已交房2年！价格特别到位！销量回升！

文摘 2024-12-06 22:32 湖北

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东西湖区临空港新城是前几年武汉楼市非常火热的新区之一，区域内楼盘众多，很多项目都卖成了现房，也有一些项目拿证很久才开盘入市。

今日就来看看区域内其中两个邻居盘的最新状况吧。

首开光明国风上观最新动态：目前主推3号楼建面约98-128平毛坯房源，折后约66xx起，现房，价格下降后，销量回升，10月份备案了31套，是区域销量第八名。（标题所指）

新城桃李郡最新动态：主推三期A地块A5号楼，建面约96-106平房源，A8号楼也有在售，毛坯特价房6XXX元/平起，首付1万起，预计今年12月交房。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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两个项目楼盘详情：

①首开光明国风上观楼盘详情：

全盘已推，现房在售

首开光明国风上观由8栋20-21层的高层住宅1所幼儿园、部分社区商业组成，目前全盘已推且已经交房，全部都是现房，前期4-8号楼基本卖得差不多了，目前主推1-3号楼。

该项目占地面积约4.5万㎡，总建筑面积约16万㎡，总计容建筑面积约12万㎡，住宅建筑面积约11.6万㎡，容积率2.7，绿地率30%，总计1097套房源，全住宅地下机动车位1459个，车位配比约1：1.3，人车分流设计。

项目经济技术指标：

（来源于规划公示，后期可能存在调整）

项目沙盘图：

该项目呈长方形（南北长），楼栋等高排布，所有楼栋均为正南北朝向，南北楼间距约40米左右，主推的1、2、3号楼位于小区北部。

平面规划图：

截止2024年12月6日，首开光明国风上观目前已备案销售798套，可售299套。

从楼栋情况来看，4-8号楼都值剩下顶天立地或高低区没有备案了，主推的1-3号楼中，2、3号楼备案较好，1号楼还没有备案数据。

1、3号楼为21层、2个单元、2梯3户结构；2号楼为21层、1个单元，2梯4户结构，包含建面约96-128平房源。

建面约96㎡户型，三房两厅两卫：中间户，三房两厅两卫，三开间朝南，户型方正，动静分区，主卧带独立卫生间，北面对连廊，通透性和私密性一般。该户型存在走道，有一定浪费面积。

建面约118㎡户型，三房两厅两卫：该户型位于1、3号楼西边户和单元拼接户，2号楼两端边户。户型方正，三开间朝南，南北通透，动静分区，主卧带独立卫生间。南向带有大阳台，视野和采光较好。主卧南北贯通通透性较好，飘窗优化面积多，结构不错。

建面约128㎡户型，四房两厅两卫：该户型位于1、3号楼东边户，户型方正，南北通透，三开间朝南，动静分区。南向带有大阳台，视野和采光较好，主卧带独立卫生间。128平做到四房功能性还是比较强的。

首开光明国风上观已全盘交付，且交付已经有2-3年，现房在售，竣工备案证如下：

首开光明国风上观交付实景图：

内部园林实景：

大门实景：

搜索留言板发现，也有一些有关首开光明国风上观的相关投诉，主要涉及物业服务、地库收费、电动车停放等问题，部分问题有了官方回复。

留言板截图如下：

首开光明国风上观前身为P（2018）095号地块，武汉强华房地产开发有限公司以78720万元竞得P（2018）095号地块，成交楼面地价6445.85元/平，该企业为北京首开关联企业。

首开光明国风上观的开发企业是武汉明泰置业有限公司，该公司为武汉强华房地产开发有限公司和农工商房地产（集团）有限公司各出资50%打造。

武汉强华房地产开发有限公司为北京城开全资子公司。

农工商房地产（集团）有限公司经查为光明房地产集团全资子公司。

首开光明国风上观由首开股份和光明地产联合开发，这两家均为国企。

②新城桃李郡楼盘详情：

一期B地块、二期C地块已基本售完

三期A地块已开盘5次

新城桃李郡占地面积约17.2万方，总建面约68万方，计容建面约49万方，规划总户数约3984户。项目由A、B、C三个住宅地块组成，一期B地块已基本售罄并已交付，二期C地块已基本售完，三期A地块已开盘5次，推出了4-11号楼，全盘仅剩1、2、3号楼未推。

整体规划图：

项目B、C地块效果图（A地块单独调规，见下图）：

A地块共规划有10栋22层左右为主的高层住宅。A地块也是三个地块中距离地铁更近的。仅剩下1、2、3号楼还没拿证。

A地块鸟瞰效果图如下：

根据规划，新城桃李郡A地块用地面积约6万方，总建面约22.6万方，计容总建面约16.3万方，住宅建面约15.5万方，该地块容积率约2.7，规划总户数约1545户，机动车停车位约1913个。

A地块经济技术指标：

（来源于规划方案截图，可能存在变动）

项目地块比较规整，当期主推的A-5号楼位于A区东边，小区楼栋基本都是正南北朝向。

平面规划图：

截止到2024年12月6日，新城桃李郡没有备案的房源大多数都集中在A地块，还剩余782套未备案，B地块仅剩下1套没备案，C地块也只有6套没有备案，都是清盘状态了。

A地块备案信息：

从各楼栋的数据来看，前期拿证的楼栋备案情况都还不错，最后拿证的A5号楼只备案了少量房源，另外A4、A7、A8、A10、A11号楼基本都只剩下高低区没有备案了。

A-5号楼为2个单元、2梯4户、20-22层，包含建面约96-125平户型。

户型平层分布示意图：

建面约95㎡三房两厅两卫：连廊中间户，三开间朝南，动静分区，户型方正，北侧对着连廊。

建面约105㎡三房两厅两卫：边户，两开间朝南，南北通透，两间次卧朝北。

建面约125㎡四房两厅两卫：边户，三开间朝南，南北通透，户型方正，约125㎡户型有四房，功能性不错。

该项目前期B、C地块都已经拿了竣工备案证且交房了，主推的A地块预计今年年底交房。

B、C地块竣工备案证截图：

该项目前期交付实景：

儿童游乐设施：

入户大堂比较简单：

草坪看起来还不错：

可以看到小区内的慢跑道：

楼栋内连廊采用底部实体墙+铁艺栏杆。

新城桃李郡是武汉冠信房地产公司在2019年1月竞得P(2018)190号地块。楼面地价约5154元/平，此外还要代建学校，实际楼面价更高，目前6XXX的价格铁定是卖一套亏一套了。经查询，武汉冠信房地产公司为新城与祥兴共同成立，都是民营房企。

搜索留言板发现，针对该项目，也有一些留言投诉，包括房屋质量、儿童设施问题等，这些问题基本也都有官方回复。

留言板官方回复截图：

价格及销售信息分析：

折后均为6XXX元/平起！

1、新城桃李郡体量很大，最早是2020年4月就首次开盘了，当时备案价约13412元/平，但随着市场环境变化，备案价也是一路下调，近期拿证的A5号楼备案价仅约9376元/平，比2023年底拿证的房源下降了600多元/平，比20年首次拿证下降了4000多元/平。

历史价格表：

该项目早年曾也卖到过13000元/平，后来一直也都有折扣，尤其是2022到2023年折扣力度特别大，一直卖7XXX-8XXX元/平。近期甚至有中介宣称项目单价低至6XXX元/平起，相比价格最高的时候，下降了接近一半。且目前卖的A地块，是项目3个地块中距离地铁最近的，却是价格最低的，前面买的人，也是一言难尽了。

近期该项目还打出了首付1万起的活动，另外还送约1.5万的家电。（具体活动政策要以售楼部为准）

新城桃李郡价格来源截图：

从首付门槛来看，新城桃李郡不仅单价低，户型也不大，根据折扣情况估算，首付2成门槛约8万出头，中介推广显示首付仅约5万起。（价格及首付门槛仅供参考，实际要以售楼部计算为准）

从备案价格表来看，新城桃李郡大户型单价更高，房价随楼层增加而递增，最高价出现在19-21层（共22层）。

备案价格表：

2、首开光明国风上观最后一次加推是2023年5月，全盘已推。最后一次拿证的备案价与2021年相比差距不大，与2019年首次拿证相比上调了700元/平左右。

不过项目备案价的参考价值不大，目前实际折后66xx元/平起，折扣力度很大。该项目2022年的时候折后也差不多在10XXX元/平的水平，如今这个价格也是区域内偏低的价格了。

当期3栋楼备案价差不多，单价随楼层增高而增加，单价最高的在次顶楼20层（总21层），小户型单价高于边户大户型。

备案价格表：

3、从备案数据来看，新城桃李郡以价换量一直都还卖的不错，首开光明国风上观整体销量和热度都要低很多。

新城桃李郡2023年1-12月共备案了735套，位居全武汉销量榜单第13名，也是东西湖区销量榜单第二名；2024年1-11月共备案了279套，其中1-2月备案了53套、3-11月分别备案了15套、31套、21套、44套、9套、22套、17套、33套，是区域销量TOP10榜单的常客。

2023年1-12月全武汉销量榜单截图：

首开光明国风上观2023年1-12月备案销售了52套。2024年1-11月共备案了114套，1-2月备案了8套，3-10月分别备案了3套、5套、7套、14套、13套、31套、12套。

4、两个项目所在的临空港新城楼盘多，价格也是相当的内卷，但其中又属新城桃李郡卷的狠，目前区域内大部分楼盘折后还是在6XXX-1万元/平的水平，但新城桃李郡折后6XXX元/平起的价格在区域内就具有很强的竞争力了，再加上分销推的很猛，因此也一直卖的比较好。

区域楼盘动态表：

首开光明国风上观一直比较冷门，近期打出了66XX元/平起的价格，也算是折扣力度较大了，从销量也看的出来，10月份卖的还不错。

区域内楼盘地图：

5、从二手房来看，目前区域内的小区都逐步交房了，但大多都是2023年下半年交付的次新房。新城桃李郡10月挂牌均价约7532元/平，10月成交均价约5789元/平，该项目目前新房价格低不少，比区域内大多项目新房价格都要低，但区域内一大把的现房，二手房也没啥市场。

首开光明国风上观10月二手房挂牌价约7208元/平，目前仅成交了1套，成交均价约7330元/平。

价格及销售信息点评：

临空港新城因为新盘多竞争大，导致价格内卷也严重，事实证明，只要价格足够低，在这个区域，是有用的。

前面有靠卷价格成功的新城桃李郡，如今首开光明国风上观价格下来了，销量也有明显提升。

区位分析：

三环外、近四环，临空港新城中心片区

两个项目都位于东西湖区临空港新城，2个项目距离很近，中间就隔着金北二路。其中新城桃李郡位于东西湖区创想路与径西七路交汇处，属于金北二路以南；首开光明国风上观位于东西湖区金北二路与径西七路交汇处，处于金北二路以北。

两个项目在微观区位上有一些细微的差距。其中新城桃李郡在售的三期地块距离地铁站更近，在区域内位置较好一些。

新城桃李郡微观区位：北侧是金北二路、住宅小区等；南边是创想路、规划住宅及教育用地等；西侧是径西九路、规划绿地等；东侧是径西六路、樱花溪公园等。

首开光明国风上观微观区位：北面为创智路、联发璞悦府等；南面为规划金北二路、新城桃李郡等；西边为径西七路、都市径水澜苑等；东面为径西六路、樱花溪公园等。

区位点评：

1、两个项目都位于武汉三环与四环之间，距三环直线距离约5公里，距四环直线距离约2公里，整体环线位置比较一般。

2、两个楼盘都属于临空港新城中心，可以享受到吴家山新城的配套和发展红利，有一定发展潜力，但是作为一个远城区的新城，发展潜力有限。

3、区域内是发展建设中的新区，人气还是稍显不足，区域面貌一般，不过较前两年已有很大变化，未来现代化宜居新城还是可以预见。

区域卫星地图：

区域内道路：

区域内道路实景图：

周边城市面貌：

区域内道路都修建的非常好：

地铁出行方面：目前区域内楼盘依靠的都是地铁1号线，两个项目周边距离最近的都是径河站，其中新城桃李郡在售的三期A地块与地铁站直线距离约200多米，步行过去很便利；首开光明国风上观距离轻轨1号线径河站直线距离约600米，步行可到达。从径河站出发，往南两站可换乘地铁6号线。

地铁测距图：

地铁实景图：

自驾出行方面，两个项目自驾出行的路线几乎是一致的，都是主要依靠区域内的临空港大道、金北二路等主干道，可选择从临空港大道-金山大道-海口立交上竹叶海立交进入长丰大道高架。

或者进入三环后上额头湾立交（在建）进入南泥湾大道快速路（在建）进入二环，未来通车后，可连接黄海路隧道（已暂停建设多年）直达王家墩东、万松园、中山公园等汉口核心区域。不过不管走哪条路，在区域内都要经过很多红绿灯，出行情况不算理想。

项目未来到达核心道路：

值得关注的是，两个项目附近的的金北一路、径河路、张柏路（高架层为硚孝高速），自驾方便，此前从区域值得关注的内自驾进入三环线，需要走金山大道-海口立交进入硚孝高速，海口立交最窄处只有一股车道，比较拥堵，此前进出快速路并不方便。

周边路况图：

金北一路近期刚通车了一对上下硚孝高速的匝道。

该匝道开通后，区域内自驾上下硚孝高速、前往三环线要便利很多，华润二十四城出门就能上快速路（免费高速段），直通三环线、长丰高架和二环线，不必再从金山大道海口立交进出，同时金北一路车流量可能显著增加。从天赐金龙城出发，也可以沿黄狮海东路（或张柏路）-金北一路在同一个匝道上下硚孝高速，明显节省了出行时间。

地图中的匝道示意：

临空港大道实景：

金北二路实景图：

另外区域丰富的田字格路网也在快速兑现，区域内自驾体验感不错。

周边道路实景图：

金北一路实景图：

商业配套方面，目前临空港新城板块属于新区建设阶段，商业配套暂时比较缺乏，目前来说像样点的商业要到吴家山老城区的东西湖中心广场或者海林广场等地，要么就是10公里左右的宜家或东西湖万达广场。

区域内也有一些规划的商业，但要兑现还需要时间。另外区域内的交付小区也都有一些社区底商，慢慢的会形成一定的生活氛围。

东西湖万达广场实景图：

区域内小区底商：

值得一提的是，区域内新增公示了一个商业体的规划，计容总建面约6万方，根据各方消息显示，该商业体大概率是永旺，目前已经在建设中。文中的两个项目与该商业体直线距离约1.6公里。

商业体鸟瞰效果图：

网传的现场施工公告：

教育资源方面，新城桃李郡有自带的幼儿园已经建好，两个项目都紧邻区域内的华师临空港实验学校，该学校是九年制公立学校，后期还有高中规划。

根据2024年的划片文件来看，新城桃李郡和首开光明国风上观都对口的是华师临空港实验学校。（对口学校每年都有调整的可能，具体以当年的划片为准）

华师临空港实验学校：

其他配套方面，两个项目的都临近区域内已经建好的樱花溪公园，该公园呈南北延伸贯穿区域，北侧与径河湿地公园相连，南侧直达码头潭遗址公园。

公园实景图：

此外三甲医院协和东西湖医院距离也在两个项目附近，区域内还有东西湖体育中心、文化中心等公共配套。

医院实景图：

“武汉阿松”综合点评：

优势：

1、两个项目所在区域这两年面貌有很大改观，且属于开发区有一定的潜力。

2、两个项目都有实景参考，首开光明国风上观是现房。

3、折后单价优势非常明显，两个项目都有小户型，门槛不高。

4、两个项目都紧邻九年制学校和公园，也能步行到地铁站，新城桃李郡A地块基本是正地铁口，这一点未来是很占优势的。

劣势：

绝对环线位置还是有一点偏远，远城区，靠近四环了，自驾进三环耗时较长，不过区域内其他盘都差不多这样。

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