买房究竟能不能赚钱？能赚多少钱？
无论你会不会算这笔账，都请仔细看完这篇，因为这是一位地产十年老司机买房投资失败“血的教训”，2020年272万买房，很可能亏50多万！
但楼小小知道，这不是特例，苦苦挣扎保交楼的、买房高位站岗的、收入下滑面临断供停贷的……比比皆是。
先来看看这套房本身：
买入时间：2020年10月
还贷时间：2021年2月
单价：19000元/㎡
面积：143㎡
总价：271.7万元
楼盘位于北郊较为繁华地段，当时市场改善代表盘之一，品牌好、装修棒，高大气的园林和样板间吸引了不少人。当然，售价在区域内也属于第一梯队。
买入成本：首付30%=81.5万元
贷款金额=191万元
房贷利率：5.48%
三年月供总额：34.5万
（备注：初始利率5.48%，经历过3次调整，目前为4.3%，所以期间月供不等）
因此，这套房的综合买入成本=首付+3年月供，也就是81.5万+34.5万=116万。
虽然说这三年股市低迷、基金暴雷、理财收益下滑、存款利息持续下降，但是无论再低，也是有收益的。
根据融360大数据研究院对国内重点35个城市68家银行共633家支行网点存款利率的监测数据，截至2021年2月末，3年期定存利率为3.5%。
如果当时首付存为定存，我们来算一笔账：
81.5万*3.5%*3=8.56万
也就是说，首付款的利息收入为8.56万。
还有，3年总房贷，如果变成存款，我们就按最低的、最简单的活期利息来算：
34.5万*0.5%*3=0.52万
加起来，总房贷应有收益为8.56+0.52=9.08万
总结来看，首付和3年的月供，如果存款，都能有9.08万收益！
不幸的是，楼盘面临延期交付，预计延期时间在1年左右，而且精装修很可能缩水。
从延期一年的成本，以同地段、同面积、同品质租金来看，损失将达5万元左右。
但这并不是真实的损失，其中还少了一项。
实际上，我们买房只是买的70年土地使用权，所以每年有折旧率，以这套房来说，总价约280万，70年使用权，每年约4万。（真实会比这个略高，因为开发周期也要几年，但在此忽略不计）
因此，延期1年，实际的损失成本在9万元左右！
如果你想卖出去，房价下跌就真的跟割肉一样。
首先，西安二手房满三满二并未取消。为了省去交易成本，绝大多数人会忍耐到满三满二后交易。
所以，最少还得持有3年，总共还得搭进去约37万！
其次，收房时候还得交契税（90㎡以上、首套房，契税1.5%），272万*1.5%=4.08万。
终于能卖了，将有三种情况：
1、房价根本没有涨，跟买的时候持平，总共损失=无形资产损失+延期交付损失+契税损失=9.08+9+4.08=22.16万！
2、房价跌2000元/㎡，总共损失=持平损失+跌价损失=22.16+143㎡*0.2万元/㎡=50.76万！
3、房价涨2000元/㎡，这时就不是损失，而是收益=上涨收益-总共损失=6.44万！
这里举例的涨跌2000元/㎡，只是我们的臆测，真实以市场行情为准，但是现在的二手房，基本上都在下跌，有品质的次新房可能相对较稳，但是除过有超级学区以外，基本上涨价都很少。
因此，只有在房价大涨的时候，才能抵消掉持有成本，也才能有所盈利。
没钱人为“生钱”发愁，有钱人为“钱生钱”烦恼。
《2023中国私人财富报告》称，近四成高净值人群表示房地产投资主要出于“财富保值”，近两成主要为“置业升级”，仅有约两成仍期待“财富增值”。
换句话说，就连大多数有钱人都不再相信，买房能够赚大钱，而只是为了让钱贬值得慢一点。
但值得注意的是，这些能保值的房子，是品相好、品牌好、服务好的高端住宅，而不是普通住宅，这部分数量不大，但量价齐涨，也是现在统计局房价在涨、楼市依然没有崩的真正原因。
我们想强调的是，本篇并不是想说房子根本不能碰、任何房子都会赔钱，最重要是你自己学会客观判断，减少损失！
