单价1.2万元在开封宫城厢买别墅做民宿可行性分析
楼市
2024-12-30 09:09
河南
从相关信息来看，宫城厢是当前开封文旅产业重点发展的区域，对于该区域发展的要求是深耕。宫城厢的范围涵盖龙亭坊、东华坊、艮岳坊、西北坊、清园坊、大兴坊。在宫城厢范围内现有的可以做民宿的别墅产品（含商墅）的小区包含：南北八十院、建业半亩园、天下城、迪臣龙亭湖一号等。其中，建业半亩园是当前开封古城区民宿的集中区域。从相关数据来看，建业半亩园区域已有26家品牌民宿酒店落户（2024年新增8家），房间592间，单日可接待约1480人。从2024年建业半亩园法拍房的数据来看，累计有15套商墅有过法拍经历，包含半亩园西园的1号楼、2号楼，3号楼和半亩园东园的1号楼、17号楼，主要分为建面313㎡、431㎡、343㎡、462㎡等几种户型。法拍房源的评估价分别为：17370.15元/㎡、 16501.90元/㎡、15459.07元/㎡、18928.05元/㎡等。法拍房源的一拍价分别为：13027.61元/㎡、12376.43元/㎡、11594.30元/㎡、 13396.72元/㎡等。法拍房源成交价为12376.43元/㎡，在一拍阶段成交。成交房源面积为建面431.12㎡，成交总价约为533万。以约533万成交价房源对应的评估价约为711万，相当于75折。万岁山武侠城全年长红，使得开封继清明上河园以后又多了一个景区的金字招牌。且，万岁山武侠城对开封旅游的带动作用，更体现在全市多个景区纷纷调整营销运营思路，使出多种手段吸引游客。从2024年开封文旅接待量数据来看，在春节、清明小长假、五一、端午、中秋、国庆节等重要的节假日期间，接待量分别达到了933.5万人、236.39万人、670.8万人、110.32万人、114.81万人、759.13万人。更多的游客到汴旅游，也使得开封住宿行业面临更多的机遇和挑战。从相关资料来看，开封住宿行业目前的现状是“总体平衡、结构失衡，淡旺不均”。体现在：高端酒店、精品酒店相对较少，传统的快捷宾馆、快捷酒店已无法满足游客对高品质住宿的需求，亟待升级与提升。由此也能看出：开封的住宿行业也会迎来产业的优化与升级，才能更好的同步开封文旅产业的发展，才能持续分得开封文旅行业的“一杯羹”。龙亭坊：依托宋东京城遗址开展旅游及文化博展的宫廷文化体验区；东华坊：集文化体验、休闲娱乐、商业零售、旅游住宿为一体的文旅休闲商业区；清园坊：集观光旅游、餐饮住宿、休闲娱乐、购物体验为一体，具有宋韵风情的院落式文旅休闲商业街区；大兴坊：集居住、滨水休闲、文旅商业于一体的具有宋文化特色的宋都文创特色商业街区；艮岳坊：以文化创意休闲商业为主的艮岳文旅综合商业街。以龙亭景区等为代表的观光游览体验景区，更侧重于对开封历史文化、人文古迹（仿古）的观光游览，是重观光、清消费的商业模式，是中低客单价的观光游览或市民公园集散地；以清明上河园为代表的游乐体验景区，更侧重对于北宋年间市井生活的深度体验，更侧重于对北宋主题故事的活态展演，更吸引中高端游客、中客单价的消费式体验旅游。从目前来看，以度假目的地为主题的旅游景区或旅游产品在开封相对缺少，一定程度上属于市场空白期。该类型的旅游客群更多的是高端游客、高客单价、长时间的沉浸式体验旅游的深度体验的游赏模式。从宫城厢范围内可用于民宿接待的住宿产品来看，也只有迪臣龙亭湖一号和建业半亩园相对更适合。迪臣龙亭湖一号共计包含10栋楼，共计20套别墅，建面12500㎡，总层数为3层。从文投此前的招商定位来看，招商需求更多以国内外知名米其林餐厅、八大菜系、高端私房菜等相近业态。采用该业态定位或跟区域内有更大的商墅民宿群落半亩园有关，或跟文投在古城区域内还包含多个地块或多个项目也规划的有高端酒店产品。如：在此前的水系一期，夷门新洲项目范围内的艮岳大酒店（现项目名或为艮岳璞桑酒店）。依据当时的规划，酒店项目占地约60亩，总建面2万㎡，该项目将围绕北宋皇家园林——艮岳为主题，打造一个集高端享受、优质服务、顶级SPA等为一体的顶级奢华酒店。在2024年6月前后，在艮岳地块经考古发现北宋景龙门遗址。且景龙门遗址被列为2024年考古中国的重大项目。从相关资料来看，景龙门遗址是目前考古发现北宋时期规模最大，规格最高的都城城门遗址。首次发现宋内城北墙与金南京皇城北墙并不重叠。从一系列的措辞来看，基本上意味着水系一期地块的开发建设会处于暂时搁置状态。而艮岳酒店也位于该项目的整体地块范围内。在此前的阳光湖地块，文投亦有规划建设文投皇冠假日酒店。该酒店项目占地约100亩，总建面4-6万㎡，是一个集大型会议论坛、文化展览、宴会接待、剧场演出、住宿、综合配套等为一体的多功能五星级酒店。在2024年11月前后，阳光湖地块规划亦有所调整。调整前包含二类居住用地、服务设施用地、文化设施用地、商业用地、排水用地、公园绿地、水域等。调整后包含城镇住宅用地、商业服务用地、商业用地、排水用地、公园绿地、河流水面。综合两幅规划图来看，主要调整的内容包含：阳光湖地块北侧（临近明伦街区域）由原先的住宅用地+服务设施用地调整为商业服务用地；阳光湖地块水域面积及形状调整，调整后无文化设施用地；阳光湖地块南部区域临曹门大街区域，在调整后以商业用地、城镇住宅用地为主。从精品民宿来看，在双龙坊区域，文投有双龙别院A9/A21/A22等二进院四合院打造的具有宋韵文化的合院民宿。从近些年的运营呈现来看，建业七盛角并不能算完全成功的一个商业街区。但凭借着低密、近湖、园林景观等多重优势的半亩园，依靠聚落优势在高端民宿层面上优势较为凸显。作为从2014年起即启动销售的建业半亩园，如果从当时的购买价格来看，用于民宿产品运营，其收益率显然是不达预期的。但如果以当下的法拍价格来看，应该是有一定机会的。建业七盛角商业街区现有的经营业态对开封常住市民不能形成更有效的吸引。但依靠当前开封中高端消费游客量最多的景区，是有一定的客群基础的。根据相关资料来看，2023年，开封市龙亭区A级以上旅游景区全年共接待游客1410万人次，营业收入达11.56亿元。2023年，开封市龙亭区景区清明上河园接待量超过600万人，营业收入达9亿元。考虑到建业半亩园的中高端客群定位，从2024年10月5日的酒店数据来看：根据携程旅行相关统计，市区范围内五星（钻）级酒店有6家，分别为开元名都酒店、大宏喜来登酒店、建业铂尔曼酒店、中州国际饭店、中州华悦国际饭店。根据携程旅行相关统计，市区范围内四星（钻）级酒店约30家左右，主要包含:雅瑟星辰酒店、亚朵酒店、锦上酒店、霖升酒店、乐庭酒店、银祥酒店、来旺达酒店。花千树丽呈酒店、陌上轻雅酒店、欢愉设计师酒店、全季酒店、锦江都城酒店、三毛文华酒店、H壹酒店、漫心酒店、宁致善居酒店、一桐酒店、迪臣智选假日酒店、中州颐和酒店、海棠花语酒店、云·文心酒店、仟那千寻酒店等。根据携程旅行相关统计，市区范围内四星（钻）级民宿为4家，分别为双龙别院、寂静欢喜·墅院客栈、大美别院、双龙巷客栈。市区范围内三星（钻）级民宿为4家，主要包含:真水无香民宿、只此青绿·宿、清舍墅院、南不舍民宿、开封清明上河园客栈等。
小胖探盘
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