浐灞生态区+国际港务区=港浐新城or浐灞国际港？
最近几天，网传浐灞生态区和国际港务区即将合并，先是本地自媒体的文章（《浐灞+港务=浐灞国际港？真相来了！》）引发众多网友热议，再是今天本地头部传统媒体华商报也进行报道（《浐灞生态区和港务区确定合并？1＋1能否大于2？最新解读→》）。
是否合并，如何合并，不是我们能臆测的，最终要以官方消息为准。
但是既然有这样的消息频繁流出，且这两个新区的一把手本来就是同一个人担任（2022年6月24日，西安市委组织部官方宣布孙艺民兼任西安浐灞生态区工作委员会书记），那么，至少在西安层面，希望“整合两区优势互补，促进经济发展”这一大目标是毋庸置疑的。
作为地产自媒体，我们今天来重点讨论以下几点：
1、如果合并，发展会腾飞吗？
2、浐灞/港务楼市现状如何？
3、如果合并，楼市会起飞吗？
01
港务发展势头远超浐灞？
先来看看两个区的主要数据指标：
浐灞生态区
规划总面积129平方公里，集中治理区89平方公里。
截至2023年上半年，辖区常住人口55.94万人。
2023年上半年，实现地区生产总值149.24亿元，增速3%。
国际港务区
规划控制区120平方公里，规划建设面积89.89平方公里。
辖区常住人口13.59万人。
2022年全区主要经济指标地区生产总值速度累计完成8.1%。
浐灞和港务，合并的最大目的在于经济发展和产业整合。
合并后，能做到1+1＞2吗？
我们来看看各自情况：
浐灞产业重心，会展、金融、文旅。
港务产业重心，贸易、物流、总部经济。
二者能互补，但是互补性并不大。
浐灞生态区最大的优势是生态，港务最大的优势在于陆港。
现在提二者合并，“就是让港务带浐灞飞”，因为港务现在发展势头很猛，而浐灞相对比较沉寂。
浐灞生态资源
首先我们来看看，浐灞究竟为何发展缓慢？坊间较为公认的主要原因在于：
其一，规划思路和发展理念，并不符合实际；
其二，并未发挥出生态真正的优势，反而被生态裹住了脚。
这些年，浐灞主打的金融，签约引进的产业项目，要么进度滞缓要么直接消失；生态和文旅优势，几乎还在“吃老本”，除过高星级酒店密集、夏日网红后海以外，几乎很难再找到亮点。
制造业不能大发展，金融提不起来，文旅后劲不足，这就是浐灞经济发展的现状。
那么国际港务区呢？
国际港务区
因为全运会的带动，国际港务区成为近几年西安最大的工地，举全市之力，自然迎来了翻天覆地的变化。
原来，国际港务区除了陆港什么都没有。
现在，国际港务区总部经济、房地产也如火如荼。
随着未来几年，源源不断的买房人涌入，产-城-人良性互动，估计未来发展势头会更好。
合不合并，并不是关键，即使合并，浐灞的发展也还是要靠自身，寻求发展路径的突破，通过基础设施完善吸引企业和人口，才是核心。
值得注意的是，一座城市开发，不要仅有城市规划，更要启动策划，在兑现“金融中心”之前，需要考虑一下如何提高板块“人气”或者“商气”！
02
浐灞/港务楼市现状如何？
浐灞的房地产市场，很分裂。
一方面，是大量刚需二手房，价格1.5万/㎡左右。
十多年前，浐灞刚起步的时候，基础配套设施不完善，生态底色还未成熟，相对较偏，地价便宜，造就了一大批刚需楼盘，户型一般，社区密度大，目前成为西安二手房挂牌量和成交量的一大主力。
另一方面，是浐灞沿线豪宅，价格3-4万/㎡以上。
近几年，浐灞生态环境有目共睹，再加之浐灞两河稀缺的水景资源，催生出豪宅潮，房价攀升几乎成为西安天花板一级，依然吸引不少有钱人出手，销售都还不错。
但是，那一波市场最热行情下的万元地，想做豪宅没河景，想做刚需得割肉，陷入无比尴尬的境地。
浐灞三角洲
相对来说，国际港务区的房地产市场，起步晚，但比较稳，且稳步上升。
从2017年，绿城和华润为主的大开发商大手笔进驻，之后一大波一线房企涌入，基础配套设施快速落地，集齐五大名校+，房价从八九千一直拉升到现在的一万七八，高端住宅更是达到2.5万/㎡左右。
国际港务区学校、医院集中签约
产品也由最开始面向刚需的高层、中小户型，发展到现在第四代住宅、大户型、大平层、洋房等为主流的改善产品。
楼市无论从客群到产品，实现了完美跃升。
但是国际港务区的楼市，也存在两个隐藏bug：
其一，投资需谨慎。此前大量的投资客群，巨量的待交付房源，使得二手房供应量将在未来两三年内井喷，如果整体市场依旧低迷，不排除很多人砸价离场；
其二，房价有天花板。尽管配套很全很顶尖，但是毕竟离中心城区和核心产业比较远，当房价上升到一定程度，就很难再拉升，想像曲江和高新一样，估计会很难。
03
合并后，房价会起飞吗？
如果浐灞和港务合并，无论是叫浐港新城还是浐灞国际港，名字都更大气，你更喜欢哪个？或者有更好的想法，欢迎评论区留言~
如果合并后，将给楼市带来哪些利好？
第一，合并后，肯定有新的规划和布局，意味着将得到更多的政策资金支持和产业资源倾斜，这对区域发展将带来直接利好，房地产业作为其中重要的一环，也将直接受到刺激。
国际港务区
第二，国际港务区从基础设施、生活配套落地，到招商引资、房企进驻等，都有很不错的经验和积累，尤其是五大名校+的成功经验，全市首屈一指，如果在更大范围内普及，也将让更多人受益。
第三，浐灞两河流域的生态资源，在全西安都实属罕见，如果加以更好的规划和布局，以河为带，将城市界面、文旅发展、地产开发有序排布，楼栋点亮，星河点点，不知道是否能跟杭州钱江新城一样美？
杭州钱江新城
那么房价会起飞吗？
我觉得比较难，原因有两点：
第一，楼市整体低迷，全国到西安整体行情本身很低迷，是因为一方面巨大的存量房使得楼市供应并不紧缺，另一方面，收入紧缩消费下滑，大家难以有大量资金拿来购房；
第二，房价已经不低，浐灞生态区和国际港务区，是随着西安地价-房价的上涨行情涨起来的，目前房价已经不低，再上浮的空间比较小。
