2024年，是第四代住宅全面爆发之年。
第四代住宅，即立体生态住宅，又称城市森林花园住宅，以外立面垂直绿化为特点，打造了人与自然和谐相处的城市公寓高端住宅形态，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。
风口之上，第四代住宅却“毁誉参半”：爱之者，觉得实现了高层庭院露台理想生活；厌之者，觉得“吃土招灰”非常鸡肋。
第四代住宅，究竟是昙花一现还是未来趋势？
去年，重庆、南通等城市率先出台“第四代住宅”支持政策；近期，苏州、武汉、泉州等多个高能级城市，陆续发布“第四代住宅”的支持性政策。
政策内容包括“套内空中花园、公共绿化平台不计容，主体结构外的套内空中花园不纳入建筑间距和日照间距，不作装配式建筑要求”等。
可以说，各地对待“第四代住宅”的态度，已经从观望彻底转变为鼓励。随着越来越多城市加入支持阵营，第四代住宅可能呈现出爆炸式增长。
目前，第四代住宅已在成都、福州、西安、武汉、重庆、厦门、昆明、温州、信阳等地高调亮相，不乏保利、华润、国贸、龙湖、中建等央国资房企精耕细作的身影。
第四代住宅之所以风靡，其优势是显而易见的：
第一，以高层/洋房价格实现空中“独立院子”自由。
当下房价高企，改善需求井喷，但是毕竟买房的成本已经很高，第四代住宅将别墅的院落融合到高层/小高/洋房产品中，能够以较低的价格实现院落的自由，很具吸引力。
第二，露台+阳台，实现跑道式/游艇式空中观景体验。
大玻璃幕墙+空中露台，使得外立面变得更加现代时尚，比如说润玺臺·观月178㎡做到了约15㎡MAX级环幕观星露台+270°转角边厅+约17m南向大面宽，可谓源邸壹号千万级豪宅的“缩小版”。
阳台空间扩大，让生活场景更加多变，无论你是爱喝茶、养花、发呆等，都能得到满足。
第三，露台全赠送，实现超高得房率（可能超100%）。
通过不封闭露台不计容的方式，动辄20-30多㎡的露台全赠送，使得房率大大提升。比如说，招商云山间得房率最高可达101%。
这种“偷面积”“高赠送”，曾在上一波市场低迷时出现过，实际上也就是变相降价，按照当下市场行情，这些赠送面积折算价格能达到30-50万元！
目前西安已有近30个此类项目，高赠送几乎是这些项目最大的亮点。
北方冬季严寒、春季“沙尘暴”，真正适合室外露台的时间仅有3-4个月左右，如果无法实现全封闭，最终成为鸡肋的可能性较大。
以及由此带来的隐私问题、“露台”影响外立面颜值进而影响二手房销售等问题，被市场诟病为不适合西安本土的户型设计。
上图为3月初楼小小所拍，为浐灞滋水朝阳小区，可以清晰地看到，业主在将半封闭式阳台进行全封闭，改为大玻璃的设计，因此如果能封闭，可能很多业主会这样选择。
除此之外，露台的安全隐患也是一个问题。
普通建筑的楼板要承担家具、家电等重量，荷载能力约每平方米500公斤~800公斤。第四代住宅对建筑结构的承重和风荷载能力提出了更高要求，需要额外增加钢筋混凝土用量来提高楼板的承重能力，成本至少需增加50%左右甚至翻倍。
在没有明确标准之前，各家开发商品质参差不齐，露台的实际使用体验，可能要等这批产品交付后才会显现。
