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近期，东湖高新区规划局发布了谧空间武汉信息科技有限公司居住项目规划方案批前公示。该项目暂未发布案名，以小米光谷项目带代称。该项目位于光谷中心城南区，是小米相关公司在2021年拿下的（2021）073号地块，成交楼面价为8326元/㎡。
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PS：本文为第三方出品的信息参考，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。
效果图显示，小米光谷项目共规划4栋住宅和少量沿街商业。从规划中看出，3、4号楼小高层是带错层露台的第四代住宅，而1、2号楼高层则并没有体现露台。
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规划方案显示，该项目占地约1.82万方，总建面约5.15万方，计容建面约3.64万方，住宅计容建面约3.57万方，共包含332套房源。容积率约2.0，地下车位441辆，车位配比为1∶1.3，户均建面约107.5平。规划当中提到了675平空中花园建筑面积（不计容），意味着该项目有可能被打造成第四代住宅。
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从平面图来看，4栋住宅几乎都是南北朝向（略偏西南）。主入口在西侧，正对豹溪路。
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1、2号楼33层高层有明显的连廊结构，3、4号楼则是17层小高层，不带连廊，是错层露台的大户型。![]()
项目南向和东向规划为绿化用地，且周边地块暂未建设，因此目前日照图显示各楼栋南向采光充足。![]()
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该项目是2021年谧空间信息科技有限公司以底价30310万元获得的武汉P（2021）073号地块，成交楼面价为8326.92元/㎡。该拿地公司是小米集团关联企业。该项目拿地时，正是楼市火热的时候，特别是光谷东土地市场，彼时拍出了南山领峯和元庐2宗楼面价2万/平以上的地王，因此小米8326元/㎡的地价在当时显得并不贵，而且还捆绑了招商引资的条件。
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但是时过境迁，几年多过去了，2023年光谷中心城北区中建壹品汉韵公馆拿地楼面价约9005元/平，光谷中心城南区附近地块成交楼面价约6900元/平，光谷中心城北区原光谷国际医院商住混合地块成交楼面价约5355元/平，还都是区国资兜底拿地，对比起来小米拿地的价格也真是高。不过由于项目体量很小，拿地总价也就3亿出头，对于雷总来讲应该也不在乎这点钱了。
谧空间武汉信息科技有限公司股权结构显示由一家香港企业控股。
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网络信息显示该公司是小米关联公司。
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且根据当时的拿地要求显示，竞买人须承诺若竞得地块后引入一家以手机、智能硬件和IOT平台为核心的互联网总部或区域总部，项目总投资不低于80亿元，所建房屋销售对象为小米集团隶属的正式员工（与小米集团旗下各个公司签订劳动合同并由该等公司缴纳社保的员工）。
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区位方面：三环外光谷中心城南区，发展潜力不错，暂无地铁，配套不足该项目位于三环外光谷中心城南区，高新四路与豹溪路交汇处东南，紧临光谷中央生态大走廊和在建光谷中心城投绿城雲庐，与空轨高新四路站一路之隔。
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东侧和东南侧为规划道路、规划绿化用地（或为荷塘公园）等；
南侧为规划绿化用地、规划流苏街、在建光谷中心城投绿城雲庐等；西侧为豹溪路、光谷中央生态大走廊、小米武汉科技园一期等。![]()
1、所处光谷中心城是目前光谷发展势头最猛的核心区域之一，武汉新城规划出炉之后，光谷中心城发展潜力再上台阶。不过该项目具体位于光谷中心城南区，相比北区来说，发展相对滞后，与东湖高新区政务中心有一定距离，周边中小学、公园等配套兑现不多。2、周边现阶段有不少产业园区在加速兑现，包含东湖综保区、小米科技园一期等。也有不少待开发地块，多数住宅用地已拍卖，但基本都是东湖高新区托底拿地。高新四路综合改造工程在建，城市界面比较荒，改观需要较长时间等待。虽然靠近光谷五路主轴，但是该工程还未建设到南区。已建成和交付的小区很少，入住入口非常有限，暂时并不宜居。周边卫星图：
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3、周边的交通是短板，规划了19号线二期还未启动，自驾交通状况也一般。空轨价格太高，主打旅游，对于日常出行帮助有限。
4、该项目西侧有光谷中央生态大走廊，东南侧绿化用地已规划荷塘公园，未来生态环境比较值得期待。![]()
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光谷四路沿线的碧桂园十里春风：
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交通方面：现阶段距离地铁站较远，自驾路网正在优化。地铁：该项目与去年底已开通的地铁19号线新月溪公园站直线距离约2.3公里，并不方便到达。
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另外，空轨“光谷光子号”已经开通，该项目与高新四路站一路之隔。空轨到高新大道站可以出站换乘地铁11号线光谷四路站。不过空轨目前更多是一条观光旅游线路，票价较高，单次30元，虽然有月票，但是运营时间有限。好在有总比没有强，公共出行比之前还是要丰富一些。
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自驾：该项目北向紧临高新四路，纵向有光谷三路、光谷四路等主干道，规划路网完善，附近的豹溪路、月荷路等次干道部分已建成。不过前往市区上三环线，还是要走大几公里，红绿灯也不少。
北边约1.7公里左右的高新三路正在进行快速化改造，规划采用“主线高架+地面辅路”建设方案，将成为光谷东西向的骨干路网之一。高新三路不仅将优化周边路网，还将拉通光谷中心城南区北区的时空距离，对南区项目来说是利好，未来主要出行线路可能是从光谷四路上高新三路通往三环线。
根据相关消息可知，高新三路改造预计2025年9月完工。城市留言板上近期回复显示：高新三路整体计划于2025年建成通车。
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商业：光谷东商业配套基本都是共享，该项目与光谷大悦城直线距离约3.3公里。![]()
另外，北侧万和光谷和光谷大家中心（规划D＋PARK大家天地）都自带较大体量商业，不过还需一定时间兑现。教育：光谷中心城现有的公立中小学不多，该项目较近的小学为光谷十八小，中学为在建的光谷六初，已挂名华中师范大学武汉新城实验中学，直线距离分别约2公里、1.5公里。华中师范大学武汉新城实验中学（光谷六初）已于今年9月开学，先开设7年级，设6个班。![]()
根据2024年小学划片可知，光谷中心城南区的已交付商品房小区基本都对口光谷十八小。周边还有几块教育用地，例如光谷四十一小等，还有部分教育用地没有开工建设。（备注：学区划片每年都有变动，具体以当年为准）![]()
医疗及其他：该项目与高新大道以北的同济医院光谷院区、省妇幼光谷分院直线距离约5公里，不过，武汉儿童医院光谷院区已经落地高新四路不远，原来规划的中南医院光谷分院（原光谷国际医院）已由光谷中心城北区迁移至南区，尚在前期规划中，未来引进什么医院也不好说。武汉儿童医院光谷院区位于高新四路和松涛路交汇处，医院规划总建筑面积约108745平方米。
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规划效果图：
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该项目西侧的光谷中央生态大走廊南北规划约7公里，贯穿整个中心城，是区域的绿色中轴，就在家门口。销售和价格猜测：
1、按照拿地要求，该项目只能定向销售给小米集团正式员工，也就是说并不对外销售。该项目只有332套房源，看似不多。不过光谷中心城南区楼市并不乐观，该项目定价多少，小米正式员工是否会买单，这些问题都存疑。2、光谷中心城南区近两年来在售新房价格已有大幅调整，光谷大家中心、万和光谷、光谷鼎正悦府、光谷中心城投绿城雲庐等几个项目都扎堆在空轨高新四路站周边，万和光谷、光谷鼎正悦府现房毛坯房源都低至12XXX-13XXX元/平起了，库存货量还不少，而且周边楼盘基本都快是现房或者已经是现房，就算是降到这个价格，销量也很普通。另外，近两年周边多数住宅用地都已出让，后续供应量也不小。小米光谷项目楼面价八千多，如果按照商品房对外销售，如果不带空中花园的户型，差不多也就能卖1.2万/平左右起，如果是对内销售，肯定要在市场价基础上再打大折，卖多少钱一平内部员工才不会觉得贵？如果对内销售完之后还有剩余，也不排除再对市场销售的可能，例如长江广电光谷家就是如此。![]()
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周边主要在售二手房小区有光谷正荣府、新希望锦粼九里等。![]()
光谷正荣府11月成交均价1.4万/平多，当年新房基本是2万/平左右，新希望锦粼九里11月成交均价才1万/平出头，当年新房基本是1.6万/平左右。![]()
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光谷中心城南区开发建设进度不快，特别是光谷四路、中央生态走廊以东区域，区域认可度缺乏支撑，下行风险比较大。“武汉阿松”综合点评：
项目优势：
1、所处板块属于光谷中心城范围，区域有一定规划。
2、光谷中央生态大走廊已建成，还规划有荷塘公园等，未来生态环境相当不错。
项目不足：
光谷中心城南区暂时没有地铁，现阶段日常生活配套不足，区域人气和兑现情况也非常一般。
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