2024年的武汉楼市可以说是纯新盘的天下，每个新入市的楼盘似乎都是看点十足。临近年底，大武昌2.5环又一个新盘重磅亮相，携带着超强产品力大杀四方。
刚刚，该项目正式取得预售证，首开价流出，今天“武汉阿松”就来揭晓这个年终压轴新盘的尖板眼！
楼盘详情：
松阅：项目2号楼已经取得预售证，正式启动认筹，即将首开推出建面约97-132平毛坯房，边套户型优化后基本可以做到“零公摊”，甚至“负公摊”，首开特惠价，小户型折后仅约1.53万元/平起。![]()
松阅是青山区纯新盘，于2024年5月正式报规。根据规划信息显示，该项目用地面积约1.5万方，总建面约4.7万方，住宅建面约3.5万方，容积率约2.35，容积率较低。项目总户数约321户，住宅停车位约347个，计算可知，该项目户均建筑面积约108平，车位配比约1:1。
根据规划图可知，该项目主要由4栋住宅组成，1、2、3号楼为26-27层的高层，4号楼为4层的别墅。
从平面图来看，该项目4栋住宅纵向一字排开，项目北侧规划有公园绿地，目前打造成了约2000平的翼果营地。
随着项目示范区的正式开放，主出入口、局部园林实景、翼果营地等均已实景呈现。
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2号楼为27层的高层住宅，一个单元，三梯四户结构，分布户型为建面约97-132平三房四房。
2号楼为三梯四户结构，中间户通过电梯双开门可以实现每户都有独立的电梯前室。
松阅规划为第四代住宅，相比大多数准四代住宅来说，该项目优化面积比较多，优化后得房率约95%-103%，边套户型基本可以做到零公摊。接下来重点来看项目主推户型详情：该户型位于2号楼的连廊中间套，三开间朝南，北面对连廊。该户型带有独立电梯前室，据置业顾问介绍，门口的入户门厅这里优化面积就有约8㎡。南向双联阳台，进深约2.1米，开间约6.6米，阳台这里也有约13平。据置业顾问介绍，这个户型从入户到餐客厅以及阳台的有效使用面积约56个平方，活动空间远大于同等建面户型，优化后综合得房率约95%！
来看建面约97平户型的实体样板间：
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项目虽然是毛坯交付，不过交房时候就会封阳台，可以为业主节约大几万封阳台的费用。![]()
该户型位于2号楼的西边套，两开间朝南，三面采光的南北通透户型。该户型同样是带有独立电梯前室，可实现内外双玄关。该户型餐客厅一体，形成270°采光的大横厅，南向则是双联大阳台，采光日照面非常充足。
主卧套房设计，北向还有两个卧室，值得一提的是该户型还有一个多变空间，可实现三房变四房，优化后整体得房率约100%，无论是空间感还是居住功能都远胜于周边同等面积户型。
建面约132平四房两厅两卫：
该户型位于2号楼的东边套，三开间朝南，三面采光的南北通透边户。该户型不仅有独立电梯前室，且这个电梯前室的优化面积高达约11平，再加上约8平的入户庭院，仅仅门口的优化面积就有约20平，可实现四房变五房。
该户型的餐客厅一体，也是270°转角采光，视野以及空间感较强。主卧套房不仅带有独立衣帽间和卫生间，还带约6㎡的独立阳台，整体空间约23个平方。
该户型优化后得房率约103%，真正做到了“负公摊”，且这样的面积能做成270°大横厅+5房，堪比大平层，居住功能也很出色。
建面约132平的超大入户前室：
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（以上的优化面积以及得房率为置业顾问介绍，具体数据以交付之后实测为准）
该项目是即将首开的纯新盘，预计2026年交房，目前尚在主体建设中。（交房时间以后期官方通知为准）
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项目虽然体量不大，从展示面来看，品质细节颇有看点，除了北侧的翼果营地、园林水景之外，还在架空层打造了翼果乐园，售楼部这里也是未来的会所，配置有青山图书馆松阅书院等。
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整体规划效果图：![]()
日照图：
据查，该项目即P（2023）114号地块，2023年12月土拍中，该地块由湖北鸿敬恒翔置业发展有限公司以底价28720万元竞得，楼面地价8136元/平。
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据查湖北鸿敬恒翔置业发展有限公司隶属于武汉运盛集团有限公司和武汉运盛商贸有限公司，最终隶属于武汉运盛集团，为民营企业。1、据“武汉阿松”了解到，松阅首开房源优惠价约1.6万-1.95万元/平，其中建面约97平小户型折后约1.53万元/平起，低区房源约1.6万-1.65万元/平，中间楼层约1.65万-1.7万元/平，中高区约1.7万-1.75万元/平。建面约108平边套低区约1.7万-1.75万元/平，中间楼层约1.75万-1.8万元/平，中高区约1.8万-1.85万元/平。建面约132平边套低区约1.75万-1.8万元/平，中间楼层约1.8万-1.85万元/平，中高区约1.85万-1.95万元/平。总之就是户型面积越大，单价越高。这个价格在“武汉阿松”看来，还是比较惊喜的，单价比临江大道沿线的准四代住宅便宜不少，甚至比青山核心传统住宅更划算。
2、当前的青山区主力楼盘不多，建一附近的准四代住宅单价约2万+，优化后得房率最高也就只能做到95%；
青山早期入市的楼盘中，和平大道沿线部分楼盘单价约1.8万元/平左右，且都是传统住宅。
松阅属于青山核心，且规划为第四代住宅，综合性价比不错。
周边准四代住宅单价约2万+，建面约107平户型只能是普通的连廊中间套的小三房，优化后实得面积估计也就97平左右。
松阅最小面积的户型优化后得房率就能做到95%，建面约108平的边套优化后可以三房变四房，实得面积约108平，基本做到零公摊，且首开仅约1.7万元/平起。更低的价格，买到更多的实得面积，更强功能的户型，这就是松阅的性价比。另外一方面，跟周边传统住宅差不多的价格，实得面积要多的多，实得面积单价便宜2000元/平以上。目前青山的四代住宅不多，跟周边传统的三代住宅相比，松阅的实得面积单价优势明显。都是单价约1.7万-1.8万元/平左右的价格，在传统住宅买个建面约100平左右的户型，实得面积能有85平就很不错了，实得面积单价约2万元/平以上。
在松阅，建面约97平户型总价约149万起，优化后实得面积约92平，低区实得面积单价不到1.7万元/平；建面约108平户型总价约184万起，优化后实得面积约108平，低区实得面积单价约1.7万元/平；建面约132平户型总价约231万起，实得面积135平，低区的实得面积单价也就约1.7万元/平左右。
相比之下，松阅的实得面积单价约1.7万元/平左右，要比周边传统住宅实得面积单价约2万多元/平划算太多！青山部分楼盘动态一览：
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项目周边的二手房较多，不过大多都是房龄较长的老旧小区，附近的次新房不多，方园6月份成交价约1.6万元/平，招商一江璟城近期的成交价也是1.6万元/平左右。
虽然地段位置差不多，不过松阅全新的四代住宅以及品质规划，带来的居住品质明显要超越周边次新房，首开价格比周边次新房贵明显是市场规律的合理体现。
另外，项目周边恒大御府近期成交价约1.2万元/平，房龄较老，与松阅这样的四代新房相比，二手房价格参考意义不大。松阅位于青山区冶金大道与工业三路交汇处，东临武汉钢铁公司研究院，南临鄂州街，西临工业三路，北临冶金大道，在二环与三环之间，属于青山核心板块成熟老城区，到和平大道约800多米，到二环线约4.2公里。
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东侧为武钢研究院、工业四路、武钢博物馆、红钢城中学等；南侧为鄂州街、23街坊、钢城九小、荆州街、南干渠公园等；
西侧为工业三路、恒大御府、工业二路、武钢设计院等。![]()
1、该项目位于和平大道以南为青山核心板块，也是青山老城区，烟火气十足，居住氛围不错。2、地铁站、中小学、武钢总医院、印象城、青山图书馆等各项生活配套比较丰富，且均在项目周边约1.5公里之内。
3、项目周边有大量科研单位、研究院等，高学历人才相对集中，有一定圈层优势。周边和平大道沿线实景：
交通出行方面：距离5号线地铁站约1公里左右，自驾路网相对成熟。地铁方面：松阅与地铁5号线红钢城站直线距离约1公里，到和平公园地铁站直线距离约1.3公里，属于近地铁楼盘。通过5号线可以直达武汉站或者武昌滨江、白沙洲等区域。![]()
自驾方面：现阶段区域内路网已非常丰富，友谊大道快速化改造已经完成并开通，改善了青山区、武昌区横向交通出行效率。项目周边还有和平大道、临江大道、冶金大道、工业路等主干道，工业一路、工业二路等次干道，上二环、三环过江也比较方便。![]()
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配套方面：近距离内各种配套丰富且成熟，充满烟火气。商业配套：和平大道沿线有印象城、八大家红坊里等大体量商业，人气还不错，往西边建二附近还有武商城市奥莱等。松阅周边约1公里范围有印象城、att时尚广场、中百仓储等，购物消费比较方便；另外项目南侧约1公里还有网红小吃街恩施街。
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教育配套：青山的中小学教育资源非常丰富，根据2024年青山区中小学划片可知，松阅附近的恒大御府划分到钢城九小，中学为钢城十一中。据项目置业顾问介绍，松阅已与红钢城小学第四学校、武钢三中十一学校（北校区）签约，这两所学校均为区域内第一梯队的公立中小学。（最终划片范围需以交房之后当年官方具体划片范围为准。）
值得一提的是，这两所学校与项目距离也非常近，直线距离约200-300米左右。
医疗方面：区域内医院都是共享的，主要看距离的远近。松阅到武钢总医院仅约200多米，基本上是一路之隔，看病就医非常方便。生态资源方面：项目周边还有南干渠游园、青山公园、和平公园、青山江滩公园、江湾湿地公园、戴家湖公园六大市政公园，相当于是处于六园之心，生态环境不错。
周边南干渠游园实景：
1、松阅是大武昌2.5环少见的能做到“负公摊”的项目（优化后），每一个户型优化面积都非常丰富，均带有独立电梯前室，边套还有270°采光面的大横厅。2、项目首开单价约1.6万元/平起，在区域内有价格优势。
3、虽然项目体量不大，但是展示面丰富，主出入口、园林水景、翼果营地、架空层等均已实景展示。
4、项目位于青山核心，周边各项生活配套齐全且成熟，烟火气十足，生态环境不错，真正的成熟宜居好地方。①本推广内容仅为邀约邀请，买卖双方的权利义务以房屋主管部门登记备案和购房合同为准，请谨慎核查。②本文发布的相关信息均为发稿时获取，部分信息为规划中和建设中，本账号不对后期相关信息所发生的变化负责，并不因此承担任何责任，请谨慎核查。
③购房有风险，出手需谨慎，本文内容以项目核心优势为主，信息仅供参考，无法代替购房者进行购房决策，请购房者到项目现场实地考察并全面分析利弊后理性进行购房决策。
