现如今的武汉的新房市场，能够火出圈的楼盘，一定是方方面面都抗打的无短板全能楼盘，尤其是产品力和性价比必须足够突出。
1月5日，大武昌2.5环沿线的四代住宅松阅正式开盘，场面火爆，相当热闹。今天“武汉阿松”就来解析松阅的开盘详情！
松阅楼盘动态：该项目是大武昌主城核心罕见的“零公摊”四代住宅，边套大户型优化之后甚至能做到“负公摊”。项目1月5日正式开盘，主推2号楼建面约97-132平毛坯房，开盘成交均价约16800元/平，据项目宣传，开盘当晚销售约1.3个亿。【插播】年底买房，扫码进购房交流群，和10万+真实购房者在线交流。扫下图二维码，进入光谷、武昌、汉阳、汉口等区域购房交流群～
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1、据查，松阅的营销中心和实景示范区在2024年12月15日正式开放，之后在2024年12月27日取得预售证，随即启动认筹，很快就在2025年1月5日开盘，整体节奏较快。项目预售证截图：
据项目海报宣传，首开劲销约1.3亿，从开盘的2号楼总体货值来看，首开房源去化过半。从营销中心开放到正式开盘，蓄客时间短短20来天，开盘当天销量过亿，相比大多数楼盘来说，松阅的首开销量还是比较惊艳的。值得一提的是，该项目首开采用的是线下开盘，在光明万丽酒店的开盘现场，基本是座无虚席。
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2、让人吃惊的是，松阅1月5日晚上7点开盘，目前项目住宅已有43套房源备案，这备案速度也是绝了。（注意：备案数据一般会有延迟，实际销量以项目营销中心实时信息为准）![]()
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3、项目首开的2号楼毛坯销售，据悉开盘成交均价约16800元/平。（具体房源优惠价格可以加“武汉阿松”购房群或者微信咨询。）
松阅的主推户型面积适中，最小户型建面约97平，按照开盘优惠价计算，小户型15%首付约22万起，在同等位置中，属于较低上车门槛楼盘。
从备案价格表来看，2号楼户型建面越大，单价越高。同楼层中，大小户型差价约700-1600元/平，建面约132平的大户型备案单价基本都超过了2万元/平。4、在“武汉阿松”看来，第四代住宅的性价比不能简单看实际销售价格，而是要计算实得面积单价，这才是买房性价比的更直接体现。松阅作为青山标志性的四代住宅，优化后得房率约97%-103%不等，按照实得面积单价来说，松阅建面约97平户型总价约149万起，优化后实得面积约92平，低区实得面积单价不到1.7万元/平；建面约108平户型总价约184万起，优化后实得面积约108平，低区实得面积单价约1.7万元/平；建面约132平户型总价约231万起，实得面积135平，低区的实得面积单价也就约1.7万元/平左右。反观项目周边，同在青山核心区域的三代住宅，部分项目销售单价约1.7万-1.8万元/平左右，实得面积单价约2万元/平以上。相比之下，松阅的实得面积单价要比周边传统住宅实得面积单价划算太多！
青山部分楼盘动态一览：
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项目周边的二手房较多，不过大多都是房龄较长的老旧小区，紧邻的恒大御府二手房近期成交价约1.2万元/平。
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附近的次新房不多，方园活跃度不高，目前只有6月份成交价约1.6万元/平；招商一江璟城近期的成交价也是1.6万元/平左右。
相比之下，松阅首开的部分房源跟周边部分次新房的二手房成交价差不多，然而松阅全新的四代住宅以及品质规划，带来的空间尺度和居住品质更值得期待。
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松阅是青山区纯新盘，于2024年5月正式报规。根据规划信息显示，该项目用地面积约1.5万方，总建面约4.7万方，住宅建面约3.5万方，容积率约2.35，容积率较低。项目总户数约321户，住宅停车位约347个，计算可知，该项目户均建筑面积约108平，车位配比约1:1。
根据规划图可知，该项目主要由4栋住宅组成，1、2、3号楼为26-27层的高层，4号楼为4层的别墅。
从平面图来看，该项目4栋住宅纵向一字排开，项目北侧规划有公园绿地，目前打造成了约2000平的翼果营地。
目前项目主出入口、局部园林实景、翼果营地等均已实景呈现。
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2号楼为27层的高层住宅，一个单元，三梯四户结构，分布户型为建面约97-132平三房四房。
2号楼为三梯四户结构，中间户通过电梯双开门可以实现每户都有独立的电梯前室。
松阅规划为准四代住宅，优化后得房率约95%-103%，边套户型基本可以做到零公摊。接下来重点来看项目主推户型详情：该户型位于2号楼的连廊中间套，三开间朝南，北面对连廊。该户型带有独立电梯前室，据置业顾问介绍，门口的入户门厅这里优化面积就有约8㎡。南向双联阳台，进深约2.1米，开间约6.6米，阳台这里也有约13平。据置业顾问介绍，这个户型从入户到餐客厅以及阳台的有效使用面积约56个平方，活动空间远大于同等建面户型，优化后综合得房率约95%！
来看建面约97平户型的实体样板间：
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项目虽然是毛坯交付，不过交房时候就会封阳台，可以为业主节约大几万封阳台的费用。![]()
该户型位于2号楼的西边套，两开间朝南，三面采光的南北通透户型。该户型同样是带有独立电梯前室，可实现内外双玄关。该户型餐客厅一体，形成270°采光的大横厅，南向则是双联大阳台，采光日照面非常充足。
主卧套房设计，北向还有两个卧室，值得一提的是该户型还有一个多变空间，可实现三房变四房，优化后整体得房率约100%，无论是空间感还是居住功能都远胜于周边同等面积户型。
建面约132平四房两厅两卫：
该户型位于2号楼的东边套，三开间朝南，三面采光的南北通透边户。该户型不仅有独立电梯前室，且这个电梯前室的优化面积高达约11平，再加上约8平的入户庭院，仅仅门口的优化面积就有约20平，可实现四房变五房。
该户型的餐客厅一体，也是270°转角采光，视野以及空间感较强。主卧套房不仅带有独立衣帽间和卫生间，还带约6㎡的独立阳台，整体空间约23个平方。
该户型优化后得房率约103%，真正做到了“负公摊”，且这样的面积能做成270°大横厅+5房，堪比大平层，居住功能也很出色。
建面约132平的超大入户前室：
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（以上的优化面积以及得房率为置业顾问介绍，具体数据以交付之后实测为准）
该项目预计2026年交房，目前尚在主体建设中。（交房时间以后期官方通知为准）
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项目虽然体量不大，从展示面来看，品质细节颇有看点，除了北侧的翼果营地、园林水景之外，还在架空层打造了翼果乐园，售楼部这里也是未来的会所，配置有青山图书馆松阅书院等。
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整体规划效果图：![]()
日照图：
据查，该项目即P（2023）114号地块，2023年12月土拍中，该地块由湖北鸿敬恒翔置业发展有限公司以底价28720万元竞得，楼面地价8136元/平。
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据查湖北鸿敬恒翔置业发展有限公司隶属于武汉运盛集团有限公司和武汉运盛商贸有限公司，最终隶属于武汉运盛集团，为民营企业。松阅位于青山区冶金大道与工业三路交汇处，东临武汉钢铁公司研究院，南临鄂州街，西临工业三路，北临冶金大道，在二环与三环之间，属于青山核心板块成熟老城区，到和平大道约800多米，到二环线约4.2公里。
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东侧为武钢研究院、工业四路、武钢博物馆、红钢城中学等；南侧为鄂州街、23街坊、钢城九小、荆州街、南干渠公园等；
西侧为工业三路、恒大御府、工业二路、武钢设计院等。![]()
1、该项目位于和平大道以南为青山核心板块，也是青山老城区，烟火气十足，居住氛围不错。2、地铁站、中小学、武钢总医院、印象城、青山图书馆等各项生活配套比较丰富，且均在项目周边约1.5公里之内。
3、项目周边有大量科研单位、研究院等，高学历人才相对集中，有一定圈层优势。周边和平大道沿线实景：
交通出行方面：距离5号线地铁站约1公里左右，自驾路网相对成熟。地铁方面：松阅与地铁5号线红钢城站直线距离约1公里，到和平公园地铁站直线距离约1.3公里，属于近地铁楼盘。通过5号线可以直达武汉站或者武昌滨江、白沙洲等区域。![]()
自驾方面：现阶段区域内路网已非常丰富，友谊大道快速化改造已经完成并开通，改善了青山区、武昌区横向交通出行效率。项目周边还有和平大道、临江大道、冶金大道、工业路等主干道，工业一路、工业二路等次干道，上二环、三环过江也比较方便。![]()
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配套方面：近距离内各种配套丰富且成熟，充满烟火气。商业配套：和平大道沿线有印象城、八大家红坊里等大体量商业，人气还不错，往西边建二附近还有武商城市奥莱等。松阅周边约1公里范围有印象城、att时尚广场、中百仓储等，购物消费比较方便；另外项目南侧约1公里还有网红小吃街恩施街。
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教育配套：青山的中小学教育资源非常丰富，根据2024年青山区中小学划片可知，松阅附近的恒大御府划分到钢城九小，中学为钢城十一中。据项目置业顾问介绍，松阅已与红钢城小学第四学校、武钢三中十一学校（北校区）签约，这两所学校均为区域内第一梯队的公立中小学。（最终划片范围需以交房之后当年官方具体划片范围为准。）
值得一提的是，这两所学校与项目距离也非常近，直线距离约200-300米左右。
医疗方面：区域内医院都是共享的，主要看距离的远近。松阅到武钢总医院仅约200多米，基本上是一路之隔，看病就医非常方便。生态资源方面：项目周边还有南干渠游园、青山公园、和平公园、青山江滩公园、江湾湿地公园、戴家湖公园六大市政公园，相当于是处于六园之心，生态环境不错。
周边南干渠游园实景：
1、松阅每一个户型优化面积都比较多，均带有独立电梯前室，边套还有270°采光面的大横厅，产品力不错。2、项目首开成交均价约16800元/平，实得面积单价有明显优势。
3、虽然项目体量不大，但是展示面丰富，主出入口、园林水景、翼果营地、架空层等均已实景展示。
4、项目位于青山核心，周边各项生活配套齐全且成熟，烟火气十足，生态环境不错，比较宜居。【插播】契税补贴延期，2025年又有一波新房源入市，扫码加特价楼盘捡漏群，及时获取特价信息。
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