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2024年的武昌楼市已经是杀疯了，最近武昌内环滨江一个新项目报规，准四代住宅之风终于吹到了武昌滨江。该项目是由武昌区国资东湖城建旗下政通实业开发，小道消息据传有可能引入华发代建（未最终确认）。
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PS：本文为第三方出品的信息参考，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。
12月10日，武汉市规划局发布了武汉瑞创滨江置业有限公司申报的新建居住、商业、商务、防护绿地项目规划方案批前公示。该项目即为P（2023）135号地块。
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根据规划，项目主要由4栋22-28层的高层住宅组成：
项目规划总用地面积19022.15㎡，总建筑面积83169.94㎡，总计容面积56700㎡，其中住宅建筑面积52664.79㎡，容积率2.98，共330户。计算可知，户均面积约160平，看来又是一个豪宅。另外，该项目的机动车停车位只有390个，车位配比接近1:1，对于改善类楼盘来说，这样的车位配比非常低，相当于每100平只有约0.7个车位。反观三环外的一些项目车位配比能达到1:1.2。因为目前武汉内环项目车位规划配比按户数和车位1：1即达标（本项目144平以上1户配1.2个车位），目前武汉不少内环项目开发商为了节省成本，同时促进车位销售（供应量少则更紧俏），导致不少内环核心新盘住宅车位明显不足，内环外楼盘甚至远城区刚需楼盘车位配比较高，看上去，武汉部分项目的车位指标明显不太合理。![]()
该项目一线临江，地块临江面为西面，且地块临江面很窄，住宅楼栋斜侧面对江。可以看到该项目3号楼为南北朝向，看江视野有限，其他楼栋都是南向偏西朝向，1号楼其中有1个单元是东南朝向背江，1、2号楼预计各个户型都有一定看江视野，但估计只有西边套户型能做到正面看江和270度观江，西面户型的价格也肯定明显高于其他户型。而且项目南面也是另一个规划的住宅地块，可能对于1、2号楼特别是2号楼江景有遮挡。该项目的看江规划类似于融创望江府和国铁印江澜，均为斜向对长江。长江在该地段走向是东北-西南向，且更偏南北走向，因此没有像华侨城红坊和武汉长江中心做北向看江设计。本案这样设计更利于主卧等重要起居面的观江，但斜向观江就没有那么震撼了。不过本项目能看到的江景包括武汉长江大桥、龟山电视塔等，是武汉长江精华段江景，配合夕阳、灯光秀等，美不胜收，大爱！![]()
根据项目日照分析可知，内部住宅有7户不满足每套住宅至少有一个居住空间满足大寒日满窗日照2小时的标准。
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该项目近期才报规，暂无具体产品信息，据小道消息了解，该项目可能由华发代建，不过暂时还没有看到确定的消息。
从项目约160平的户均面积来看，估计都是大户型为主的改善楼盘，外立面大面积玻璃幕墙，颜值较高，具体产品以及品质细节，后续我们将持续关注。
拿地情况：
据悉，该项目就是2023年12月26日，武昌国资武汉市政通实业有限公司竞得的P（2023）135号地块。
该地块楼面价13751.32元/平，成交价77970万元，属于住宅、商服、公园绿地用地，整体体量不大。项目开发商公司后来变更为武汉瑞创滨江置业有限公司，由武汉市政通实业有限公司全资控股。
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武汉市政通实业有限公司隶属于武汉东湖城市建设集团有限公司，最终隶属于武昌区国资。
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项目工地实拍（2024年12月）：
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瑞创滨江项目属于武昌内环滨江南端，周边长时间都没有新房供应，属于武汉新房市场的空白区域。武昌内环滨江前两年的楼市比较火热，2024年基本没有新增楼盘，货量有限，热度不如之前。
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从价格来看，武昌内环滨江约3万-4万元/平的价格，依然是武昌新房价格第一梯队。
与瑞创滨江项目距离较近的联投中心在售的都是建面约200多平的大平层，武汉长江中心此前也都是大户型。瑞创滨江项目户均约160平，产品定位与联投中心、武汉长江中心等项目还是有一定差距。关键是该项目虽然是一线临江楼盘，但是看江面有限，估计西端头一线看江的户型与其他房源会有较大差价，产品差异预计跟国铁印江澜相似。另外，该项目南侧P（2023）133号地块已挂牌出让，规划为商住用地，未来可能对瑞创滨江项目的景观视野有所遮挡。总而言之，在“武汉阿松”看来，瑞创滨江项目虽然绝对地理位置不错，但是地块条件不是特别优质，相比武昌内环滨江的豪宅还是有一定差距，价格上估计也不会太高。项目南侧地块：
从周边二手房情况来看，周边的金都汉宫属于早期的高档小区，最新的二手房成交价约3万元/平，属于武昌内环滨江早期的二手房中较高价格。
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由于目前项目开发商、品质规划、户型产品力等各方面都没有出来，因此价格不太好预测。“武汉阿松”认为该楼盘西侧看江最好的中高区户型价格超过4万/平是毫无悬念的，其他江景一般的户型预计在3万+/平，也不排除有2字头的房源。（仅为个人根据现阶段信息预测，不代表实际价格）
区位分析：
武昌内环滨江 武昌老城历史风貌区
但交通相对闭塞
瑞创滨江项目位于武昌区临江大道与中山路交汇处大堤口地块，属于武昌内环，一线临江项目，到长江大桥直线距离约1.2公里，与地铁5号线昙华林武胜门站直线距离约400米。![]()
1、该项目属于武昌内环滨江的南端，绝对地理位置不错，靠近武汉的集合中心，也是武昌传统的富人区。但针对江南和大武昌片区来讲，并不算特别中心。2、一线临长江，出门就是武昌江滩，到黄鹤楼、武汉长江大桥等地标直线距离都在1.2公里，属于城市封面位置，具有浓厚的历史文化氛围和旅游价值。
3、周边长期没有新房开发，属于武昌老城，由于黄鹤楼视野控制线等限制，片区改造开发比较缓慢，城市界面大多比较老旧，优质配套不如内环滨江北段徐家棚附近那么多。不过由于新房供应太少，周边改善需求量估计不小。
4、项目处于武昌核心交通比较闭塞的位置，没有快速路，上长江大桥、到二环线、或者过江通道都不太方便，跨区通行非常不便。
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周边武汉长江大桥：
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项目周边城市界面：
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交通出行方面：相对闭塞，自驾出行不便，好在距离地铁不远
地铁：项目到5号线昙华林武胜门站直线距离约400多米，步行可达，属于近地铁楼盘。自驾方面：项目紧邻临江大道、中山路等主干道，处于丁字路口，虽然路网比较成熟，但是周边没有快速路和环线，跨区出行比较不便。
虽然距离长江大桥不远，但是上桥不方便，要绕一大圈，且大桥还限号。上二环或者走过江通道也非常不便，属于武昌二环内非常闭塞的位置，自驾出行非常不便。如果要往光谷等方向走，也是红绿灯非常多。
上长江大桥非常绕路：
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配套方面：周边临近名校，近距离内大型商业体不多，有一定生态资源
项目地处武昌内环滨江，各项配套比较齐全。
商业配套：周边大量成熟小区，社区底商比较丰富，不过近距离内没什么大型商业综合体，优质商业配套需求辐射武昌核心相关商业，距离泛悦汇昙华林、汉街万达广场、武昌万象城等大型商业直线距离约1.5-4公里。教育配套：项目紧邻中华路金都小学、到武昌实验中学的直线距离约400米，周边学校都是武昌区比较知名的中小学。如果能对口的话，就有明显的学区优势了，不过现阶段该项目还属于建设初期，后期教育划片还是个未知数。医疗以及其他配套：项目周边有武汉三医院、湖北省人民医院等，直线距离约1.7-2.2公里。另外，西侧一路之隔就是武昌江滩和长江，到黄鹤楼、辛亥革命博物馆等人文景点距离也比较近，江对面则是晴川阁等景区。
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武昌江滩实景：
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1、项目位于武昌内环滨江，靠近武汉几何中心，一线临江。2、紧邻中华路小学分校，生活配套比较齐全，比较有烟火气，周边有黄鹤楼、长江大桥、司门口等众多历史文化旅游景点。
2、周边缺乏快速路，跨区自驾交通通行不是特别方便，交通相对比较闭塞；
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