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城市不是一天建成的，楼市也不是一天形成的。城市向前，楼市也会形成新的发展态势。经过波动调整，一些区域底价逐渐形成，三环内江岸区作为经济强区、教育强区，房价支撑比较坚实。
今天来看下长江新区起步区谌家矶板块，原属于江岸区的中国铁建花语天著。
中国铁建花语天著销售动态：该项目已推2栋，平销去化。双地铁、央企开发，品质、交付都有保障。部分特价房折后约10XXX元/平起，基本是三环内底价了。
PS：本文为第三方出品的信息参考，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。
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中国铁建花语天著规划用地面积约3.9万方，总建筑面积约15万方，计容建筑面积约11万方，商品房建筑面积约9.8万方，容积率约3.0，绿地率约30%，规划总户数约951户，机动车停车位约1205个。项目共包含7栋24-32层高层住宅和一栋18层公租房，及一所幼儿园和部分社区底商。目前已推出1、7号楼，毛坯销售，预计2025年10月交付。
首开推出的1、7号楼，为正南北朝向，位于小区南边，南向采光和视野无高层遮挡，视野和采光比较好，北向正对小区中央园林，还可俯瞰完整的小区园林景观。
截止12月11日，中国铁建花语天著已备案60套。
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去年3月首开的两栋楼，7号楼房源备案近半，户型面积相对较小，1号楼只有少量备案。1号楼为32层，1个单元，2梯4户，分布户型为建面约116-130平，7号楼为24层，1个单元，2梯4户，分布户型为建面约99-116平。
在整体户型设计上，项目贴近于年轻人，户型面积段为建面约99-130平，尤其是建面约99平户型，做到了三房1.5卫，其空间改造性和多变性更是夸张！该户型位于7号楼中间户，户型三开间朝南，北面对连廊，动静分区较好。南向带有双面宽大阳台，采光和视野较好！1.5卫的设计，功能性显著提升了。该户型位于1号楼边户，户型方正，三开间朝南，北面对连廊，动静分区较好。整个户型南向开间达到了11.2米，专为刚改客户设计，面积虽然不算特别大，但是三房、两卫为代表的功能性统统具备。该户型位于1号楼边户，户型方正，南北通透，双阳台设计，三开间朝南，动静分区较好。南向面宽达到约12.4米，MAX宽厅，相当亮眼。此户型空间多变，后期可自己改造，实现多样化的生活方式。建筑工程实景：1、7、8号楼结构主体已封顶
拿地情况——177号与178号地块捆绑出让，楼面价约7259元/平，中国铁建拿地并开发中国铁建花语天著即P（2020）177号地块位于黄莺路以南、新区大道以北、游湖二路以东、游湖三路以西，规划用地面积39114平方米，其中居住用地36561平方米，公园绿地2553平方米；其中A地块36561平方米，B地块2553平方米。其中A地块为居住用地，B地块为公园绿地。地上计容建筑面积控制在109683平方米以内，其中A地块109683平方米；主要建筑高度控制为60米至100米该地块网上挂牌，竞买保证金7962元，起拍总价79620万元，起拍楼面价约7259元/平。最终该地块底价成交，由中铁建竞得。以搭配供应方式出让P（2020）177号地块和P（2020）178号地块，竞买人必须同时参与两宗地块的竞买，并分别报价；出让顺序为P（2020）177号地块在先，P（2020）178号地块在后。P（2020）178号地块位于新区大道以南、朱家河路以北，团风湾路以东，兴盛路以西，规划用地面积18407平方米，其中商务用地15035平方米，公园绿地3372平方米；其中A地块15035平方米，B地块3372平方米；其中A地块为商务用地，B地块为公园绿地。地上计容建筑面积控制在52623平方米以内，其中A
地块 52623平方米；主要建筑高度控制为100米至200米，该地块网上挂牌，竞买保证金24110元，起拍总价24110万元，起拍楼面价约4581.6元/平。最终该地块底价成交，由中铁建竞得。1、竞买人须承诺若竞得地块后引入不少于1家世界500强前100名（以《财富》杂志2020年公布榜单为准）的建筑类企业控股子公司区域总部入驻。2、引入不少于1家交通运输部“交通强国建设试点单位”企业或其下属企业入驻。3、自持商服建筑面积占计容商服总建筑面积的比例不少于30%，自持年限不少于10年（自竣工验收合格之日起算）。中国铁建的体系比较复杂，在武汉打着中国铁建牌子的楼盘很多，实际上他们都属于总公司旗下不同的分公司，彼此之间并无业务关联。比如中国铁建江语城、知语城等属于中置业，中国铁建金桥璟园、百瑞景滨江生活区属于中铁大桥局，中国铁建杨春湖畔、花山花锦属于铁四院，中铁诺德逸都属于湖南的中铁，中国铁建梧桐苑、中国铁建御湖属于中铁十一局……等等。本案开发商中铁建长江置业湖北有限公司，则由中铁建长江投资有限公司、中铁建设集团置业有限公司、中铁十一局集团房地产开发有限公司联合组建并控股。附与P（2020）177号地块捆绑出让的P（2020）178号地块规划相关情况：P（2020）178号地块规划由一栋商务办公楼和部分公园绿地组成，将建设中铁建华中总部大厦项目。规划中铁建华中总部大厦实景：已封顶
1、中国铁建花语天著2023年3月首开，推了1、7号楼，当时预期价格比较高，不过入市时机并不好，再加上长江新区起步区建设仍处于初期，销售情况并不乐观，起步区大规模建设兑现需要时间等待。
近期从置业顾问了解到部分特价房折后约10XXX元/平起，折扣吸引力相当大了。
按折后价计算，最小99平户型，1.5成首付约15万起。
从备案价格表来看，几个主要在售户型，中间户和边户，差价都很小。
1、7号楼备案价格表：
2、长江新区起步区江岸区范围目前在售楼盘4个，区位条件都差不多，价格也相差不多，折后基本都在约10XXX元/平起，不同户型可能有一定差价。3、所处板块已有几个二手房小区，挂牌均价多在万元出头。
成交比较活跃的幸福湾星澜和佰昌公馆A区，10月成交均价都在万元左右。看来，目前中国铁建花语天著新房价格基本已经是底价了。区位方面：汉口三环内，长江新区起步区谌家矶范围，行政归属江岸区，发展潜力不错中国铁建花语天著位于三环内长江新区起步区原江岸区范围内，行政区是江岸区，功能区所属长江新区，各项事务已被长江新区托管，临近解放大道延长线，与三环直线距离约1.4公里。![]()
中国铁建花语天著微观区位：
北边是规划道路、规划住宅用地、国华人寿072号地块（部分）等；
东边是规划游湖三路、高铁线路等；
南边是规划新区大道、规划住宅用地等；
西边是游湖二路、规划教育用地、国华人寿072号地块（部分）等。
周边卫星图：
周边航拍：
1、长江新区于2022年2月正式挂牌成立，目前已完成全域托管，成为武汉的一个功能区。很多规划对标光谷，站位比较高。两个项目又都位于长江新区起步区，行政属于原江岸区，属于主城区，比黄陂区、新洲区要强势很多。长江新城起步区规划布局图：
长江新城起步区总体用地规划图和楼盘分布图：
长江新区起步区的原江岸区部分，分为朱家河以西和朱家河以东，朱家河以东即谌家矶片区，谌家矶大道、新区大道都在建，中铁建华中总部、中交华中科创中心等商务写字楼雏形显现，开发进度还是相当快的。2、项目位于三环内，靠近堤角、后湖板块，距离二七滨江也不远，环线及开发潜力还是看得见的。解放大道、双地铁、育才系小学等成熟配套，都是亮点，周边成熟小区已有几个，旁边还有九年一贯制学校规划。不过现状多数地块尚未开发，成熟度与堤角、后湖板块有差距，短期内宜居性一般。3、区域还是处于大规模开发阶段，规划大商业等配套需要较长时间兑现。区域东侧有高铁线路经过，对区域楼盘都有一定影响。幸福湾星语与中国铁建花语天著之间的道路：
周边幸福湾售楼部城市界面：
周边幸福湾的运动中心：
北侧在售幸福湾星语：
解放大道下延线：
地铁1号线藤子岗站：
区域内有部分高压线：
府澴河沿岸：![]()
交通方面：步行都可达双地铁站，自驾走解放大道很方便地铁：中国铁建花语天著与地铁1号线藤子岗站、阳逻线幸福湾站直线距离都在约700米左右，步行距离估计略远。
地铁阳逻线幸福湾站：
地铁1号线滕子岗站：
自驾：项目西侧不远有主干道解放大道，解放大道是纵贯汉口东西的核心主干道，通过解放大道可以上三环线，二环线等，到武汉天地也比较近。区域内纵向的游湖一路、游湖二路、游湖三路（部分）等已建成，横向的新区大道（朱家河以西部分）已基本达到贯通条件，预计12月通车。
新区大道部分开通，中国铁建花语天著到达解放大道更为便利。
解放大道实景：
商业：幸福湾前期和佰昌公馆都有部分社区商业已开业，有一定人气。另外，幸福湾尚未开发的商业地块体量很大，紧邻地铁1号线和阳逻线地铁口，曾传出规划引进中粮大悦城，打造约36万方集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高端住宅于一体的城市综合体。不过该规划一直没有进度，城市留言板较近的消息显示，该商业用地建设待定。文体：周边比较成型的休闲配套是幸福健翔运动中心，由幸福湾打造，建面约6000多方，集恒温游泳馆、篮球馆、羽毛球馆、台球馆等多项运动场馆为一体，是一座现代化的多功能综合性体育馆。公园： 中国铁建花语天著东北侧一路之隔，已建成鱼梦科普公园，面积很大，有儿童游乐区和户外球场。项目西侧解放大道以西沿府澴河已建成一条约3.2公里长的幸福长堤公园。解放大道向南不远有江岸区不错的堤角公园。幸福长堤公园实景：
教育：项目规划有一所幼儿园。附近幸福湾代建的育才幸福小学已开学。![]()
另外，幸福湾去年底拍得的P（2023）147号地块规划包含一所九年一贯制学校，据传可能引进“七一系”品牌教育资源。该校目前已在建，实景如下。
2024年教育划片，区域内的两个社区都对口幸福育才小学。（每年具体对口划片情况以交付之后的官方公告为准）1、中国铁建花语天著位处三环内，属于长江新区起步区范围，区域内建设利好很多，基建、商务总部规划等兑现比较快。幸福湾新拿地块包含九年一贯制学校规划，也是价值支撑。步行都可达双地铁站。
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