价格又涨回来了！

文摘 2024-12-07 23:43 湖北

【阿松评楼】公众号是武汉知名自媒体人“武汉阿松”撰写的武汉楼盘评测大全，关注公众号【阿松评楼】，在公众号回复楼盘名可查看武汉约95%的主流在售新盘评测！

青山在售楼盘一直不多，卖地节奏比较温和，但是各项配套特别是教育、公园出了名的多，如今青山楼市的封闭属性早已经被打破，跨区域置业的人也越来越青睐于青山。

今天来看下青山区建设二路沿线的两个邻居盘的现状，一个是今年入市的新盘，一个是售罄多时的二手房。

能建青誉府销售动态：主推2号楼建面约100-135平毛坯房源，小户型折后约18000元/平起，边户大户型折后约20000元/平。此价格相比于国庆时最低的价格已有不少幅度的上涨。前期推出的4栋楼预计2025年底交房。（标题所指，具体价格以售楼部现场为准）

更多图片可点击：【能建青誉府楼盘相册】

大华锦绣时代（二手房）动态：已售罄且全盘交房，新房收官价约17XXX元/平起，11月二手房成交均价约15568元/平。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

【插播】房交会倒计时20天+，开发商冲业绩！汉阳、武昌、光谷、汉口特价房疯狂甩！买房怎么领现金补贴？扫码加群，阿松告诉你！

两盘详情：

①能建青誉府：

已推5栋，3个多月共备案145套

规划显示，能建青誉府共包含两个地块，共规划了11栋18-33层住宅，两个地块分布在吉林街两侧。目前已拿证推出2、5、3、6、12号楼（其中12号楼为回购不对外），毛坯销售。目前主推2号楼。

沙盘图：

该项目整体用地面积约5.7万方，总建面约25.1万方，计容建面约18.5万方，住宅约17.6万方。该项目整体容积率约3.26，绿地率约30%，建筑密度约25%，共包含约1749套房源，地下车位约1839个。

根据平面图来看，该项目两个地块都方正，且楼栋基本都是呈正南北朝向，各楼栋均采用的是连廊结构。两个地块中间被吉林街隔开，相对独立。

5号楼和3号楼位于整个小区的东侧，临近小区东大门和建设二路。6号楼位于C地块（吉林街以南）中央位置，园林景观视野较好。2号楼位于小区北侧，南侧视野不错。

平面图：

截止12月1日，能建青誉府已备案398套，未备案1350套。已经备案的房源都集中在一期

一期备案信息：

二期备案信息：

目前推出的楼栋都是一期的，前期推出的2、3、5、6号楼中，3、5号楼只剩下少量顶天立地的房源没有备案，2号楼还有不少房源没备案，中间楼层卖的更好，也是目前的主推楼栋，6号楼边户大户型基本售罄。

5号楼共25层，2、3号楼32层，均为1个单元，3梯6户，分布户型为建面约100平、116平户型。6号楼为33层，1个单元，2梯4户，分布户型为建面约100平、135平。

2号楼户型分布示意图：

建面约100平，三室两厅两卫：此户型位于2、5、3号楼连廊中间户，可达南北通透的效果，户型方正，动静分区。

建面约100平户型样板间：

建面约116平，三房两厅两卫：该户型位于2、5、3号楼边户，南北通透且三面采光，户型很方正，动静分区。

实体楼样板间：

建面约135平四房两厅两卫：6号楼边户，南北通透，四开间朝南且三面采光，动静分区，户型设计不错。

项目实景：

大门：

园林示范区实景：

水景：

会客厅：

外立面及入户门楼：

1楼入户大堂：

电梯厅：

架空层：

外立面细节：

工程进度图（2024.11）：

能建青誉府是2023年9月15日被中能建城市投资发展有限公司（能建城发，隶属于中国葛洲坝集团）拿下的P（2023）055号地块，成交楼面价约10500元/平。该地块规划总用地面积为56928.47平方米；计容建筑面积控制在185200平方米以内。

开发商武汉青城兰园房地产开发有限公司股权如下。

更多图片可点击：【能建青誉府楼盘相册】

②大华锦绣时代房源信息：

全案售罄且交付

大华锦绣时代总占地约6.6万方，建筑面积约30.4万方，容积率3.33，绿地率约30%。

项目共分两期开发，一期48地块4栋高层，二期47地块3栋高层，2021年就已全部推出，2022年底就宣称全部售罄，目前所有房源都已经备案且都交房了。

根据平面图显示，47地块的47-1、47-2、47-3号楼均为正南北朝向，南向看周边老社区及九医院，北面有部分社区园林及和平大道，可能有一定噪音影响；不过3栋楼南北遮挡较少，采光、通风效果比较好。

48号地块的1-4号楼均为正南北朝向，北侧是医院。

项目沙盘：

项目二期47-1号楼共46层，6梯6户；47-2、47-3号楼共55层，4梯4户。

建面约157平，四房两厅两卫：

建面约120平：

建面约139平：

建面约137平：

建面约119平：

项目一期户型分布图：

建面约100㎡，三室两厅一卫：

建面约131㎡，三室两厅两卫：

建面约124平，三房两厅两卫：

建面约154㎡房源，四室两厅两卫：

建面约118㎡，三室两厅两卫：

建面约115㎡，三室两厅两卫：

项目营销中心实景图：

截止12月1日，大华锦绣时代仅剩下2套房源没有备案，整个项目几乎售罄。

大华锦绣时代一期已于2022年4月交付，二期于2023年3月交房。

已取得的竣工备案证：

小区内部园林：

一期入户大堂：

走廊贴砖到顶：

1楼架空层设计了儿童活动设施：

乒乓球台：

在城市留言板搜索大华锦绣时代，也有不少留言投诉，主要涉及停车费过高、电动车停车棚、电梯备用电源等问题，截止发稿，这些问题都有了官方回复。

留言板截图如下：

2017年12月，大华集团以底价22.873亿元竞得P(2017)142号地块，地块用地面积65900㎡，建筑面积219447㎡，成交楼面价10423元/㎡，是青山区的单价最高地块。

经天眼查了解到，武汉大华华锦房地产有限公司由大华集团100%控股。

销售信息和价格分析：

能建青誉府折后约18XXX元/平起

10、11月每月备案都超过100套

大华锦绣时代11月二手房成交均价约15568元/平

1、能建青誉府是今年入市的新盘，5月首次拿证，并于6月首开，最近一次拿证是11月初，2号楼毛坯备案均价约22000元/平，与前期持平。

历史价格表：

该项目前期小户型可以到17XXX，甚至少量房源低于17000元/平，目前折扣有所收回，根据现场置业顾问就介绍，目前主推的2号楼中间户房源折后约18XXX元/平起。边套116平大户型价格偏高，折后约20000元/平，低楼层也要19000多元/平。

例如99平户型，国庆最低可以在总价169万左右，目前相近楼层要178-180万左右，价格还是有明显上调的，上调幅度在1000元/平足有。或者说首开之后，只有国庆附近下降了1000元/平左右，目前价格又恢复了。

最新拿证的2号楼100平户型，按折后起价估算，1.5成首付约26万左右（首付及价格仅供参考，实际要以售楼部计算为准）

从备案价格表来看，2号楼是大户型那个单价更高，房价随着楼层增高而递增，最高价出现在30-31层（共32层）。

备案价格表：

2、大华锦绣时代共拿证推盘7次，2020年6月首开的48-4号楼为定向还建房，价格较低，48-1号楼为商品房首开，线下集中开盘，毛坯备案均价约23000元/平，基本没什么折扣，仅有部分房源有优惠，因为当时是青山毛坯最高价，去化一般，之后加推的各楼栋基本都是直接平推，主要交给中介分销在卖，去化较慢，备案均价多数持平。2021年9月最后一栋47-2号楼入市时，备案均价略有上涨。

2020年11月48-2号楼加推时的单价约20801元/平起，价格还是比较高的。2022年该项目进入尾盘清盘，部分特价房约17XXX元/平起，多数特价房18000元/平左右，折扣相对2020年和2021年要大一些，正价房源约20000元/平左右。

早期海报截图：

大华锦绣时代11月挂牌均价约19995元/平，11月成交均价约15568元/平，近90天成交了4套，近30天带看了121次，还算比较活跃。不过不管是挂牌价格还是成交价格，也远低于当年新房的价格，这个是市场行情，也不可避免。

部分挂牌房源截图如下：

3、从成交量来看，能建青誉府是区域内的热销盘，是2024年入市的新盘，6月份才开盘，6-10月共备案了267套，卖的非常不错。其中6月备案了95套，7月备案了42套，8月备案了6套，9月备案了11套，10月备案了113套，11月居然备案了131套，11月是青山区销量第1名。

大华锦绣时代已经售罄多时，因此2024年几乎没有备案数据，此盘在之前销售期间，也还算是区域内卖的不错的项目。

4、青山区的新房销售数量一直都不太多，现阶段同时在售的楼盘只有7个。各项目价差不大，而且在今年上半年青山价格一直是很坚挺的，但下半年在华侨城的带领下，价格也有松动。联投燕语光年约14XXX元/平起，华侨城红坊云岸去年首开之后，折后约19XXX元/平起，保持了较长时间，近期一波特价房一口价约15800元/平，价格低到惊人，狠狠去化了一波，不过估计特价房源不多了。中交澄园近期价格也有明显松动。

楼盘动态表：

今年滨江的御江尚品江玺入市价格偏高，因此也对附近几个项目的去化有很大推动，尤其是对能建青誉府的销量有很大帮助。

能建青誉府的价格变动不大，也算是区域内比较稳得住的项目，而且据传该项目2024年的销售任务已经达标，接下来估计也是佛系卖房，今年估计不太会有价格下调的可能了。

价格及销售信息点评：青山区的新房价格一直还比较稳得住，本文的两个项目，一个是今年入市的新盘能建青誉府，价格稳且销量也很不错，一个是已经售罄的二手房大华锦绣时代，曾经也是新房市场上的热门盘，二手房活跃度也还不错。

区位分析：

二环与三环之间，青山核心，区域成熟

能建青誉府和大华锦绣时代都位于青山区二环与三环之间建设二路沿线，两个项目一路之隔，都是青山核心板块。两个项目都位于建设二路与吉林街交汇处，其中能建青誉府位于建设二路以西，大华锦绣时代位于建设二路以东。

两个项目距离非常近，微观区位方面区别也不大。

能建青誉府微观区位：北面为任家路中学、吾行里商业、和平大道、武商城市奥莱等；东面为冶勘金地花园北区、建设二路、大华锦绣时代、九医院等；南面为建港南路、钢花新村九街坊、钢城一小；西面为武汉宝业中心、洪福美邻、建设一路等。

大华锦绣时代一期微观区位：北面是市第九医院、吉林街、大华锦绣时代二期、武商城市奥莱等；东面是八大家花园、八大家红坊里等；南面是南干渠路（规划）、钢花村街117社区等；西面是建设二路、聚友社区等。

二期微观区位：北面是和平大道、武商城市奥莱等；东面是八大家花园、八大家红坊里等；南面是吉林街、市第九医院、大华锦绣时代一期（已交付）等；西面是建设二路、商业用地、公共设施用地等。

周边卫星图：

区位点评：

1、两个项目都位于青山区二环与三环之间，与二环直线距离差不多都在约1.8公里左右，属于青山核心板块，青山在武昌处于东北方向，东面为武钢厂区和化工区，无法向三环外拓展，在武汉整个三环内也是相对辐射力较弱的区域，到武昌南、光谷、汉阳、硚口等区域都比较远。

2、两个项目具体位于青山核心区域，都在建设二路沿线，临近武商城市奥莱，属于青山开发成熟度最高的区域之一，周边商业、中小学教育资源等各种配套都很齐全，青山人对这一地段认可度非常高。不过周边也有很多老社区，城市界面新旧夹杂。

武商城市奥莱实景：

和平大道与建设二路交汇：

和平大道周边城市界面：

建设二路：

吉林街：

地铁出行方面：能建青誉府C地块东北角与地铁5号线建设二路站直线距离不到300米，B地块更近。大华锦绣时代二期出门就是5号线建设二路地铁口，是正地铁口楼盘；大华锦绣时代一期和地铁口直线距离约300多米。

地铁实景图：

自驾方面：青山区包含青山滨江主次干道路网已非常丰富，出行主要依赖和平大道、临江大道、友谊大道，从和平大道可以上二环线和三环线，同时友谊大道高架主线已开通（其中大量匝道未通车）。两个项目距离和平大道都很近。

青山区路网示意图：

和平大道：

和平立交桥：

路况图：

商业配套方面：武商城市奥莱是青山区目前体量最大的集中商业，人气一直不错。建设二路本身也是店铺云集，商业消费氛围不错。

另外，因为临近和平大道，两个项目共享区域内其它商业也比较方便，前往二环内武昌滨江武汉万象城，也不会太耗时。

武商城市奥莱：

教育方面：青山区出了名的中小学教育资源丰富。从2024年划片情况来看，能建青誉府所在的52、53街坊和旁边的吾行里、洪福美邻、大华锦绣时代等小区都对口吉林街小学吉林街校区或八大家花园校区。

能建青誉府所在的52、53街对口任家路中学，任家路中学在青山区属于第一梯队初中。大华锦绣时代所在的47、48街对口钢城六中（最终对口情况以交付之后，教育主管部门的公告为准）

任家路中学分为南北两个校区：

任家路中学2023年喜报截图：

医疗：武汉市九医院（二甲）位于能建青誉府东侧，位于大华锦绣时代一期和二期之间，区域内还有三甲医疗配套有华润武钢总医院、武汉普仁医院等。

公园及其它配套：青山区市政公园也是出了名的多，生态休闲体验丰富。大华铂金悦府临近青山江滩公园，门口还有武九铁路生态长廊。周边和平公园、江滩公园等大公园都不远。

青山江滩公园：

和平公园：

“武汉阿松”综合点评：

整体优势：

1、两个项目所处青山核心，发展非常成熟，是青山区公认的核心地段。

2、两个项目都紧邻和平大道武商城市奥莱，属于商圈核心。两个项目距离地铁站也都很近，也紧邻医院和中小学，配套方面相当成熟。

整体不足：

青山旧城改造周期长，周边老社区多，新兴产业不足，青山滨江开发成熟还需要很长时间等待。

插播：武汉公积金多孩政策出炉、新城区多孩购房享6-12万补贴、武汉购房契税补贴政策倒计时中，截至12月31日......更多政策消息，赶紧扫码进入武汉新政讨论群，及时获取一手消息！

免责声明：

①本文仅为第三方出品的信息参考，仅代表作者个人观点，未与楼盘开发商核对，本账号无法对文中全部数据准确性负责，且不因此承担任何责任。若本文信息与楼盘开发商公示不一致，请以楼盘开发商信息为准。买卖双方的权利义务以房屋主管部门登记备案和购房合同为准，请谨慎核查。

②本文发布的相关信息均为发稿时获取，部分信息为规划中和建设中，本账号不对后期相关信息所发生的变化负责，并不因此承担任何责任，请谨慎核查。

③购房有风险，出手需谨慎，本文仅提供楼盘信息参考，不代表本文推荐该项目，无法代替购房者进行购房决策，请购房者到项目现场实地考察并全面分析利弊后理性进行购房决策。

阿松评楼

在阿松评楼公众号回复想查询的楼盘名，武汉全面、真实的楼盘评测尽在手中（覆盖武汉95%新盘）！