近日，西安楼市“以旧换新”按下快捷键，算是自新政之后，楼市的大事件。
发布《西安市住房“以旧换新”活动倡议书》，首批参与楼盘64个、房地产经纪机构11个、商业银行6家、战略合作协议企业100家。
西安首套“以旧换新”住房在兴庆御苑售楼部达成签约意向，客户能够在新房开发商处得到购房款1%的专项补贴，享受优先推售旧房和不低于八五折的中介费优惠。。
印发《西安市推动大规模设备更新和消费品以旧换新工作方案》明确提出， 推广商品房“以旧换新”房票发放。
房票的发放，标志着西安商品房“以旧换新”，将从鼓励民间自主行为转变为官方下场的实际操作！
目前，全国“以旧换新”行动早的城市，已经有具体的政策细则和前期实践可以借鉴，比如说隔壁郑州。
郑州“以旧换新”，效果究竟如何？
据官方媒体报道，自4月1日实施起，有200多套房源客户确认了换房意向。
2个多月，200多套，鉴于政策出台-细则贯彻-广泛知晓-实际落地，有一定的时间周期，这个数字还算差强人意。
估计下一步，西安也将“抄作业”！
会不会有国企下场直接收房，旧房-房票-新房之间如何打通，将有多大的政策优惠力度，是接下来政策的关注焦点！
“以旧换新”，将老房子交给国家，换取保障房，再用货币或房票购买新房，你觉得能激活当前的房地产市场吗？
楼小小认为，这一政策对新房市场能有多大刺激，目前还不好说。但是对二手房的影响，却是无疑的。
因为这里有一个被广泛忽略但又极为重要的问题——郑州官方收购的二手房源，一般是房龄20年以内的商品房。
划重点，房龄20年以内。
这几乎是官方层面给出的房产真实价值，20年房龄以内、20年房龄以上、次新房的价值分化，将继续拉大。
自1998年我国启动商品房改革，到2000年初期房地产行业开始起步，这20年内的房子，一般产权清晰、有房产证，而且相对来说，社区环境和房子情况，也还有一定市场价值。
那么，以房龄粗略来分，政策之下，如何应对？
1.对于20年房龄以内的小区业主来说，这笔买卖划算吗？
楼小小认为，如果官方给的价格还可以，倒不妨换个房票，以其他城市的经验来看，一般能换到3-4成首付（每套旧房情况和新房标的不同，将有较大差异），剩下的可以办理公积金/商贷或者组合贷，以目前的史上最低利率，也不失为改善居住品质的好机会。
毕竟，旧一点的房子，价格已经摆在那，即使市场好起来，房价也不会有太大起色，卖起来也不一定好脱手。
江苏省海安市某业主用116㎡的老房，置换了一套236㎡的新房，将老房评估的132万元做了首付，余下的131万元做了一个20年归还的公积金加商业贷款。
看这位业主的真实案例，旧房换了套面积将近大一倍的，且抵了新房总价的一半，虽然不知道具体地段和产品如何，从账面上来看，确实还可以。
在这里，我们不妨听听各位网友的观点，你认为官方价多少能打动你？
2.那么，房龄20年以上的怎么办？
楼小小觉得，房龄20年以上的房子，如果想卖掉，更要抓紧这次窗口期。
自从城市更新政策限制“大拆大建”之后，“老破小”面临无法拆迁困局，再加上当前楼市形势，很难有房企有巨量资金拆得起了。
但是悲催的是，房子更新迭代的速度和代价，是非常大的。
第四代住宅的风靡，使得普通高层住宅相形见绌，就连前几年火爆的大平层价格都受到影响了。
未来更多全新规划理念设计的产品，会让巨量的大龄房产变为真正的“不动产”（无法流动的房产）。
3.房龄10年之内的次新房呢？
我相信每一个次新房业主，都还惦记着小区成交价的峰值，也许那个数字不会再回来，但是依然心存念想。
与峰值时期相比，目前西安二手房平均降幅在20%左右，其中曲江中国铁建万科翡翠国际、曲江中海凯旋门、雁塔融侨鑫苑、航天富力城北区、曲江大华曲江公园世家三期、长安曲江澜山等代表性小区，降幅达到25%以上，单套总价降了四五十万以上。
比起房价大跌，更可怕的是，二手房已经陷入“竞相降价”循环。
挂牌量大，你不降总有人会先降；炒房一族，涨价无望急于套现离场。
二手房的持续降价，波及到新房，更多的人采取观望，新房卖不动，这也是最近很多城市二手房真实成交价格隐藏的原因。
楼市博弈，最大的影响因素就是预期。
楼小小的建议是，这一轮楼市还未探底，西安在全国来看房价还算坚挺的，对于次新房，如果还得起月供，与其踩踏式降价，不如再等等行情。
