最近朋友静子有些郁闷。
2020年她花230万买的房子，终于在延期快一年之后，要交付了。
这本来是该值得高兴的事情，但是她却不太高兴得起来。
一方面，收房需要一大笔钱。
这套房子是婚前买的，首付+月供几乎掏干了她和父母所有的积蓄，现在快交房了，契税+大修基金也需要一大笔钱，经济压力很大。
另一方面，新房并没那么好。
当时买这套房子的时候，是想改善居住条件，因为老公婚前买的那套房子小区环境和周边配套都不太好，将来孩子上学也是个大问题，买的这套，无论面积、档次还是教育配套，都比婚房要好，未来肯定是要搬过去的。
静子给我诉苦说，经济压力倒是其次，既然都到了这一步，也只能咬牙硬撑。
心里郁闷的是，现在看这套新房子，越看怎么越不喜欢了？
其一，户型变化不大，赠送面积少，这套房子虽然面积大，但是户型格局跟婚房差不多，只是各个空间略大一点，而且当时赶上了“阳台消失”的诡异时期，户型赠送面积并不多，比起婚房大赠送偷面积，实际大不了多少；
其二，开发商暴雷品质缩水不及预期，买的时候高价买的精装修，当时开发商展示的园林绿化、小区科技系统、房子内的精装修等，都很高大上，但是因为开发商暴雷，交付都延期了，品质缩水严重，现在已经不抱太大期望；
其三，周边教育配套一直迟迟不落地，孩子马上两岁了，还不知道这个学校未来是啥，究竟咋样，实在是没底；
其四，这套房子月供比较高，尽管降了几次，目前还得八千多，如果搬过去，婚房现在也是低点卖不上价，尤其是婚房月供才两千多。
综合对比之下，感觉新房的优势越来越少，想卖掉，还得满三满二，十分鸡肋。
其实，静子就是典型的伪改善。
这几年，西安的伪改善其实很多，只是自己不觉罢了。
那么，究竟哪些是伪改善？
其一，以升值盈利为第一目的改善，就是伪改善。
比如，你买一套房子第一目的不是为了住，而是预期升值，亏损了受不了郁闷难受骂娘寻死觅活，这个就是以升值盈利为第一目的的改善。
其二，与自己的经济水平不挂钩，就是伪改善。
如果，你有500万并且有稳定的收入，你可以升级自己的小房子，花400万的资产，剩余100万做家庭之用和还月供，这里面你可以全款或按揭买房，都可以，你有充足的备用金做保障，这个就是真改善；
但是，如果你有500万且没有稳定的收入，首付450万买1500万的房子，这个就是伪改善，虽然你可以这样操作，但与自己的实际经济条件不匹配，操作不好可能断供背负巨额债务。
真正改善的房子，不仅占据着稀缺的资源，且本身也是稀缺顶尖的产品，物以稀为贵，这些毕竟只是很少数。
就拿稀缺资源来说，教育的加持已经越来越弱，高新学位房学区房也已经跌落神坛，留给名校+的机会还有多少？
都在类比曲江，但是南湖边的豪宅，究竟在哪里复刻成功了？八水绕长安，真正适合居住之地毕竟是少数，能兼具烟火气的更是凤毛麟角。没有人气的豪宅，堪比鬼屋。未央湖、浐灞不乏这样的别墅。
再来看产品本身，比如说江苏省上个月曾明确出台改善的标准，从楼盘定位、面积起步、园林景观、会所配置等等，都有硬性标准，就连层高、玄关大小、风雨连廊、净水系统、家政空间等都有要求，而且这些规定还只是对改善型住宅的下限要求。
如果接下来，你想改善，不妨思考两点：
首先，你是不是真的改善客群，还是伪改善？
其次，你看上的楼盘，是不是真的改善楼盘？
相信你会找到答案。
