都说光谷楼市冷却了，实际上也有少数楼盘销量稳定，去化良好。当然，也不乏一些项目一地鸡毛，状况频出。
本篇“武汉阿松”就来解析光谷东的两个不同类型的现象级楼盘，宝业璞园和光谷翡丽天玺，看看它们近期有什么大动静。
光谷翡丽天玺：该项目是光谷中心城高价地王之一，所有楼栋均已推出。据悉，该项目延期半年才交房，目前现房销售，建面约142平户型带装修一口价约18700元/平，楼层任选，其他户型约22000元/平左右（具体实时价格请以售楼部现场为准）。项目有大量未售房源显示未限制销售状态。交房之前就主动降低物业费，由3.84元/平方米/月下调至3.18元/平方米/月。（标题所指）
宝业璞园：该项目一直卖的不错，是光谷销量前三的热门楼盘，近期推出了9号楼建面约110-125平户型，备案均价约21255元/平，折后约18000-19000元/平，低楼层约17xxx元/平起。（与标题无关）
项目实景可点击相册查看：楼盘相册：宝业璞园。
PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。
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两盘房源详情：
两次延期之后，终于交房！
光谷翡丽天玺是2021年入市的楼盘，据悉，该项目首批次房源原本约定于2024年5月底交付。
延期交付期间，该项目多次举行了工地开放式活动。一直到2024年11月项目才取得竣工备案证，目前项目所有楼栋均已竣备。
据悉，项目已于2024年11月交房。在城市留言板上，有网友反映项目交付相关问题，东湖新技术开发区管委会近期回复显示：
经现场核实，前期企业已按照《武房规[2021]5号》文件相关要求，在样板间公示了该项目全装修商品房的装修材料、室内设施设备的名称、品牌、型号等内容，目前企业已于2024年11月14日交付，交付现场所安装的空调品牌与样板间公示的全装修交付标准及合同约定的相关品牌一致。
鉴于当前经济环境的下行压力以及国家和地方政府关于减轻居民生活成本负担的相关政策要求，为回馈新老业主长期以来的支持与信赖，我司经过认真讨论和综合评估，现决定降低本小区备案物业费，以减轻业主的经济负担，同时确保物业服务的质量和效率不受影响。
经过深入的调研，决定将住宅区物业费用由原先的3.84元/平方米/月，下调至3.18元/平方米/月，降价后仍按原“五星”标准提供服务，商铺按原备案价维持不变。
目前武汉已有多个小区降低物业费，不过在交房之前就提前降费的情况还是比较少见。
“武汉阿松”分析，该项目连续延期交付，对业主来说，明显造成了一定损失，再加上近期关于该项目的大量投诉，负面声音较多。通过降低物业费，在一定程度上或将可以缓解部分业主的情绪。
根据2024年12月26日备案数据显示，翡丽天玺住房已售424套，住房可售79套。
据查，项目首开的7、8号楼已基本售罄，之后加推的10、12号楼还剩少量房源在售，2号楼也仅剩少量顶底楼层房源在售，3号楼去化过半，主要是建面约169平大户型在售。1、6号楼中则有部分房源未备案，11号楼住宅更是0备案。
该项目原本名称为：德商彰泰佳兆业翡丽天玺，很明显是由三家联合开发。此前该项目房企的股权占比中，佳兆业、德商、彰泰各占比三分之一左右。
后期佳兆业有一些负面信息，项目案名就改成了光谷翡丽天玺，同时房企的股权也有变更，最新股权信息显示，彰泰占比67%，德商占比33%，佳兆业已经退出了。
宝业璞园主要由9栋高层住宅组成，项目规划净用地面积约4.6万方，总建面约16.5万方，计容总建面约11.4万方，住宅计容建面约11.2万方，容积率约2.5，规划总户数约1002户，机动车停车位约1364个。
截止2024年12月26日，宝业璞园已备案669套，住宅可售333套，整体去化约67%。
从具体备案情况来看，2023年推出的1、7、3、6号楼已基本售罄，仅剩个别顶底房源还未备案。2024年推出的8、10号楼也只剩几套顶底楼层房源未备案。
建面约110平，三房两厅两卫：
该户型位于9号楼中间，典型的连廊中间套户型，三开间朝南，北面对连廊，私密性不是很好，主卧南北贯通。
建面约125-127平，三房两厅两卫：
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项目毛坯销售，样板间仅做参考：
样板间实景：
该项目预计2025年首次交房，前不久还开放了园林实景示范区。
拿地信息：
整体来说，该项目就是由宝业独资开发，宝业则属于民营房企。
光谷中心城2024年房价又明显回落，该项目前段时间清栋房源低至约16xxx元/平起，比前期价格下调了不少。不过，目前宝业璞园前期库存已基本清的差不多了，也没有此前的清栋价格了。
目前主推的9号楼建面约110平户型，总价约200万左右；边套125平户型总价约240万左右。算下来折后价格约1.8万-1.9万元/平。据悉，小户型低楼层的折后能做到17xxx元/平起。（具体价格请以售楼部为准）
如今，该项目已经交房，卖成现房之后，建面约140平户型一口价约18700元/平，相比之前价格下降了不少。不过据置业顾问介绍，一口价房源仅限最小面积的140平户型，其他大户型单价还是在2.2万元/平左右。
该项目户型面积偏大，最小户型就是建面约138平起步，按照目前一口价来算，15%首付约39万左右，上车门槛并不低。
宝业璞园拿地较晚，入市也晚，地价才万元出头，毛坯销售，就算之前卖16xxx元/平起，虽然算不上亏，但利润空间也有限。光谷翡丽天玺楼面价超过1.4万/平，带装修销售，且卖成了现房，目前一口价1.87万元/平，基本上是亏本赚吆喝了。
项目周边有不少次新房，距离较近的有光谷南山府、光谷188国际社区等，这两个小区的二手房近期成交价约1.6万-1.7万元/平，属于光谷二手房中的较高价了。
另外周边还有绿地光谷星河绘、朗诗里程等，近期成交价约1.1万元/平，属于光谷中心城北区二手房市场的较低价。
销售信息和价格综合点评：
相比之前动辄2万多的价格来说，目前光谷中心城北区部分新房价格比之前下降不少。宝业璞园虽然不是光谷中心城北区最低价，也没有准四代标签，不过该项目综合价值还不错，从其销量就能看出市场认可度较高。
翡丽天玺就另当别论了，虽然折扣力度很大，也卖成了现房，但是购房者对其失去了信心，也不愿意为高地价买单，只能进一步以价换量，慢慢去化。
区位分析：
光谷中心城北区
比较核心的地段
其中，宝业璞园位于东湖新技术开发区高科园一路以东、星宜街以南、高科园二路以西、神墩一路以北，距离高新大道约200米；
翡丽天玺位于东湖高新区神墩四路与高科园二路交汇处，距离高新大道约1公里左右。
地铁：两个项目周边最近的地铁站是11号线豹澥站，该地铁站与宝业璞园直线距离约200米左右，与翡丽天玺直线距离约1公里左右，距离都不算远，尤其是宝业璞园，可以说是地铁口楼盘。
周边路况图：
教育：2024年划片范围显示，两个项目都在光谷十七小划片范围内。不过未来随着区域人口的增加，预计会有新建学校，元庐隔壁的光谷四十二小已经在建了，未来或将改变区域划片格局。
初中方面，周边规划有光谷十五初，但还未开工，未来是周边楼盘的主要对口初中。此前周边楼盘暂时对口光谷一初，2024年也可以选择华师武汉新城实验中学就读。（备注：学区划片每年都有变动，具体以当年为准）
1、环线位置一般，到三环内主城核心有些远；周边有药厂、变电站等不利因素；
2、翡丽天玺大量房源暂时被限制销售。
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