永威梅隆郡6450元/㎡起的法拍房：投资利润有限，捡漏且大胆可省10万
楼市
2025-01-08 09:09
河南
阅读提示：法拍房不确定性因素较多，不适宜普通购房者。永威梅隆郡，总高18层的楼栋，建面131㎡左右的四叶草户型，二拍起拍价85万，单价折合6456元/㎡。按拍卖流程，加价幅度每次不低于8000元，即60.7元/㎡。总高26层的楼栋，成交单价最低的为6781-6798元/㎡，分别是建面98㎡和建面132㎡的户型。总高18层的楼栋，成交单价最低7656元/㎡。从该法拍房的总价视角来看：评估价为105万。一拍起拍价为94.54万，一拍流拍。二拍价起拍价为85.09万。一拍价（起拍价）相当于评估价的九折，二拍价（起拍价）相当于评估价的八折左右。进一步来看，永威梅隆郡总高18层的楼栋在售的户型主要分三房宽厅和四房四叶草两种。在2024年，四房四叶草户型成交成交2套，具体来看：先来看总价成交价为98万左右的房源，业主的挂牌价在2023年年底为118万，在2024年逐步下调至105万，最终98万成交。成交单价为7656元/㎡，该房源建面为128㎡。再来看总价成交价为109万左右的房源，业主的挂牌价在2023年下半年为120万，在2024年逐步下调至113万，最终109万成交。成交单价为7871元/㎡。该房源建面为138㎡。从两套房源来看，其单价基本一致。价差主要在于面积。结合该法拍房房源来看，起拍价6456元/㎡。如果按价格成交，可以理解为低于永威梅隆郡小区同户型最低成交单价1200元/㎡。从总价上来看，比永威梅隆郡总高26层的四房还要低5-10万。对于法拍房，一般的购房者不敢买，即使是主打捡漏的购房者也得掂量掂量。这其中，最核心的因素之一可能就是担心能不能腾房，如果业主有租赁合同该如何处理。从2025年1月初成交的鼎立国际城的法拍房来看，总建面为280.6㎡，评估价为201万元左右，评估价单价折合7181元/㎡。该房源一拍成交，一拍起拍价为141万左右，起拍价单价折合5027元/㎡。一拍成交价为154万元左右，成交价单价折合5491元/㎡。该房源在法拍阶段注明：该房产有租赁，租赁期为2019-2039年。房产租赁先于抵押，所以其租赁受法律保护。且其租户享有优先购买权。且腾房可能存在困难。所以，在法拍房信息足够透明的前提下，法拍房是最好的捡漏选择。在此前的法拍房领域，基本上都是具备投资需求的买家入场。这些买家买了房子以后，主要是为了再卖掉。举个例子来看：2023年开封西区的一套洋房法拍房，建面170㎡左右，评估价在260万左右。二拍成交价在163万。据购房者转述，在谈价的时候，出卖人非常爽快，如实告知法拍房购置成本，并且预期利润15-20万左右。可以说，在此前房地产市场形势相对好的时候，法拍房的投资回报相对非常明显。但随着近些年来房产的逐步下行，以投资为第一需求的买家正在逐步退场，迎来更多的捡漏型购房者。郑开橄榄城二期洋房起拍价为6904元/㎡，评估价单价为8630元/㎡。在当前的开封市场，对洋房有需求的捡漏型购房者非常之多。对于他们而言，一大部分人是有房有钱，抱着既居住又投资的需求在市场上选房。对于橄榄城二期来说，其洋房的优势主要在小区的地段，其劣势主要在于小区的楼龄。但橄榄城二期的洋房之所以在具有性价比时成交较快是因为：橄榄城高层的业主较多，可以承接足够多的置换需要。从整个开封洋房市场来看，在观望新房二手房相对正常房源的购房者，对于价格未来的走势也可以通过法拍房有个预判。即：连法拍房洋房的一拍价还要7000元/㎡左右。当然，你也可以说二拍价更低，橄榄城洋房的位置相对更好。再来看奥园珺樾府二期的高层产品，建面89㎡左右。评估价总价48万左右，单价5436元/㎡。一拍起拍价总价为34万，单价为3805元/㎡。如果该房源进入二拍阶段，单价大概率可能更低。如果从地段上来看，三大街的奥园大概率要比龙昇丽景所在的地段更好。但三大街部分区域的楼盘主要受延期交付的影响。最后结合1月份已成交的法拍房来看，润城项目A2地块也就是星联岚溪府。总高27层的楼栋，所在楼层为27层，建面106.64㎡的房源二拍流拍，流拍价格为57.6万，单价折合5433元/㎡。建面141.83㎡的房源二拍起拍价80万，成交价为100万元，起拍价单价为5640元/㎡，成交单价为7050元/㎡。且，该房源还是顶层，但从楼栋位置上来看，该房源具备观湖效果。
小胖探盘
愿与每一位购房者深度的聊聊开封房地产市场
