三环内知名地王！一口价9600元/㎡！

文摘 2024-12-31 22:31 湖北

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一武汉前几年诞生了不少地王，有的地王抓住了时机，入市之后快速清盘离场，有的地王就没有猜对点儿，长期平销，特价房比拿地价还低了不少。

今天“武汉阿松”要说的就是经开的知名地王项目禹洲新希望雍禧兰台，以及隔壁楼盘地铁盛观尚城，来看看它们在年底爆出了什么新动作！

楼盘动态：

禹洲新希望雍禧兰台：项目一期高层全部推出，15号楼别墅近期也已拿证。近期高层2号楼爆出9600元/平的一口价，毛坯销售，比拿地楼面价还低了3000元/平。项目一期2号楼也刚刚交房，一期所有楼栋均已交房。（标题所指）

地铁盛观尚城：项目全盘现房，尾盘在售，主推17号楼建面约95-124平房源，毛坯折后约98xx元/平起。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

价格与销售信息分析：

高层价格都降到了万元内

近期禹州新希望雍禧兰台销量增长明显

1、禹洲新希望雍禧兰台2021年首开，前期高层备案均价1.9万+，带装修销售，属于经开的高价楼盘之一，之后2号楼高层拿证改成了毛坯销售，备案均价约1.45万元/平，较2021年高层备案价下降了5000元/平。

历史价格表：

据“武汉阿松”了解，该项目高层早期曾卖过18xxx元/平，之后带装修价格下调到13xxx元/平起。2号楼入市之后，毛坯折后均价约11000元/平，已经比楼面价还低了。

2024年12月中旬，项目2号楼更是爆出了9600元/平的一口价房源，比拿地楼面价低了约3400元/平。（价格来源于中介宣传，具体实时价格以售楼部为准）

从备案价格表来看，禹洲新希望雍禧兰台2号楼没有明显的户型差价，房价是从中间楼层往高低区价格递减，2号楼最高价出现在37层（共47层）。

备案价格表：

从首付门槛来看，2号楼根据折扣情况估算，首付1.5成门槛约16万起。（价格及首付门槛仅供参考，实际要以售楼部计算为准）

项目的叠拼价格也有明显下调。早期19号楼叠拼入市的时候，备案均价约35000元/平，折后单价约25000元/平起。之后叠拼的备案价下降到29000元/平，近期15号楼叠拼拿证，备案价下降到18000元/平。

据悉，目前项目叠拼单价约15xxx元/平起，中叠总价约220万左右，比之前300多万起的门槛也下降了很多。

从备案价来看，中叠单价最低，上叠单价要比中叠贵1000元/平以上，下叠则要比中叠贵2000元/平以上。

15号楼叠拼备案价格表：

按照中叠220万左右的总价来算，项目叠拼最低首付门槛约33万起。

2、地铁盛观尚城最后一次住宅取证是2021年5月26日，洋房备案均价约16100元/平。从项目最后一次取证至今，已两年多了，目前洋房基本售罄，主要在售的是二期17号楼高层产品，备案均价约15890元/平。

历史价格表：

据查，项目前期高层曾卖过15xxx元/平，此前也是三环内低价盘之一。长期平销之后，曾推出特价房毛坯折后约99XX元/平起。近期项目特价房海报显示9888元/平，相比之前价格，进一步下调。（备注：折扣具体以售楼部为准）。

从备案价格表来看，项目主推的17号楼是小户型单价更高，房价随着楼层增高而递增，最高价出现在顶楼。

地铁盛观尚城备案价格表：

项目17号楼中有部分小户型，根据折扣情况估算，首付1.5成门槛约14万起。（价格及首付门槛仅供参考，实际要以售楼部计算为准）

3、从销量来看，禹洲新希望雍禧兰台2023年全年共备案了281套，位于经开区销量第六名；2024年1-11月共备案了13多套，销量明显不如之前。

不过据查该项目2024年10月份开始销量有明显增长，其中7月份备案了11套，8月备案了9套，月销量基本都是十来套，甚至个位数。10月份项目备案了31套，11月备案了44套，销量直接翻倍，11月成为经开销量TOP2楼盘。

地铁盛观尚城2023年全年共备案了152套，没能上榜区域销量TOP10榜单；2024年1-11月备案了72套，上半年月销量基本都是个位数，下半年也没好到哪去，8月备案了10套，9月份备案了8套，入围了区域销量前十，10月备案了14套，11月备案了7套，均未能上榜区域前十。

4、目前两个项目所在的经开核心板块整体价格约99XX-15XXX元/平，价格差距很大，三环内这两个楼盘在经开核心算是起步价楼盘。

区域楼盘地图：

禹洲新希望雍禧兰台毛坯折后约9600元/平价格比拿地价还要低，地铁盛观尚城毛坯折后约98xx元/平，不仅是经开核心区的低价楼盘，也算是目前武汉三环内在售新盘中的超低价项目了。

周边部分楼盘动态表：

5、从二手房来看，区域内有多个已交付的小区，其中地铁盛观尚城近期二手房成交均价还不到9千元/平，禹洲新希望雍禧兰台暂无二手房成交信息。

周边一些次新房中，海伦春天、洺悦芳华的二手房近期成交价约0.8万-1.1万元/平不等。

由此可见，禹州新希望雍禧兰台高层一口价跟周边二手房价格差不多了，地铁盛观尚城的新房价格比其自身二手房还是略贵一些。

销售信息分析：

本文所述两个楼盘都是经开区环线位置比较优越的楼盘，也是经开三环内仅有的楼盘，不过从目前的价格和销量来看，这两项目虽然在三环内，但是市场认可度并不高。难得的是禹州新希望雍禧兰台一波特价之下，近期销量直接翻番，说明价格到达一定程度，还是有人会买单。

两楼盘详情

①禹洲新希望雍禧兰台：

一期高层全部推出还剩部分别墅待售

二期尚无消息

禹洲新希望雍禧兰台共由8栋高层和超高层以及22栋叠拼以及部分社区商业，以及一栋幼儿园组成，分为一期和二期开发。

目前，项目一期1-4号楼高层已全部推出，叠拼别墅已推出10-13、15、16、19号楼，还有大量别墅待售。项目二期尚未入市。

项目沙盘图：

根据规划，该项目总建筑面积约31万方，计容建筑面积约22万方，其中住宅建筑面积约21万方，容积率为2.5，绿化率为30.5%，规划住宅总户数1717户，机动车停车位2169个。

项目整体经济指标：

（规划局公示，后期或有调整）

项目一期总建筑面积约17.3万方，规划住宅总户数993户，机动车停车位1117个。

项目一期地块经济指标：

一期平面规划图：

项目二期规划总建筑面积13.4万方，规划住宅总户数724户，机动车停车位1052个。

经济技术指标：

（规划局公示，后期或有调整）

二期平面规划图：

截止2024年12月31日备案显示，禹洲新希望雍禧兰台一期住宅已售695套房源，一期住宅可售298套；二期住宅尚未入市。

一期基本备案信息截图：

一期楼栋列表：

一期高层房源中，早期推出的3、4号楼基本售罄，1号楼仅剩余中高区的部分边户了，最后推出的2号楼中高区大量房源在售，且未售房源显示被抵押。

别墅整体备案情况都还不错，除了近期才拿证的15号楼别墅还未备案，前期已推别墅所剩无几。值得一提的是15号楼别墅房源全部显示被抵押。

目前项目一期高层在售房源主要是1、2号楼，叠拼别墅主推的是15号楼。其中1号楼共33层，2个单元，2梯4户，包含建面约98-116平带装修房源；2号楼共47层，2个单元，3梯4户，包含建面约116-132平毛坯房源。

建面约98平三房两卫：

1号楼中间户，南北半通透，北面对连廊，三开间朝南，户型比较常规。

建面约116平三房两卫：

1号楼边户，南北通透，三开间朝南，主卧南北贯通，属于传统的边套户型，中规中矩。

建面约116平三房两厅两卫：

2号楼连廊中间户，三开间朝南，北边对连廊，主流的中间户格局，且属于中间户中的大面积户型。

建面约132平四房两厅两卫：

2号楼边户，南北通透，三开间朝南，功能性还不错，不过相比当下准四代住宅来说，还是逊色不少。

值得一提的是，项目高层住宅中，前期推出的1、3、4号楼均为带装修销售，最后加推的2号楼为毛坯销售，样板间仅供参考。

样板间实景图：

15号楼别墅为6层叠拼，有四个单元，均分为上中下叠，上叠建面约139-142平，中叠建面约143平，下叠建面约159-162平

建面约143平的中叠：

建面约140平的上叠：

建面约163平的下叠：

下叠带有院子和地下室：

查询发现，该项目2号楼刚刚取得竣工备案证，目前一期所有楼栋全部都拿了竣备证。

项目全部竣备证截图：

2号楼超高层实景：（图片来源项目官微）

别墅实景：（图片来源项目官微）

在城市留言板上反映项目交房相关的问题不多，前期有网友反映室内未通水、地下室交付等问题，获得了官方部门回复。

关于室内未通水的问题，武汉经济技术开发区管委会回复显示：我区住更局市场管理站工作人员已电话与您联系，您表示房屋已完成通水，该问题已解决。

关于地下室以及办证问题，武汉经济技术开发区管委会回复显示：开发企业表示地下室目前可以给业主免费临时停车，关于地下室交付的问题，建议根据双方签订的协议协商解决。关于不动产办证问题，开发企业表示正在积极解决中。

拿地情况：禹洲新希望雍禧兰台是2020年被武汉禹洲舜鸿置业有限公司拿下的P（2020）059号地块。成交总价约285043万元，成交楼面价约13005.5元/平，溢价率约86.8%，是经开区单价地王，至今都没有被超越。

由于禹洲资金链问题，该项目也是重点的“保交楼”项目。目前一期高层只剩下2号楼未交付，估计交房问题不大。

现阶段高层房价已明显低于地价，亏损已经不可逆转，二期地块是否还会开发都是问题。

②地铁盛观尚城：

一期二期住宅全部现房

非连廊结构 90多平只做两房一卫

地铁盛观尚城包含两期三个小地块组成（2个住宅地块+一个商业地块）。包含19栋住宅、一所幼儿园、两栋写字楼及部分独栋商业。住宅目前已有两期开发，三期仅有1楼栋情况待定。

该项目总建筑面积约60.5万方、住宅建筑面积约30.7万方、商业约7.8万方，容积率2.76，绿地率28%，包含约2611套房源。

项目经济技术指标：

（来源于规划公示，后期可能存在调整）

分期示意图：

地铁盛观尚城目前1、2期所有房源住宅都已推出且交房，现房在售，二期商业正在开发中，三期19号楼情况待定，暂未建设。

楼栋分布图：

项目地块形状为狭长型项目的高层、超高层住宅规划为一字排开的设计，相互之间基本没有遮挡。

项目平面规划图：

沙盘实景图：

项目南向过三环就是太子湖，再加上一次排开，所以高层都有一定的观湖视野。

截止到2024年12月25日，地铁盛观尚城一期住宅已备案1875套，住房可售58套；二期住房已售552套，住房可售150套，整体住房还剩200套左右，二期剩余房源较多。

二期基本备案情况：

二期的洋房均已售罄，18号楼也只有个别顶底楼层房源未备案，在售房源主要集中在17号楼中。

项目一期仅剩少量房源在售，主要是3号楼超高层中部分建面约139平的大户型边套未备案。

3号楼备案详情：

目前项目主推的二期17号楼，共41层，3梯4户，2个单元，包含建面约95-124平房源。

建面约95平两房一卫：

中间户，2.5开间朝南，单面不通透，且只做了两房一卫，属于典型的过时户型，与当下大多数同等面积户型相差太远。

建面约116平三房一卫：

单元连接处边户，南北通透，两开间朝南，该户型是L型缺角户型。这么大的面积也只做了一个卫生间，功能性很弱，也是属于上两代的老旧户型设计。

建面约120-124平三房两卫：

端头边户，南北通透，两开间朝南，卧室位于房间三个角，虽然做成了三房两卫，但是整体结构也好不到哪去。

一期剩余房源主要是3号楼中的建面约140平边套，该户型是四房是四房两厅两卫，结构比较方正，南北双阳台，功能性还算可以。

据查，地铁盛观尚城一期、二期住宅均为现房，也全部都拿了竣工备案证。

项目竣工备案证截图：

该项目一期、二期都已经交房，其中二期2022年年底交房，一期于2021年9月交房，属于房龄超2年的次新房了。

项目一期实景图：

一期单元入户实景：

一期楼栋与园林之间的柏油路：

二期大门入户实景图：

二期较一期做了升级，大门入户有电视屏：

二期入户同样有个小广场，园林也集中在中间带：

园林做的还不错，比较有层次，树种也比较多：

去掉了柏油路，看上去更好看了：

二期单元入户门与一期基本一致，入门有门禁，需刷卡：

1楼入户大堂：

地下车库实景图：

该项目交房已有两年，近期在城市留言板上有一些关于物业相关的投诉。

比如有网友反映：小区绿化死亡面积过大等。对此，相关部门回复显示：

我区住更局物业管理所已督促物业公司加强对杂草及时修剪，并定时消杀，维护周边环境卫生，防止异味蚊虫滋生扰民。

另外有网友反映项目屋顶结构开裂，也获得官方部门回复。