开局,决定了未来走向。
2024年开年,“救市”新大招——“太仓模式”,在金融端已经得到直接支持,调控端实锤指日可待!
1月5日晚,中国人民银行、国家金融监督管理总局发布“关于金融支持住房租赁市场发展的意见”。内容很多,我们摘出最关键的几条:
1、支持住房租赁供给侧结构性改革。
金融支持住房租赁市场发展应突出重点、瞄准短板,主要在大城市,围绕解决新市民、青年人等群体住房问题,支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房,盘活存量房屋,有效增加保障性和商业性租赁住房供应。
2、加大住房租赁开发建设信贷支持力度。
支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年,最长不超过5年。
3、满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求。
对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房,专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的,鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下,发放住房租赁团体购房贷款。住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年,贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%,贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定。
2023年,中国楼市的关键词中,“救市”是提及最多的一个,松绑限售、白名单、化债、降利率、降首付比例、认房不认贷等一系列重磅救市举措密集式出台。
但市场对于未来房价的预期依然没有足够信心,商品房销售额从2021年达到历史高点之后,已经连续2年出现大幅下滑,大概回到了7年前的水平。
当下楼市最大的痛点:
二手房卖不掉——房主只好降价——买家认为还会跌,不买——卖家含泪继续降——买家认为会继续跌,还是不买——流动性陷阱、螺旋式下跌产生!
——同时,导致新房也卖不动,即使降价搞优惠也难见起色;
——最终,导致房企无力拿地,土地财政收入下滑三分之一。
怎么样让整盘棋活起来?
二手房卖不掉——业主改卖给政府(城投公司按市场评估价收购)——政府将这套“二手商品房”变更为“保障房”,租给新城市青年和低收入群体——“商品房与保障房”未来并存的“双轨制”逐渐成型……
都知道目前土地财政吃紧,收购巨大的存量房,需要巨额资金,钱从哪来?
最高层拿出真金白银支持!
新建、改建、盘活存量住房改租赁运营的,都将得到经营性贷款支持,大家知道,目前经营性贷款利率可是比个人住房商贷还要低。
但这里面有一个最大的问题,原房主拿了钱存起来不去买房,那么,这对存量市场的效果就大打折扣。
怎么解决?
别急,“太仓模式”来了!
“太仓模式”,说的是苏州太仓,解决楼市宕机的一种政策探索,目前得到了比较好的效果,也被市场给予厚望。
具体来看,是如何操作的?
第一,市民自愿在官网报名,2023年10月份第一批收购指标100套在短短几天内便顺利完成,第二批次增加到500套;
第二,政府通过城投公司收购,向全社会公开征收“老破小”(面积需低于144平);
第三,按正常市场评估价收购,按最近半年该小区二手成交均价,由三家专业评估公司统一报价并取平均值。
第四,房产产权属性变更,被收购的二手商品房,由政府变更为“保障房”,供给低收入群体。
第五,业主获得一张定向房票,可去城投公司旗下的楼盘选新房,老房款目前是最高可抵新房款的6成,剩余4成可做按揭贷款,或现金补差价。
“太仓模式”有什么优点?
1、利于盘活市场:政府收购老破小,增加房产流通性。
2、利于业主:心中有底,不再慌乱的踩踏割肉式卖房。
3、利于保房价:以市场评估价托底,保房价。
4、利于双轨制加快实现:将老破小二手商品房的属性改为“保障房”,能平衡供需关系;增加了保障房数量,短时间更快让更多低收入人群实现居者有其屋。
5、利于城投公司增加营收:城投(以下简称CT)去化新盘,增加销售额。
6、利于银行:被银行界视为“最稳定、最优质”的按揭贷款业务,又能顺利开展了。
在解决“商品房流动性”问题上,传统的“放开限售、限购、降息、降首付”等都不起作用,回购才是“真大招”!
事实上,为加快住房置换效率,此前已有多个城市推出了住房“以旧换新”措施及活动。2023年10月份,宁波启动住房“换新购”活动:购房者出售二手住房后,换购新建商品住房,已有13家房企的34个楼盘,以及23家房产经纪机构参与该活动。除宁波,南京、扬州、海宁等多个城市先后提出“以旧换新”活动,部分城市还提出换房可给予适当补贴的阶段性扶持措施。
值得注意点的是,太仓这套办法,并不是每个城市都能效法,更适合于外流人口多的大城市推行。
拿西安来说,主城区如此操作的意义不大,因为楼市销量较稳、房价持续攀升,但依然有大批跟随者,土拍尽管从火热度和溢价率来说,无法跟前两年最高点相比,但整体来说,还算可以。
我觉得,最值得尝试的是,西咸新区。原因有三:
其一,为盘活楼市。
目前西咸新区的楼市相当惨烈:新房降价3-5000千/㎡,依然卖不动,二手房更是无价又无市;无数业主高位站岗,割肉也卖不出去;部分新城地价下跌严重,成交地块久未入市。
这里,亟需能盘活市场的手段,否则,只会更冷。
其二,为城投兜底。
这几年西咸新区的土拍市场,要么是国企央企拿地,要么就是城投、国资兜底;住宅开发来看,也有不少城投公司直接或间接参与的身影,市场遇冷,销售惨淡,资金回笼慢,债务压力巨大。
其三,为良性发展。
“太仓模式”并不需要政府为保障安置花费额外的拆迁费用,能将最大力度的资金进行新区建设。这样一波操作,新房卖出去了,人口也导入了,区域发展终于能迎来起色!
就像网友所说的,无论是补涨补跌,还是新政出台,西安总是会慢半拍,以上只是楼小小个人观点,如能蒙中,实属侥幸。