【阿松评楼】公众号是武汉知名自媒体人“武汉阿松”撰写的武汉楼盘评测大全，关注公众号【阿松评楼】，在公众号回复楼盘名可查看武汉约95%的主流在售新盘评测！古田是目前武汉三环内竞争非常激烈的楼市片区，这里的楼盘基本上都陷入了降价抢销量的情况，今天要为大家介绍的古田楼盘分别是万科华生星耀大道、龙湖揽境。龙湖揽境最新动态：基本已清盘，清盘最后阶段折后10xxx元/平起。万科华生星耀大道最新动态：主推3号楼建面约94-112平装修房源，3号楼预计2025年6月交付，折后10xxx元/平起。插播：年终大促来了！一年一度12月楼盘打折季！内环现房低至11800起~扫码进群，不错过任何打折捡漏信息！
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万科华生·星耀大道占地约6.52万方，项目总建筑面积约30.1万方，其中住宅总建筑面积约21.1万方，绿地率约30%，规划了10栋住宅，分为南北两个组团，北区包含8栋住宅、一所幼儿园，南区包含2栋住宅。目前仅在2021年11月取得过一次预售证，涵盖3、5、8号楼，目前、5、8号楼已基本售完，仅有5号楼已交付，目前主推3号楼。目前除了已推的三栋楼之外，后期开发情况待定。项目主推的3号楼位于小区东北角，东侧为规划幼儿园及中小学，基本是正南北朝向。根据备案信息显示（2024.12.2），项目目前已备案销售368套、可售1223套。![]()
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从备案情况来看，目前已推出的3栋楼已经卖的差不多了。5、8号楼已基本售完，房源主要集中在3号楼中，备案情况如下：![]()
项目目前主推的3号楼为33层，2个单元，2梯4户设计，包含建面约94-112平房源，全部都是三房设计。该户型位于北区3、5、8号楼的边户，南北通透设计，两开间朝南；南向设计了连接主卧和客厅的大阳台，南向面宽约7.1米，采光很棒；三个房间分开布局，减少了房间之间的互相干扰，私密性较好。该户型位于北区03、05、08号楼的连廊中间户，北边对连廊，私密性有一定影响，三开间朝南；户型很方正，动静分区较好，南向设计了连接次卧和客厅的大阳台。该户型是很主流的中间户设计。目前项目推出的3栋楼，仅有5号楼已交付。目前在售的3号楼预计2025年6月交付。
城市留言板关于星耀大道的留言主要是关于周边路、地铁、学校问题的。![]()
万科华生星耀大道是带装修销售，现在样板间是做在实体楼里面的。建面约112平样板间实景：![]()
建面约94平交付样板间实景：![]()
拿地信息：2019年4月，华生地产以总价63.5亿全部拿下硚口区东风村P（2019）019-021号三宗地。其中东风村B包项目即P（2019）020号地块被武汉万科、广东万科通过入股的方式拿下，土地面积142227平，容积率3.44-3.54，计容建面491000平，竞买保证金98430万元，起始价196860万元，起始楼面价约3910元/平。最终成交价196860万元，楼面价3910元/平。万科拿下的020号地块由K1、K7、K8三块组成。其中K7、K8地块即万科华生星耀大道，K1地块为万科华生公园大道。K7地块即万科华生星耀大道位于长丰大道与丰帆路交汇处西南部，规划用地面积:52432平；计容建筑面积控制在181000平以内；建筑密度不大于25%。K8地块是万科华生星耀大道的一部分。位于长云路与丰帆路交汇处西南部，地块规划用地面积约13269平；计容建筑面积控制在47000平以内；建筑密度不大于25%。
龙湖揽境是龙湖长丰村改造中的K4地块，前期K6、K5地块已基本售罄（备案显示还有几十套房源未备案，是ZF采购用于还建的），剩余的K3、K7地块为商业地块，其中K3地块规划有大体量商业。龙湖揽境项目规划占地面积约3.1万方，总建面约13.8万方，容积率约4.47，主要由3栋超高层、1栋高层住宅和一所幼儿园所组成。基本已售完并交付。根据备案信息显示（2024.12.2），龙湖揽境（K4地块）目前已备案销售996套、可售25套。2024年4-12月仅备案了10套，说明这个盘在2024年年初的时候就已经基本卖完了。![]()
该户型分布于1、2、3号楼的连廊中间套位置，三开间朝南，北面对连廊，依靠连廊有通透性，但北侧房的采光和私密性较差，南向大阳台连通客厅和卧室，动静分区，主卧南北贯通，是比较主流的中间套户型，但面积达约120㎡在刚需片区就有点偏大了。该户型分布于1、2号楼东西两边，属于三开间朝南的南北通透户型，南向超大阳台，主卧南北贯通，且带有独立卫生间和衣帽间，整体动静分区，户型结构不错。该户型分布于3号楼的东西两边，四开间朝南，餐客厅一体规划为大横厅设计，南北通透，南向超级大阳台连通餐客厅和卧室，日照面开阔，且晾晒以及景观空间非常充足。另外三个卧室均带飘窗，整体优化面积丰富，四房设计。
城市留言板关于龙湖揽境的留言，主要集中在周边相关情况。
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龙湖揽境属于长丰村改造A包P（2014）014号地块，最早由东湖高新集团从美好集团处收购，后引入龙湖集团开发。目前股份占比为龙湖60%，东湖高新集团40%。龙湖是目前发展较好的头部民营房企，东湖高新集团是国企。
1、在2024年1-10月硚口区销量排行榜中，龙湖揽境备案销售了495套，但主要是前期K5、K6地块的集中备案。万科华生星耀大道备案销售了236套，确实都是实打实的。![]()
2024年7、8、9、10、11月，龙湖揽境（含龙湖春江郦城K5、K6地块）分别备案销售417、9、4、6、1套；2024年7、8、9、10、11月，万科华生星耀大道分别备案销售34、23、24、40、29套。龙湖揽境除了在7月有一次417套前期k5、k6地块的集中备案外，其余月份都是个位数备案，因为这个盘去年年底到今年年初就已经基本卖完了。万科华生星耀大道则是月月都在硚口区销量前十、前五榜单中，甚至个别月份是第一。
2、万科华生星耀大道只取得过一次预售证，目前在售的3号楼就是这次取证的3栋楼中的1栋。该项目此前折扣力度一直不大，前期成交均价一直维持在16XXX元/平左右。该项目价格明显偏高，所以卖不动。后续把价格调整到13xxx起后，销量明显有增长，价格随着时间推移更是一步步下探，近期甚至特价房一口价10xxx起，价格下调后明显销量快速增长！![]()
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从楼层差价来看，3号楼（33层）基本遵循中间高上下低的定价策略，最高价出现在1单元25层的4号房。不过现在实际售价与备案价有很大价差，已经不具备什么参考意义了。3、龙湖揽境4栋楼共分了2次取证，价格从折后14xxx，一路阶梯下调，卖过13xxx、12xxx，到最后也是10xxx起。4、古田目前房价非常卷，很多楼盘都是12000、13000多一平，甚至已经10xxx一平了，10xxx一平这个价格基本已经是片区地板价了。![]()
龙湖揽境二手房挂牌价约13139元/平，近期成交均价约7737元/平。![]()
1、两项目位于三环内，属于主城区硚口，环线位置还不错，区域内有汉江湾的定位和规划，也有一定发展潜力，但属于长丰片区了，是汉口三环内发展和区域面貌相对滞后的区域。2、周边多以住宅和教育用地为主，但现阶段还是以工业园为主，且两项目都紧挨着长丰大道高架，噪音不可忽视。东边是丰帆路、规划教育用地、规划绿化用地、古田一路等。自驾方面：两项目周边有古田一路、长丰大道、解放大道等主干道，还临近长丰高架快速路，长丰高架可以上二环，向西可达宜家。不过从万科华生星耀大道出发上长丰大道高架需要掉头绕一圈，比较不方便。两项目附近还有两项重大交通利好：分别是南泥湾大道改造工程和古田一路改造工程。南泥湾大道改造工程已经启动建设，该快速路西起三环线额头湾立交，东至汉西三路，全长约5.98公里，在古田一路、古田四路及解放大道共设有3对匝道，远期结合古田二路快速化改造，预留古田二路互通立交一处。不过建成后会暂时变为“断头”高架，因为东段跨二环和黄海路隧道无法通车。古田一路北段（长云路~金银湖南街）工程PPP项目已正式实施，预计3年完成改造。本次改造路线总长度2.786km。不过对于本文的2盘来讲，意义也不大，主要是利好万科公园大道等园博大道以北楼盘。地铁：万科华生星耀大道距离古田一路站直线约800米，距离舵落口站约1公里。龙湖揽境距离地铁1号线古田一路站和古田二路站均约1.8公里。商业：龙湖揽境规划自带约10万方商业，在后期K3地块内，原本该项目一直对外宣称是引进龙湖天街商业体，但是目前这个口径已经变了。因为涉及到这个商业的进展，据传要等这边规划的地铁建好后才会开始搞商业，那也就真的是猴年马月的事了。项目曾口头宣传预计2025年开业，但目前来看几乎不可能。而且在商改住大肆流行的背景下，后期如何发展还不好说。隔壁华润的商业地块也大部分都是公寓，底部有部分商业裙楼，周边大体量的商业配套还是比较缺乏。项目距离已开业的古田凯德广场约2公里。项目西侧丰硕路就有一座中百仓储，有少量基础生活配套。教育：周边有已开学的韩家墩小学北校区、易家墩小学、武汉市七十九中学等中小学。2024年，龙湖揽境划片韩家墩小学北区。周边2公里范围内还有易家墩小学和武汉市七十九中学，都属于普通学校。古田区域还有武汉四中等比较好的高中。![]()
万科华生星耀大道周边有教育规划用地，但后期什么时候建设尚不好说，项目现场公示如下：医疗：古田比较优质的医疗资源是武汉市第四医院古田院区，即华中科技大学同济医学院附属普爱医院西院区，距离两项目直线距离约3-4公里。其他：周边有竹叶海公园、武汉园博园等大型生态园林配套。1、两项目地处汉口三环内，属于硚口区规划的城市副中心汉江湾，大规模旧改持续推进，区域发展还是有一定空间。2、临近主干道长丰大道和古田二路，周边配套比较丰富，车行距离也不远。插播：契税调整12月1日正式执行，首套140平以下1%，140平以上1.5%；此外购房补贴政策12月31日即将截止，扫码进入武汉新政讨论群，及时获取消息！
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