在一根阳线改变信仰面前，广州9月二手成交失去参考价值
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州9月新房成交4784套，金九没来，但是银十要来了
作为四个一线城市里，原本就政策最宽松的城市，这次彻底卸下了限购的枷锁。
这个国庆，我看到在营销层面，各个开发商捷报频传。今年没有金九，但是银十可能要来了。
原本9月只是稀松平常的一个月，差不多的天气，差不多的楼市，差不多的业主和买家，谈着差不多的价格。差不多的情绪，只剩下差不多的预期。
直到9月24号央行开始一揽子货币政策，接下来就是9月26号，大方向上的巨大调整。让原本波澜不惊的市场，顿时心潮澎湃。
所以9月成为了承上启下的一个月，这就意味着9月份的二手房成交数据，失去了对接下来市场预判的意义，更多是对之前市场情况的一个展现。
10月广州楼市的发展，一定会有天翻地覆的变化。
饕餮盛宴面前，9月的二手成交数据似乎有点上开胃小菜的意思，充其量就是炸蚕豆和酸萝卜的水平。
但我们还是把9月的网签数据分享出来，就当做对过去的一个总结吧。
01
9月广州市二手住宅网签8473套（统计周期:8月26日至9月25日），环比下降4.50%，同比下降0.83%。
我上个月预测9月如果不出新的政策，二手房的网签会滑落到7000套左右，但市场的韧性还是要比我想象中的好一些。
之所以会有这样的预测，也是基于我们在一线市场的判断。
一方面，二手房的成交量在下降，但价格却变得更加难谈。
一方面，一些业主正在一遍卖房，一边转贷降低月供，在卖或不卖的选择中犹豫不决。
一套房在成交前，有太多细碎的环节，这些环节或冗长，或杂乱，但都像指南针的指针那样，齐齐指向市场的热度。
广州二手房9月的外围区域一度结束了以价换量，逐渐滑向了一种新的平衡，市场进入到新的博弈状态。
而以珠江新城为首的中心区正相反，结束了之前有价无市的买卖僵持状态。以嘉裕公馆为首的带头降价，换来了连续成交，开始了一轮以价换量的成交潮。
我觉得这是9月市场上，很有意思的一幅场景。
也再次让我们感受到，价格深度对一一项资产的重要性。
02
我们再看回9月的成交数据。
整个24年前9个月，网签数据达到了7.7万套，整体和去年的数据是差不多的。今年的金九肯定是搁浅了，但是有没有金十一银十二，就要看接下来政策落地的情况了。
政策落地的情况是接下来市场发展的重中之重。
接下来我们看看各区的成交分布：
除了番禺的网签量微涨，其他各区都是下降的。荔湾，黄埔下滑的幅度还不小，都超过了10%。我觉得这一定程度和这两个区，近期都有内卷的新房供应有关。
老黄埔有海思城，荔湾有保利雅郡。户型和价格都卷出了新高度。虽然我们过去一直说，新房和二手房不形成直接竞争，但现在这个内卷化的市场，竞争太激烈了。
接下来，新房的数据发布后，可以看看这两个区新房的数据。
面积区间构成方面，90-120㎡和120-144㎡所占比例环比逐渐递增，其中90-120㎡所占比例增幅较大，60㎡以下、60-90㎡和144㎡及以上所占比例环比均有所下降。
不过像这种数据，短期的变化意义不大，市场的口味变化一定是缓慢和长期的。
付款方式构成（按宗数计算）方面，按揭付款比例环比微幅增长0.07个百分点。按揭的比例增加，在近一两年内，都会是一个长期的趋势。目前按揭的政策实在是太友好了。
10月份的成交量其实是很难预测的，我们要看接下来在新的大方向下，政策到底会对预期产生什么样的影响。
但是有一点可以确认的是，热度肯定会回来，成家量肯定会比8月和9月份高。就这两天我们都能明显感受到咨询量的上升。
我们保守一些，初步预计会站到9000套网签量以上。
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