其他户型。（仅为个人预测，不代表实际价格）2、此前隔壁沙湖天境开盘时各楼栋差价较大，楼栋备案均价在31153-41098元/平之间，开盘在备案价基础上94折优惠，最便宜的房源约2.6万/平起，大部分超高层房源价格在3万/平出头，看湖较好的房源大多在3.5-4万/平之间。关于隔壁沙湖天境的价格，“武汉阿松”的点评是“价格便宜过了头，就算加3000元/平也不难卖”。![]()
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以沙湖天境的价格和综合特质，2开2罄直接日光清盘了，甚至得找关系买房，一房难求。
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3、片区内还有中海东湖玖章，该盘主打学校教育，由于产品力限制，户型较小，因此价格也较低，约2.8万/平起，好的房源也只要3万/平出头。![]()
4、项目周边二手房不少，比较有代表性的是复地东湖国际，因为有学校资源的加持，近期二手房成交均价约3.2万-3.6万元/平左右。![]()
另外沙湖沿线早期的知名豪宅万达御湖壹号、万达御湖世家等小区二手房近期成交价约3万元/平左右。![]()
区位分析：
武昌内环 一线临沙湖 高配地段
规划学校值得期待
建发望湖是武昌内环一线临沙湖的地段，中北路与沙湖大道之间，位于东亭和青鱼嘴地铁站之间，一线临湖，与沙湖公园、沙湖之间就隔着一条沙湖大道。
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1、建发望湖所属中北路为武昌内环线，属于内环武昌核心区域，又属于沙湖汉街板块，近些年武昌核心不少高端改善楼盘都聚集于此，认可度比较高。环线和地段都极为优越。3、项目与汉街商圈、徐东商圈直线距离都不远，大商业等生活配套比较优质。4、项目周边无明显不利因素，部分楼栋临沙湖大道或中北路或受噪音影响。周边沙湖大道城市界面：![]()
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交通方面：4号线地铁口，紧邻主干道，距离快速路也不远，交通出行比较便捷
地铁：项目附近有地铁4号线青鱼嘴站，地块东南角距离地铁站不到200米，相当于地铁口楼盘。![]()
自驾：项目所处中北路和沙湖大道旁，都是武昌核心主干道，经由这两条路上武汉大道、二环线等快速路都比较方便，向西经楚汉路、沙湖大道，走武汉长江隧道过江也比较近。不过中北路、武汉大道、二环线早晚高峰期都比较容易堵车，尤其是晚高峰时，中北路北往南方向，可以由中南路傅家坡路口一直堵到建发望湖附近。![]()
配套方面：近汉街商圈、徐东商圈，商业配套成熟且优质，教育配套值得期待。
教育：根据拿地信息，建发望湖地块规划的初中，校名暂定为沙湖中学（水果湖二中分校），后来又传闻可能引进武珞路中学，相当值得期待。
另外，小学可能对口西侧建发朗玥旁边的教育用地，据悉可能引进武昌实验小学相关教育资源，但开发商的官方口径中，是没有明确宣传和承诺的，但这些都是置业顾问口头输出和中介输出，因此或许还存在变数。
拿地文件：
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根据2024年武昌区学校划片，项目周边小区划分到白鹭街小学，现阶段周边优质教育资源较为短缺。（备注：学校划片每年都会有变动，具体以当年划片为准）
另外，附近的中海东湖玖章地块内规划有中小学用地，根据2023年12月武昌区教育局一文件显示，该项目地块内小学与南边的教育用地将引入武昌实验中学优质师资力量开办九年一贯制学校，办学规模不少于36班，已经挂牌武汉小学分校区和武珞路实验中学分校区，计划竣备时间为2025年9月。不过大概率建发望湖无法对口。商业：项目位于武昌核心的中北路沿线，周边日常生活配套非常成熟。与汉街商圈、徐东商圈直线距离都在3公里之内，商业配套丰富且优质。汉街商圈的武汉SKP、汉街万达广场、凯德1818，以及徐东商圈的群星城、中商世界里销品茂等大型商超都在周边，到武商梦时代的直线距离也就4公里左右，可以辐射武昌核心大多数优质商业配套，逛街根本不愁地方。
医疗及其他：项目附近有武汉大学中南医院、湖北省博物馆、湖北美术馆、东湖听涛景区、沙湖公园等，到东湖风景区也不远，公共休闲配套极为丰富，生活环境也不错，整体比较宜居。
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1、建发望湖位于内环武昌核心，中北路沿线，一线临沙湖，又是4号线地铁口，近些年沙湖汉街板块高端改善楼盘扎堆，逐渐形成富人区，地段认可度相当高。2、周边优质商业配套集中，公共配套、生态公园都比较丰富，有一定湖景资源，也没有明显不利因素。3、建发望湖地块内规划教育用地将引进知名初中教育资源，比较值得期待。4、定位高端改善，建发望湖预计又是中式住宅，品质真的期待。【插播】：近期冒出不少可捡漏的现房准现房！①二环地铁口精装准现房16xxx起；②武昌区一线滨江书包现房90万起；③汉阳内环地铁书包现房16xxx起……实实在在的打折，扫码进群，一手捡漏好房不错过！
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