转眼间，2024年一季度已结束，1/4的2024年已成为历史。
楼市是否如预期回暖？西安数据为何跟我们感知不太一致？
回望一季度全国楼市表现，百强房企的情况，基本上代表了楼市现状，以下几组数据值得一看：
第一，百强房企销售操盘金额7792.4亿元，同比降幅47.5%。
2024年一季度，中国房地产市场整体保持低位运行，企业销售持续承压，业绩几乎砍半。
看下图，非常直观。
2024年前3月TOP100房企的销售金额，仅为2021年高位时的三分之一，创下过去6年的历史新低。
过去的前三个月，因为春节因素，2月最为惨淡。
单就一季度来看，1月比2月好，3月比1月好，销售端在日渐增长，这也是事实。
第二，中国TOP10房企席位发生变化：碧金出局，滨越晋级。
当下，行业分化、房企洗牌依然在加剧。
2024年一季度前10分别是：保利、中海、万科、华润、招商、绿城、建发、滨江、龙湖、越秀。
2023年度前10是：保利、万科、中海、华润、招商、碧桂园、绿城、建发、龙湖、金地。
和去年相比，碧桂园和金地被挤出去了，滨江和越秀进入。话说，滨江很牛，越秀很猛。
前者，在楼市改善竞争激烈、产品领先标杆全国的市场环境下，依然具有绝对的话语权；后者，去年首次进驻西安，落子即为最热门的高新CID板块，拿地实力雄厚，划出一部分与中国铁建合作，另一部分自行开发，产品表现和市场认可度，有待观察。
大胆预测，今年结束时，年度排名前10还是这10家。
第三，二三线城市救市力度大，一线城市加入救市队列。
最近，不少二三线城市为了挽救楼市，都在变着花样出台刺激措施：郑州发布了以旧换新的工作方案，江苏常熟针对以旧换新发放契税补贴，浙江义乌推出购房补贴，山东日照购房直接补贴总房款的20%，力度可谓非常大！
一线城市严格多年的楼市调控政策也开始放松，一方面，上海、深圳执行很多年的“7090”面积限制全面取消；另一方面，限购端也逐渐松绑，3月27日起，北京不再执行“夫妻离异任何一方3年内不得在京购房”的政策规定，广州基本放开了限购政策，深圳限购政策有所放宽，上海松动迹象也比较明显。
2023年楼市销售不振和2024年开局不利，对于房企的严重打击，就连曾经显赫一时的碧桂园、万达，都未能幸免。
第一，“宇宙房企”碧桂园巨亏停牌。
2023年，净利巨亏年报延期发布，被联交所于4月2日起停牌。去年10月份，碧桂园正式出现债务违约，据2023年中报显示，碧桂园2023年上半年现金及现金等价物为1011.15亿元，总负债为13641.6亿元，缺口达1.25万亿！
从销售来看，2023年1-9月，碧桂园实现权益销售金额约1549.8亿元，同比下降43.9%，较2021年同比下降65.4%。
以目前的负债规模和销售情况来看，碧桂园深陷泥沼，情况可能会进一步恶化。
第二，首富王健林，失去万达控制权。
3月30日，以太盟投资集团为首的投资公司向万达注资600亿元，成功获得60%的股权，自此王健林股权比例滑落至40%，不再是绝对控股人。
太盟投资集团，成为万达最大股东，其背后金主则是中东土豪王爷们。
曾经高调的王健林，在这样一个喜庆的日子里，原本应该站在会议中央却没有出席，据媒体报道，自从1月24日万达年会上的简短露面后，王健林便鲜少公开露面。
一季度，西安楼市表现如何？
第一，超万套房源入市，新盘供应井喷。
2024年1-3月西安商品房意向登记平台共开展81次项目登记，近1.25万套房源入市，较去年同期相比房源数上涨15.44%。
其中，纯新楼盘供应量持续上升，一季度就有20个纯新盘上市。
第二，供求比扩大，登记摇号概率提升。
整体上，供求平衡继续改观，供应房源数量和登记人数之比持续改善，基本接近1∶1。同时，中签率有所抬升，从去年的25.15%上涨至37.78%。
从一季度楼盘的登记情况来看，有11个楼盘登记核验通过量大于房源量需要摇号，与去年同期情况基本类似。
通俗来说，西安新房供应量在缓慢持续扩大，买房没有那么难了，即使很热门的楼盘，摇号都更容易了。
第三，新房价格连涨12个月，领涨全国。
3月23日，国家统计局西安调查队发布的数据显示，今年2月份，西安新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，已连续12个月保持上涨态势；同比上涨4.8%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，房价涨幅在全国排名前列。
为何西安一枝独秀？
其一，西安一直在缓慢收缩土地供应，而且集中在高新区、浐灞国际港等热门板块的供应，因此，新房供应数量在减少，质量在增加，所以楼市比较平稳。
2020-2023年，西安商住地块成交面积分别为2606.8万㎡、1951.18万㎡、1793.9万㎡、1721.46万㎡，呈现不断下滑趋势。
土地供应端的持续减少，也使得西安新房市场的供需结构稳定。目前，北方城市的去化周期都在两年以上，且这还是基于已取证的库存。而西安的取证库存去化周期在12-14个月。
其二，西安常住人口源源不断增长，在省内和西北地区虹吸效应明显，且吸引了大量的高学历高收入人才和青年就业大军，这些人置业倾向比较大。
2023年末，西安常住人口达到了1307.82万人，比上年末增加8.23万人。
在全国范围，西安排在第7位；在千万级人口城市中排在郑州、杭州、成都、上海、广州之后，处于第6位。
如果西安楼市继续按照这个节奏的话，估计会继续平稳下去，短时间内也不会出现大的调控松动政策，在全国也算是一枝独秀。
备注：本文数据主要来自于国家统计局、克尔瑞和房企公开报告。
