2024年，对楼市来说至关重要，继续探底还是触底反弹，既影响无数潜在置业者的购房意向，也事关数百万高位站岗的家庭资产。
一季度，全国成交量暴跌，成为不争的事实，各地开始使出浑身解数，限购取消、取消房贷下限、以旧换新成为主旋律。
二季度以来，重点城市迎来新一轮楼市政策松绑潮，具有标志性意义的就是两个曾经出尽风头的“调控急先锋”，先后取消限购：
4月18日，曾经的楼市模范生长沙出台政策，取消审核购房资格；
4月28日，楼市成交量一直稳稳居于全国第一的西南重镇成都（2023年全年，成都房产成交量达36万余套），正式宣布取消限购。
4月28日，成都市住建局发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中明确，全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售；全市范围内住房交易不再审核购房资格等多项内容，自2024年4月29日起正式施行。
4月18日，湖南长沙发文支持购买改善住房，取消了限购政策，对“以旧换新”执行“认房不认贷”政策，购新房上调住房公积金最高贷款额度。
截至目前，全国还在实施限购政策的城市只剩下8个，分别是北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、西安、珠海。
其中，北京、上海、深圳还在实施全面限购；广州、天津、杭州、西安、珠海是部分限购。
一线城市中，北京、深圳、上海也略有松动，并在局部小范围内调整微刺激手段，整体看，限购松绑是趋势！
最近就有市场传言：天津将全面取消限购，深圳也可能在近期对限购政策做出调整。
楼小小评价：冰冻三尺非一日之寒，去年以来，限购放开的城市，楼市并未迎来预期的回暖。目前，就连万科这样的龙头房企都在竭力化债，市场还远未见底，限购取消等刺激手段效果有限。
4月开始，以福州、青岛等热点二三线城市为代表，超过20多个城市开始取消房贷利率下限，房贷利率进入3.45时代，部分城市甚至降到3.25%！（与高位时期利率相比，几乎腰斩，买房利息成本下降了一半）
目前，最新一期5年期以上LPR为3.95%，按照此前最低减20个基点，首套房贷利率可以达到3.75%，此次多个城市将下限取消，利率下调的空间更大。
楼小小评价：收入下降和消费降级，是普遍现象，再加上目前楼市预期尚未扭转，此种情况下，小幅度的利率降低，对于楼市的刺激实在有限，但是对于有真实购房需求的刚需和改善来说，确实实实在在的福利。
当下，二手房供应量“爆发式”增长和成交价“踩踏式”下行，成为全国很多城市的最大问题。
受到“以价换量”等因素影响，2024年一季度，百城二手住宅价格累计下跌1.48%。
一手房卖不动-二手房卖不掉，“置换”成为伪命题，因此部分城市推出了“以旧换新”政策！
目前已有徐州、淄博、南京、济南、宁波等至少30多城推出了“以旧换新”活动。
4月20日，郑州市“卖旧买新、以旧换新”试点工作正式启动，采取国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式，通过郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，试点期间完成500套，计划全年完成5000套；通过市场化自由交易，计划全年完成5000套。
楼小小评价：此次郑州的以旧换新，相对于其他城市来说，力度更大，执行更细，然而，只是小范围的去化，对整个楼市的刺激效果可能有限！
成都取消限购、郑州以旧换新，刺激楼市意向明确、动作大胆，每当隔壁这些城市有大动作，西安是否跟进，便成为坊间热议话题。
我们先来梳理西安本轮调控由紧-松的政策变化。
2016年12月30日----西安城六区限购开始；
2017年4月18日----限购区域扩大至各开发区；
2017年6月25日----沣东纳入限购；
2017年9月13日----本地2套非本地1套；
2018年3月30日----新房开启官方摇号；
2018年6月23日----新房满3二手满2才可上市交易；
2019年6月20日----临潼纳入限购；
2020年11月30日----二套房首付比例全面提高；
2021年3月15日----严查购房资格和首付来源；
2021年3月30日----落户门槛提高严格要求社保；
2021年7月8日----二手房官方参考价作为成交依据；
2021年8月28日----西咸部分区域纳入限购限售；
2022年5月28日----公积金贷款首付比例降低；
2022年11月19日----临潼、沣东部分区域取消限购限售；
2023年6月30日----二手房可以带押过户；
2023年9月19日----二环外取消限购，落户即可买二套房。
从政策规律来看，西安与全国楼市大趋势一致，楼市火热，调控加码；楼市下行，调控放松；楼市低迷，政策刺激。
从调控节奏来看，西安比其他重点城市，略微慢半拍。
从调控结果来看，西安是全国为数不多的保持楼市稳定（新房供应、成交和房价皆稳）的城市之一，也曾作为楼市调控的优秀代表而向其他地市传播经验。
从未来调控方向来看，西安楼市调控放松是大概率事件，房贷利率下探也有可能，以旧换新短期可能性不大，毕竟西安楼市库存总量不大，去化尚在合理周期。
调控的源头，在于市场表现。当下西安楼市，表面看似平静，实则隐患重重。
其一，顶流板块新盘抢客，价格碾压。
这可能是4月也是今年西安楼市最大的话题——作为全城地价、房价、成交、单套总价皆TOP的顶流板块，高新三期CID，最近两个央企新盘神仙打架，为了抢客促成交而大幅调价，导致此前该板块该品牌已有业主不满，引发相关部门关注和叫停，也将楼市隐患矛盾暴露无遗。
当下，地价高企导致新房成本高昂，房价高企挤压部分购买需求，房企分化导致少数央国企成为绝对的主流，产品同质化导致楼盘之间的区隔并不十分明显。
最终的结果就是，能买得起的那一小部分人，就在某几个大品牌之间游离，而当大家产品都差不多的时候，能拿来一战的只剩下价格。
如果楼市继续下行，成交量大跌，高新CID的这出闹剧，或许会愈演愈烈，并蔓延至其他区域。
其二，名为优惠实为降价，交付堪忧。
在官方价格公示基础上，真金白银的优惠大行其道，实则是暗中降价，只是幅度略小且不甚明显。
即将到来的五一，各大楼盘加大优惠力度，甚至掏出家底，零首付，大量特价房、送车位、98折扣、折上折、开盘最高优惠76万起等等。
然而，这种优惠，使得原本就低得可怜的房企利润再次被压缩，俗话说一分钱一分货，未来交付品质，实在堪忧。
各位粉丝，你觉得西安房价到底了吗？你还看好未来西安楼市吗？
