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今年“第四代住宅”开发潮集中爆发，对楼市的搅动、冲击不可谓不大。一些区域因为“真四代”住宅楼盘的出现，点燃了区域购房热情。
今天来看下硚口古田今年入市的两个新盘，“真四代”红盘恺德雲麓和旁边的品质盘越秀天悦文华。
恺德雲麓销售动态：2栋楼已全部推出，大半房源已备案，9、10、11月分别备案110、87、68套，均为硚口区新房销量榜首。建面约92-135平户型，优化得房率高达约95%-102%，折后约14XXX起，大户型15XXX-16XXX元/平。
更多项目图片可点击：【恺德雲麓楼盘相册】
越秀天悦文华销售动态：4栋楼已推出3栋，1-10月共备案169套，也卖得不错。建面约108-143平毛坯房源，折后均价约16500-17000元/平，部分房源低至约15XXX元/平起。
更多项目图片可点击：【越秀天悦文华楼盘相册】
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恺德雲麓规划共包含2栋31-40层的高层、超高层住宅和部分社区底商。（规划楼栋编号与销售楼栋编号有出入，以实际销售楼栋编号为主）目前2栋楼均已推出，尾盘，毛坯销售。预计2026年3月交付。
规划显示，该项目占地面积约1.4万方，总建筑面积约7.8万方，计容建筑面积约5.4万方，其中住宅约5.2万方，共包含约469套房源，共有机动车位约538个，车位配比约1:1.15。整体容积率约3.92，建筑密度约27.57%。
（数据仅供参考，后期可能有调整）
从平面图来看，该项目体量不大，两栋住宅都呈西南朝向。还规划了全楼栋覆盖的风雨连廊，风雨连廊与住宅楼的出入口无缝衔接。两栋住宅都是首层架空，带连廊结构。截止12月11日，恺德雲麓已被备案284套，未备案184套，整体去化已经一大半。![]()
2号楼20层以下低、中楼层房源多数已备案，20层及以上高楼层房源只备案了少数，3号楼30层以下房源多数已备案，30层以上、135平户型多数未备案。恺德雲麓2栋住宅户型分布如下，3号楼梯户比相当高，部分户型有独立电梯前室。另外，该项目规划为“第四代住宅”的，优化之后得房率高达约95%-102%，令人惊叹。截止发稿时，该项目和武昌的招商武昌序是武汉三环内唯二利用“花池”报规作为全赠送优化面积的项目之一，三环内目前其他项目是做不到这样的。建面约92平三房两厅两卫，优化后实际得房率做到了约95%。从样板间实景来看，小三房能有如此大客厅，超乎想象。主卧南侧多出来的休息区，简直是“神来之笔”。北向大多为飘窗优化面积，南向除了阳台，还有“花池”作为优化面积，花池是不计入建筑面积的。
（备注：户型图与样板间功能布局存在差异，“大横厅”为样板间展示效果。）建面约116平三房两厅两卫，优化后实际得房率高达约102%。作为南北通透的边户，面积段并不大。该户型南北向均有花池作为优化面积。建面约129平四房两厅两卫，优化后实际得房率约98%。129平做四房，本已少见，南北向均有花池+阳台作为优化面积。
营销中心及示范区实景：
更多实景照片可点击：
楼盘相册：恺德雲麓
拿地情况——
该项目即2023年11月由武汉德丰恺晟置业有限公司（恺德集团）拿下的P（2023）073号地块，成交总价约43120万元，成交楼面价约8000元/平。越秀天悦文华项目共包含4栋44-47层的超高层住宅。目前已经推出了2、4、3号楼，仅剩1栋未推，毛坯销售。
规划显示，该项目占地面积约1.9万方，总建筑面积约12万方，计容建筑面积约8.5万方，其中住宅约8.4万方，共包含约693套房源，共有机动车位约858个，车位配比约1:1.23。该项目整体容积率约4.5，建筑密度约22.04%。
（数据仅供参考，后期可能有调整）
根据平面图显示，该项目呈围合式布局，楼栋朝向与古调路走向一致，四栋楼都是西南朝向。首开的2号楼位于小区东北角，北面是规划路和恺德雲麓，4号楼位于项目东南角，南面是硚房地块。3号楼位于西南角，西侧住宅用地尚未拍卖。从平面图来看，项目内部规划了全风雨连廊，品质感应该是不错的。截止12月11日，越秀天悦文华备案210套，未备案483套。
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2024年3月首开的2号楼、4月加推的4号楼，大半房源均已备案，多为中、低楼层，2024年6月加推的3号楼近1/3房源已备案，同样多为中、低楼层。2号楼共47层，4号楼为44层，均为1个单元、2梯3户，共包含了建面约108-143平房源，公摊约24%-25%。3号楼为47层，为1个单元、4梯5户，户型面积段约2、4号楼相同。
越秀天悦文华的户型在第四代或者类四代产品出来之前，在武汉算是相当优秀的了。不过由于后来的项目规划标准放松，越秀的户型在目前市场上已经没有明显优势了。
建面约108平，三房两天厅两卫：
连廊中间户，北边对连廊，三开间朝南，户型方正且动静分区，北边空间私密性有一定影响。
建面约128平，四房两厅两卫：
东边户，三开间朝南且三面采光，大横厅设计，三个房间朝南，这个面积段做四房，功能性很强，设计非常独特。
建面约143平，4+1房两厅两卫：
西边户，四开间朝南，南向大横厅设计，户型方正且动静分区，整体功能性非常强。
营销中心及示范区实景：
该项目小区内部大部分园林都做了实景示范区，包括风雨连廊、入户大堂等都做出来了，现场来看，整体品质感确实还可以。
小区内做了架空层泛会所，包括会客厅（私宴厅）、健身馆、音乐厅、茶话馆等。后期还将建设图书馆、派对厅、议事厅等，目前也有很多地方都实景呈现了。更多实景照片可点击：
楼盘相册：越秀天悦文华
拿地情况——
该项目是2023年5月30日武汉东寅房地产开发有限公司（越秀旗下关联公司）拿下的P（2023）014号地块，楼面价约8000元/平。恺德雲麓折后普遍约14000-16000元/平，卖得飞起1、恺德雲麓是今年下半年入市的纯新盘，两栋楼8月一次拿证，对外先推2号楼，再推3号楼，2号楼折后普遍约14000-16000元/平。3号楼由于是高层，公摊大于2号楼，所以刚推出时价格是比2号楼略低的，少量房源低至约13XXX元/平起。目前了解的价格是小户型14XXX起，大户型由于得房率更高，价格会贵一些。因为得房率比较高，换算下来，这个价格在三环内的优势非常大，因此该项目首开之后销量一直非常好。![]()
3号楼最小户型96平，按折后价计算，1.5成首付约20万起。96平中间户与121平、135平边户差价只有不到1000元/平。2、越秀天悦文华先于恺德雲麓开卖，3月首开，共拿证3次，推出3栋楼，后两次拿证备案均价相对首次拿证下调了约1800元/平，古田区域竞争压力巨大，想卖高价并不容易。该项目首开以来一直都有一定折扣，据置业顾问介绍，折后均价约16500-17000元/平左右，部分房源低至约15XXX元/平起。越秀天悦文华最小户型108平，按折后价计算，1.5成首付约24万起，比恺德雲麓要高。3、恺德雲麓只卖了4个月，卖得相当好。9月备案了110套，卖成了全武汉单月销量第2，10月备案了87套，11月备案了68套，近两个均是硚口区域新房销量第1。越秀天悦文华1-11月共备案了196套，6-11月各月备案套数分别为24套、27套、17套、9套、34套、27套，去化速度也相对较快。4、目前，硚口古田板块房价内卷相当严重，折扣力度不断加大，整体价格集中在12XXX-16XXX元/平，且不少楼盘价格都是在1.4万元/平以内，房价超过1.5万元/平的楼盘只有3-4个。恺德雲麓主打“第四代”住宅，户型得房率太过惊人，单价换算之后，非常划算。越秀天悦文华算是古田的高价盘，不过该项目胜在规划和产品品质确实相当不错，也能卖得不错。
5、两个项目所在古田二路板块二手房小区已非常多了。
招商江湾国际和金地悦江时代芸湾区10月成交均价只有约11000-12000元/平了。插播：武汉公积金多孩政策出炉、新城区多孩购房享6-12万补贴、武汉购房契税补贴政策倒计时中，截至12月31日......更多政策消息，赶紧扫码进入武汉新政讨论群，及时获取一手消息！
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恺德雲麓和越秀天悦文华都位于二环与三环之间的硚口古田板块，与二环和三环的直线距离都在约3公里左右，靠近武汉2.5环的位置，环线位置较好。两个项目都位于硚口区古调路与田正街交汇处，恺德雲麓在越秀天悦文华的北边，一路之隔。恺德雲麓微观区位：北边是规划商业用地、解放大道等；东边是古调路、凯德广场、古田二路（高架桥）等；西边是规划道路、规划住宅用地等；南边是田正街、在建越秀天悦文华等。越秀天悦文华微观区位：北边是田正街（规划）、在建恺德云麓住宅、规划商服用地、解放大道等；东边是古调路、招商江湾国际、古田二路、华发都荟天地等；南边是规划公共通道、硚房集团054号地块、古田路等；西边是规划住宅用地。这2个项目该项目东北面紧邻古田凯德广场后门，越秀西南面为规划在建武汉外国语学校小语种基地学校。1、两盘都位于汉口2.5环附近，距离地铁、凯德广场商圈都很近，属于古田板块优势地段。
2、两个项目有属于汉江湾新城和1135板块的规划内，是古田板块较大的利好。古田片区多年来一直是武汉三环内发展较慢的片区，与同等环线位置的后湖、白沙洲等区域相比处于弱势，现阶段区域内有一些老房子，部分地方观感一般。不过近两年大规模开发开始发力，特别是教育配套相当抢眼。3、两个项目周边有地铁、有大型商超、有学校、有医院、有多个成熟社区，居住氛围还是很浓厚的，周边有不少地缘性购房者。区域卫星地图：
两个项目西侧还有不少土地待出让：
交通方面：步行可达地铁古田二路站，自驾走解放大道、2.5环古田二路很方便地铁：两个项目现阶段都主要依靠的是地铁1号线，距离最近的是古田二路站。两个项目到古田二路A出口直线距离都只有400多米，穿过凯德广场就到了地铁站。自驾：两个项目自驾出行的路线几乎是一致的，北边距离解放大道都很近，周边还有古田二路等。解放大道是整个大汉口都很重要的主干道，西边可上三环，东边可上二环，可直达武汉天地等汉口核心地带。古田二路是硚口南北向的重要主干道，是武汉规划的2.5环的组成部分，南边是古田桥通往汉阳，北边可连接长丰大道高架，可上二环、三环、通往金银湖等。不过解放大道并非快速路，红绿灯多，高峰期古田二路也会有拥堵现象。解放大道和轻轨高架：
配套方面：周边各项配套都很齐全，旁边新建的两所学校是亮点商业：区域内的商业都是共享的，包括约16万方的凯德广场（西城店），就在两个楼盘东侧。此外步行范围内还有中百仓储等。解放大道沿线再稍微远一点的配套，还有西边四站地铁可达的宜家，东边三站地铁可达的南国西汇商圈（汉西商圈）等，总的来说，周边商业配套还是有的。教育：两个项目都因为体量小，没有自带幼儿园规划，但附近华发都荟天地规划自带两所幼儿园，且规划配建一所小学和一所初中，规划中学已签约武汉十一初教育资源且已经封顶了，但大概率和本文2个项目无关。区域内有南垸坊小学、陈家墩小学、四十三中等。此外，两个项目附近还有建设中的武汉外国语学校小语种基地学校（九年制公立）和汉江湾国际学校（武外英中汉江湾校区），根据长江日报的消息显示，这两所学校预计2025年建成开学。武汉外国语学校小语种基地学校由硚房集团代建，预计是周边未来共享的教育资源。两个项目都对外宣称可凭购房合同就读该校，实际政策尚不确定，还要等开学后公布。2024年学校划片中，隔壁的金地悦江时代对口陈家墩学校。医疗：两个项目距离武汉市第四医院直线距离都在1.4公里左右，乘坐地铁2站可达。其他：两个项目东边距离江滩体育公园约500-800多米，步行可达，南边距离汉江约1.1公里。1、汉口2.5环附近，有规划在逐步落实，有一定发展潜力，且距离地铁站较近，主干道也不远，交通较便利。2、周边距离凯德广场等商业不远，周边还规划了公立九年制学校，配套还算成熟。3、两个项目户型和产品设计都不错，品质都偏高端，恺德雲麓“真四代”优化面积非常可观。古田区域利好不多，现有的一些规划兑现速度不算太快。插播：武汉公积金多孩政策出炉、新城区多孩购房享6-12万补贴、武汉购房契税补贴政策倒计时中，截至12月31日......更多政策消息，赶紧扫码进入武汉新政讨论群，及时获取一手消息！
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