每年3月最受关注的高层会议正在召开，房地产是历届热议话题，2024年楼市何去何从？
我们从政府工作报告、代表提案、专家预测中，可窥见端倪。
小红利：继续降息
官方表述：【稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。】
具体措施：保持流动性合理充裕，社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。促进社会综合融资成本稳中有降。畅通货币政策传导机制，避免资金沉淀空转。
楼小小解读：
降息是今年主基调。通过大力度降息，激发企业投资热情和居民消费热情，是复苏经济的关键。
据悉，目前银行体系里堆积了近140万亿的住户存款和接近30万亿的银行理财，这些钱不出来，经济很难复苏。
预计在2月降息后，今年至少还会有1到2次降息。
老问题：化解风险
官方表述：【标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。】
具体措施：优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
楼小小解读：
恒大只是最大、波及面最广的一个，除此之外，融创、碧桂园、绿地、万科、龙湖等，均深陷泥潭。
这意味着房地产领域的风险点正在蔓延，有可能蔓延到稳健经营的企业乃至全行业。
房地产本就是重资产，而且这些暴雷的头部房企，在过去几年中卖出的房子无论是数量还是价格都比重较高，对楼市信心的影响立竿见影，且关联着地方债务（地方财政收入卖地占据主力），中小金融机构机房地产上下游几十个行业，庞大就就业机会。
要化解金融风险，又要提振楼市，房企债务违约风险有序处置，包括企业自救、债务重组、收并购、破产清算等是绕不过的关键一环。
这些暴雷房企命运几何，今年或见分晓。
新风口：多样化改善
官方表述：【加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。】
楼小小解读：
相对于之前的提法“满足居民刚性住房需求和改善性住房需求”，现在多加了“多样化”三个字，包含了豪宅，而且是个性化的。
在过去这几年的商品房制度，并不支持豪宅，连改善性都限制，比如“7090政策”“禁墅令”“限价令”等。现在不仅强调了多样化改善性需求，还强调“完善商品房相关基础性制度”，说明巨变即将到来。
可以想见，未来“7090政策”、“禁墅令”、“限价令”都可能取消，限价政策也可能会取消。
因为。只有鼓励富裕家庭在好房子上多花钱，才能刺激消费，带动储蓄转化为投资和税收。
微刺激：提振楼市
官方表述：【2024年GDP增长目标定为“5%左右”。】
楼小小解读：
这个目标与前两年持平，但它并不太容易实现，所以宏观政策需要进一步“轰油门”，楼市回暖 。
进入2024年以来，宏观政策在显著发力。比如2月的降准和降息，力度都是之前的2倍。
刚踏入三月，复苏升温的趋势，以迅雷不及之势席卷着头部城市。深圳、广州、南京、苏州、郑州等城市，所呈现出来的楼市，无一不是一副欣欣向荣的态势。
未来一线城市、新一线城市（包括西安），楼市还有机会。
大趋势：长期价值
官方定调：【2023年，常住人口城镇化率提高到66.2%。我国城镇化还有很大发展提升空间。】
具体实施：「把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善『人地钱』挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。」
楼小小解读：
房地产长期来看，最终是人口，目前大家看空楼市，最大的利空也来自于人口增长率下滑严重，但是很多人容易忽略两点：
第一，头部城市人口依然增长明显。
人口总量减少，但具体地方增减并不均衡，比如说一线城市、新一线城市由于处在经济发展前沿，机会更多，收入更高，教育水平也更好，依然存在源源不断的人口流入；
第二， 大城市核心老房子换房需求。
全国人均住房面积约34㎡，但是房龄超40年的筒子楼、房龄超30年的老低层、房龄超20年的鸽子楼比比皆是，这些房子尽管超一半都住的老年人，但是占据的位置却是绝佳的，未来不乏将成为新的城芯发展机遇。
