今天，楼市又放大招了！
杭州全面取消住房限购、取消公证摇号销售要求，仅有一套住房且正在挂牌出售的按首套住房认定；
西安全面取消限购，车位公示价格并同步发预售证，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号！
正如我们预测，楼市调控全面放开等刺激是大势所趋，继成都、长沙取消限购之后，今日杭州、西安重磅级二线城市再度放出大招，预计接下来会有更多城市跟进。
今日西安楼市新政（西安住建局官方微信公众号：《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》），主要有六大看点：
全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。
PS：“西安二环内并无多少新房供应，所以此项对市场来说，并没有特别大的影响，更多是全面取消的态度而已。”
商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号。建筑面积大于144平方米的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”。
支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。
PS：“不同于郑州政府和国企主导的“以旧换新”，西安并未大力倡导，而是较为谨慎地支持企业探索。”
允许企事业单位、社会主体购买二手住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建商品住房。
首次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于20%；结清首次公积金贷款后，再次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于25%。二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行政策基础上提高至1.2倍。
鼓励房企在满足规划指标的前提下创新户型设计，提高住宅阳台等半开敞空间比例，更好满足居民品质化住房需求。
PS：“此项直指第四代住宅，作为西安官方正式且首次发声，第四代住宅正式受到认可和鼓励，估计下一步可能会有更细的政策出台。”
楼小小认为：此次西安新政只是局部调整，并未有大的动作，因此对于楼市的刺激可以说有，但也并不会很大。
02
楼市再启去库存 西安可正常供应
最近楼市最大的事情——中央定调，时隔九年重提楼市“去库存”。
4月30日，中共中央政治局会议，对房地产首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的要求。同日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，从土地供应源头上，控制城市库存。
值得注意的是，各城市新建住宅库存与新增土地供应直接挂钩！
1、商品住宅去化周期超过36个月的，暂停新增商品住宅用地出让，下大力气盘活存量，直至去化周期降至36个月以下；
2、商品住宅去化周期在18（不含）-36个月的城市，按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。
目前，全国商品房库存处在绝对高位，国家统计局数据显示，截至3月末全国商品房待售面积约74833万㎡。
这一数字，已超过2015年的71853万㎡历史高位。
彼时“去库存”，房价全面攀升，购房者、房企等多方重金砸入，由消化存量迅速演变为扩大供应，楼市库存在2019年触底之后快速反弹，直至2024年再次创下新高。
从中指研究院对41个核心城市截至2024年3月的楼市库存及去化周期统计来看，
上海、杭州、南昌、合肥、西安、长沙、成都、南宁、苏州、济南、天津、长春、徐州
广州、北京、深圳、宁波、海口、南京、厦门、武汉、贵阳、青岛、昆明、无锡、沈阳、西宁、福州、佛山、东莞、扬州、南通、泉州、温州、汕头、芜湖
郑州、兰州、烟台、大连、珠海
值得注意的是，目前全国范围内去化周期>36个月、18-36个月、<18个月的城市宅地出让金占比分别约为11.7%、52.0%、36.4%，去化周期长的城市，土地财政收入估计会有较大影响。
与我们此前分析一致，西安由于过去几年精准土地供应（土地集中在高端改善的高新/曲江，刚需初改的港务区/高铁新城），土地和新房供应与对应需求比较匹配，因此楼市去化一致较稳定，目前库存也在合理范围内，因此这一政策对西安楼市影响不大。
03
0核验、不摇号成常态 公证摇号正式退出
尽管西安库存尚在合理区间，新房价格也未出现大的波动，但是目前楼市需求不振，也是制约土地拍卖、房企拿地、楼市去化的重要因素。
我们从以下三个近期重要楼市数据，可以窥见为何西安今天会出台新政：
2月以来去化压力变大
从2024年第8周以来，西安商品住宅供应量较大，然而成交量却并无起色，销售压力巨大。
开盘去化率不足一半
上周共15个项目开盘，总共推出房源1556套，去化651套，平均去化率仅42%！
0核验、不摇号成为常态
当下意向登记几乎再难有千人摇，更别提万人摇了。近期几个登记的楼盘，居然有两个楼盘（远洋未央华府、绿地长安门）出现0核验，仅有1个楼盘（信达雁熙云著）大概率摇号，其他都是登记即可买！如果按照最近这个趋势，接下来估计大多数楼盘都不需要公证摇号了！
尽管库存不大，但是销售不振却是今年西安楼市的主基调，去年二环外的限购取消并未如预期使得没有资格的购房客群出手，此次小刺激对楼市将有多大影响，我们拭目以待。
