时光飞逝，2023年倏忽而过，转眼已是腊八，农历年也开启倒计时。
昨日，国家统计局发布了2023年度房地产数据，西安2023年房地产运行情况也已出炉，我们梳理了几大看点，供大家参考。
（备注：本文数据，来源于国家统计局和克尔瑞陕西）
2023年全国商品房销售金额跌破12万亿元（116622亿元）——这相当于退回到了2016年的水准（117627亿元）。全国商品房销售金额的巅峰年份是2021年，超过18万亿元。
尤其值得注意的是：2023年全国商品房销售面积仅剩111735万㎡，创下近十年以来的新低。
楼小小评价：一顿操作猛如虎，回头一看是阿斗。
尽管纾困和刺激手段频出，但是整体市场收缩，房企艰难求存，住房消费不振，是不争的事实。
大势面前，扶不起的，不止是阿斗，还有楼市。
楼小小评价：事与愿违。
在一定程度上也说明，有些时候，我们对于未来的预期，可能会南辕北辙。
从结果上来看，“楼市去库存”几乎成了伪概念，引起的房价一轮暴涨，才是既定事实。
2023年全国住宅平均价格（10864元/㎡）同比上涨6.67%。
这主要原因是结构性上涨，核心城市的销售量与改善型需求的销售量占比大幅升高，进而拉高了全国住宅均价。
楼小小评价：市场越差，房企越卷。
改善型的产品，设计更先进，也更具吸引力；当下首付、利率、房价皆降到了最低点，无疑也是对改善最友好的时期。
2023年，23个典型城市中，西安涉宅地成交规模排名第3位，仅次于长沙和重庆。
这一年，土拍市场相对平稳，流拍率较低，但是房企拿地也较为冷静，溢价率相对较低。仅有高新的个别地块触顶摇号，地价与前两年基本持平。
楼小小评价：西安的土地依赖度，依然很大。
过去几年，西安卖地收入一直霸占榜单前列。地铁、有轨电车等基础设施发展很快，这都离不开卖地的收入；据说有部分新区目前财政吃紧，也跟卖地收入大幅下滑有关。
2023年，新房成交面积环比上涨17%，供应面积环比上涨2.65%，整体供求结构保持稳定。
但是这主要是因为2022年，市场表现实在太差了，2023年，算是触底反弹。
2023年，成交面积回到2020年水平，市场信心有所恢复，但是跟2021、2019年相比，分别下跌了18%、15% ！
应该被记住的是，今年是西安均价破2万的年份，商品住宅均价达20251元/㎡！
楼小小评价：永远别忘了二八定律。
我们觉得房子没人买，也许只是因为我们是那八成没钱人之一。
当下，2万+/㎡、单套140㎡+、总价400万起，已成为市场主流。每次去看开盘现场，我都不禁感慨，只是自己的收入没增加，市场上有购买力的人，依然大有人在。
残酷的是，未来也许掏空六个口袋，你也买不起。
过去五年，从新房成交均价来看，几乎一直在上涨。
2023年，房价在经历了过去两年的几乎持平的低迷形势下，快速上涨，这主要还是因为改善型供应成为主流的缘故。
过去五年，仅2022年新房成交面积不足1000万方（仅900万方），其余年份，成交面积均超过千万方，这跟过去十年的市场行情几乎相似，但是距离高点，几乎腰斩。
楼小小评价：2024年的楼市，会比2023好一些。
从全国来看，房企融资端最近也在频繁解压，预计今年会有更多刺激手段出台，我们不要急着说楼市真的不行了，那只是还没有真正上刺激的大手段。
我们一直希望，楼市平稳一些，不要大涨也不要大跌，对于普通人和大多数房企来说，平稳意味着能生存，楼市震荡，对谁都没好处。
从2023年西安成交地块来看，高新、港务区、浐灞等成为主要阵地，西咸新区大面积萎缩。
2024年西安楼市的主战场，将全面回归主城区。
楼小小评价：土拍市场，即是未来楼市的写照。
主城区房价一直在涨，且相对好卖；西咸越跌越冷淡，当年地价高位站岗的楼盘快被“冷死”。
未来，西安这种分化只会加剧，不会缩小。
不幸的是，全新盘都集中在主城区，而且面积段、价格和目标客群都几乎差不多，房企销售压力只会更大，也会更卷。
